当前位置:首页  > 分析报告  > 正文

2018年1-9月常州市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2018-11-05

常州市1-9月土地出让金破300亿新房市场量升价稳

2018年第三季度已经结束,前三季度,常州市区(不含金坛、溧阳)经营性建设用地共成交60宗,土地总成交面积236.69万m²,成交总额319.83亿元。在全国房地产市场运行环境进一步收紧的大环境下,常州的楼市调控政策相对宽松,但伴随着金融政策的收紧态势,房企资金面仍然较紧,谨慎拿地,去杠杆保质量。

土地市场分析

1.土地价值逐步提升,品牌房企多深耕

2018年前三季度常州市经营性建设用地共成交60宗,其中中心区(钟楼区、天宁区)成交29宗,新北区成交15宗,武进区成交16宗。伴随着城市基础设施的日益完善,与前四年相比,常州市2018年经营性建设用地的平均地价有了质的飞越,单位面积地价突破万元。

前三季度,品牌房企成为在常州拿地的主力军,拿地面积(不含金坛、溧阳)前三名分别是新城、中铁建和美的。新城作为创立于常州的本土品牌房企,在百强房企排名中连续十年进入前20强,深耕常州市场,今年在常州拿地超45万m²。中铁建今年首进常州,拿下水投二号地块,成为第二。美的于2017年竞得武进万达东地块,现已开发为美的国宾府,今年,又在主城区相继拿下了四宗地,现已在各区域皆有布局。

2.市场回归理性,溢价率逐步走低

自17年常州土地市场开闸以来,吸引了许多外来房企进驻常州。今年四月,土地市场开始爆发,多幅地块进入熔断阶段,其中楼面价最高的地块达到了11253元/ m²。得益于土拍市场的火爆,5月涉宅用地平均溢价率达到35.09%,金茂、旭辉、德信、佳源等房企也在2018年成功进驻常州。从年中开始,全国性的房地产下行周期已经开始,土地市场迈入下行周期,常州市8月和9月的涉宅用地溢价率只维持在个位数,预计四季度溢价率依然走低。

3.房企预期下调,流拍与终止交易显现

进入下半年,全国房地产市场运行环境进一步收紧,住建部不断重申坚持调控力度不放松立场,针对部分过热城市及时进行政策升级、修补,积极引导市场预期,房地产金融政策仍将延续收紧态势,资金面仍然较紧。受到房地产长期的政策调控的影响,房企业对市场的预期也受到较大影响、拿地态度发生转变,也无可避免地对土地市场产生消极影响。前三季度,常州市区流拍地块共计5宗,(不计重复),总面积21.4万m²,龙湖原山南侧地块更是两度流拍。

4.主城区降温,乡镇地块热度不减

前三季度,常州市区成交乡镇地块共计8宗,总成交面积38.5万m²,平均溢价率22.38%,相较于下行的主城区市场,乡镇地块热度不减。随着房企资金吃紧,乡镇地块相较位于主城区的地块定价较底,拿地门槛较低,开发风险更小。随着城市版图的不断扩张,乡镇的规划和发展前景逐步显现,房企也在随着规划与政策不断跟进。

房地产市场分析

1. 量升价稳,成交均价趋于平稳

常州目前的调控政策相比国内大多数热点调控城市较宽松,不限购,但限售、限价、限贷(公积金)。市区新购商品住宅(含二手)取得不动产证满2年方可交易。政府严控新建商品住宅预售价格,原则上两个月内上调幅度不超过3%,12个月不宜超8%;严控毛坯改精装,不得虚增装修成本变相提价。公贷首次贷款首付比例维持20%不变,第二次贷款首付比例提高至50%,商贷首套房首付上调至30%,利率15%-20%;二套首付30%-40%,利率15-30%不等。

前三季度,常州市商品房供应量与成交量接连攀升,供求关系也由供不应求逐渐转向缓和。受调控政策与供求关系的影响,商品房成交均价由缓步上涨趋于稳定,均价稳定在12000元/ m²左右。

2. 稳中有进,住宅市场供求缓和

2018年起,常州市商品住宅供求关系比较紧张,2月份的供求比甚至只有0.31,直到6月供求关系才稍有缓和,但随着土地供应量的增加,新盘逐渐上市,常州市区商品住宅供不应求的局面逐步缓解,供求比趋平。商品住宅成交均价去年起一路小跑, 成交均价9月相交于1月上涨30%。

3.存量较低,去化周期仍不足6个月

截止到2018年8月底,常州市各区域去化周期仍不足半年。 天宁区与钟楼区库存较低,去化时间也相对较长,新北区存量较低,去化周期只有3个月,供求依然紧张,武进区库存较低,但去化速度相对较快。但在调控政策未现松动的现状下,无论新房、二手市场,都受制于限购限贷政策对购房需求的清洗,再加上当前购房者对后市信心不足,楼市有效需求进一步减少。

4.央行降准,四季度成交仍需观察

随着市场信心走低,购房者观望情绪越来越浓,直接反映在了常州部分新开楼盘去化不佳,虽然部分项目通过降价、低开等各种形式促销,但市场信心仍然低迷,购房者观望情绪越来越浓,未来这种观望极有可能会转化成对房地产市场预期的变化。不过央行宣布今年第四次下调存款准备金率,结合历次降准周期之后,房地产市场均开启一波销售行情,本次降准也有可能是一部分增量信贷资金流向房地产市场,有助于四季度的销售。

常州市2018年1-9月住宅销售量TOP10 项目

对于接下来房地产市场的发展方向,虽然金融财政政策逐步走向宽松,但房地产政策任然持续“收紧”,在“坚决遏制房价上涨”基调下,房地产调控依旧不会放松。在政府“下决心解决好房地产市场问题”的目标导向下,长效机制也将逐步建立,市场将逐步向平稳过渡。

 

附:常州市2018年1-9月经营性建设用地成交楼面价TOP10