当前位置:首页  > 分析报告  > 正文

2018年常州市区房地产市场分析报告

作者:

土拍网- 2019-01-15

2018年,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂,在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产调控政策仍然“从紧”,在大环境的影响下,常州房地产市场经历了上半年的狂热,直到四季度步入冷静。

土地篇

据土拍大数据统计,2018年常州市区共计成交经营性建设用地80宗,成交面积367.79万㎡,成交金额441.66亿元。其中,涉宅经营性建设用地成交52宗涉宅用地,同比增加48.57%;成交总面积304.2万㎡,折合成亩数是4563亩,同比增加67.06%;土地成交总金额达413.97亿元,同比去年的204.6亿翻了一倍还多;平均楼面价6099元/㎡,同比去年上涨35%。

全年土地供需有度  4、5、8、9月“流量”最高

相比2017年在5月开始供应宅地,2018年供地明显提前,在2018年1月份就首次推出武进洛阳镇地块。从各月度土地供应情况来看,土地供应主要集中在3、4、7、8、9月这五个月份,占据了整个年度涉宅用地供应量的74.05%。

8月是全年土地供应面积和数量最多的一个月份,单月供地面积高达1263.65亩,但随着市场环境的下行,此后供地量相对减少,原计划要挂牌的多块土地也没有推出。从土地成交情况来看,土地供应的高峰后一个月一般就是土地成交的成交高峰期,因此,2018年常州市区涉宅用地成交主要集中在4、5、9、10月。这4个月的成交量高达2658亩,占据整个年度成交量的58.26%。

高溢价率宅地多在上半年成交  全年5宗宅地溢价率超50%

2018年上半年常州市区土地市场延续了2017年的火热局面,6宗宅地楼面价超10000元/㎡,5宗宅地溢价率突破50%,土地出让金随之上扬。下半年,供应上涨,选择空间加大助力房企理性拿地,土地市场趋于冷静,成交的土地楼面价、溢价率普遍下降,仅有1宗宅地楼面价超过10000元/㎡,底价成交成为常态。

此外,继经开区7月挂牌的三宗商住用地流拍后,常州市区开始出现终止挂牌或流拍现象,共计10次。其中,新北区恐龙园板块的龙湖原山南侧地块共挂牌两次,5月商业地块和住宅地块一齐挂牌,最终流拍,之后于8月底将住宅地块和商业地块分开挂牌,最终也遭遇流拍。

九洲竞得火车站南广场南侧地块  40.3亿获“总价地王”

常州九洲在10月拿下的火车站南广场南侧地块,成为2018年常州市区成交总价最高的地块,成交金额高达40.3亿元。中铁建的水投1号地块排名第二,成交总价33.3亿元,项目由中铁建和中粮联合开发。新城竞得的淹城南侧地块排在第三位,成交总价21.7亿元。

2018年7月,佳源竞得市府板块的柏林盖姆地块,成交楼面价高达11253元/㎡,成为2018年常州的“单价地王”,项目佳源悦府已经于12月开盘。新城竞得的淹城南侧地块以10933元/㎡的楼面价排名第二。旭辉拿下的常高技南侧地块位于第三位,楼面价10229元/㎡,项目将打造旭辉铂悦系产品。

武进区成交量最高  天宁区最具吸金能力

从区域土地成交情况来看,2018年所有区域宅地供应量都同比2017年大幅增长。其中,2018年武进区土地出让面积和数量都是各区域中最多的。该区域共计成交17宗涉宅地块,供地面积约1464亩,占常州2018年供地总面积的32.2%,。天宁区涉宅用地成交金额排名第一,总成交金额152.08亿元,土地挂牌共计15宗。新北区、钟楼区挂牌成交的宅地宗数和面积都较少。其中新北区成交11宗地块,共计838亩。钟楼区成交9宗地块,总成交量956亩,是土地成交楼面价最高的区域。

2018年,常州市区涉宅用地成交中,天宁区的吸金能力最强,成交总金额高达152.08亿元,钟楼区平均楼面价7490元/㎡,是常州地价最贵的区域。武进区成交宅地虽然量最大,但由于平均楼面价只有4703元/㎡,成交总金额不过百亿,仅为92.9亿元。新北区虽然宅地成交数量较多,但总成交金额也不高,仅64.9亿元,全市最低,平均楼面价有5221元/㎡。

土拍研究院观点

上半年市场延续火热  下半年市场下行趋稳

2018年是常州市区土地市场面临转折的一年,上半年市场延续了2017年的火热状态,从2018年三季度开始常州土地市场开始下行,这是多种因素共同作用的结果:调控政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整都发挥了作用,但2018年7月中央政治局会议释放出的“坚决遏制房价上涨”,则给了各类市场主体明确的政策信号,推动了市场预期的明显转变。

中心区吸金势能强劲  新北、武进发力乡镇板块

从区域的吸金能力来看来看,天宁区与钟楼区依旧势头强劲,成交楼面价处于高位,一方面是因为地块本身区位、配套更优,带来价值更高;另一方面也和拍地时机有关系,天宁、钟楼是2018年上半年土拍的大户区域,主要成交地块都赶在市场上升期土拍,从而带来高溢价,而新北区5月底才开始供应宅地,因此也错过了2018年最佳的拍地时机。下半年常州市区宅地供应主要集中在武进区和新北区。

此外,2018年新北区与武进区推出了一些优质乡镇区域地块与一些新兴板块,因此新北区与武进区虽然宅地成交数量较多,但总成交金额也不高,一方面是因为核心区域地块数量虽然较多,但普遍规模较小,成交金额不大;另一方面是部分乡镇板块的宅地规模较大,楼面价与实际总价也不高,也拉低了区域整体楼面价。

土地供应与成交量接连上涨  市场趋稳溢价回落

2018年常州市区的宅地供应与成交较2017年攀升明显,与此同时从第三季度开始住宅用地的成交溢价率开始回落,流拍地块不点显现。同时也可以看出,主城区优质地块依然抢手,而流拍地块在区域发展的成熟度,地块所在的板块楼盘存量,地块起拍价和地块商业体量上会有一定不足。

更重要的是市场调整后开发商预期改变的因素,与其资金紧张下投资收缩的影响,但更关键的是,过去一轮市场周期地价上行后正面临房价预期止涨的冲击,房企面对当下各地较高的地价愈发慎重。

展望2019  市场趋于平稳  优质地块仍将抢手

2019年在房地产市场保持稳定运行的前提下,各项调控政策仍将以稳为主,同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。面对2018年末的下行环境,更多的企业开始观望和等待,等待更合理的价格和投资时机,在2019年,一旦土地市场特别是地价调整到位,更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。

目前的常州市场,楼市存量处于低位,整体市场健康发展,良好的人口产业支撑与城市配套不断升级,对房企的吸引力依旧很高。在2019年市场趋稳的环境下,开发商会面临更严峻的业绩挑战,在短周期内有销量,销售规模可控的项目将会更受欢迎。

房地产篇

从市区商品住宅市场成交来看,呈现“量跌价涨”。四季度以来,常州楼市明显降温,高地价楼盘成交放缓,高性价比楼盘成交热度也不及上半年,全年商品住宅成交量同比2017年下滑14%;在价格方面,2018年市区商品住宅全年均价达到13800元/㎡,同比2017年涨幅接近24%。

商品住宅整体表现“先扬后抑” 市场预期恢复稳定

2018年,市区商品住宅供求关系紧张的局面较去年有所缓解。这是因为2018年常州市政府从供需双控,需求侧从限售等方面着手抑制,年成交量同比降低14%;供给侧从土地市场放量、加强预售资金监管等措施方面加大加速市场供应,加之多宗土地转化为有效供应入,市场预期进一步回落。下半年度政策加强,常州市区商品住宅供求比开始攀升到12月达到1.55。

新北区成交亮眼  天宁区最具价值

从区域市场供求来看,中心城区的空间有限,使其客户被分流,市场热度从中心向南、北转移。新北区、武进区相对来讲,增量空间较大,2018年其既有外来房企的加入,也有本地房企扩规模,市场向好下,供需两旺,区域价值在2018年得到了进一步提升。新北区市场供不应求,中长期看,房地产长效机制将逐步建立,供求关系也将逐步稳定。

存量健康  保障市场平稳运行

截止到2018年11月底,常州市区商品住宅存量如下图所示,各区域去化周期相对稳健。 天宁区与钟楼区库存较低,去化时间相对较长,新北区存量较低,去化周期只有4个月,供求依然紧张,武进区新增存量较多,但需求旺盛,去化周期也只有5个月。但在调控政策未现松动的现状下,购房者对后市预期趋于平稳,常州市区健康的库存量将成为市场稳步运行的有力保障。

4  新城161.56亿元领先榜单  深耕常州享红利

常州作为长三角核心城市之一,购房需求旺盛,2018年全市商品房销售金额近千亿。从销售金额榜来看,新城以161.56亿元的成交金额遥遥领先,位居2018年常州房企销售金额榜冠军之位。面积榜来看,新城全年的成交面积超119万㎡,同比去年增长59%。位列第二位的是路劲,成交面积接近42万㎡,货量充足也是其一大优势。此外雅居乐、碧桂园、星河、黑牡丹、中梁等几家房企2018年以来的成交面积也冲破了20万方。

但受过往市场起伏影响,外来房企对常州拿地多保持谨慎态度。尽管2017年以来重启土拍,但拿地仍旧以深耕型的新城、黑牡丹、路劲等为主,而截止目前销售靠前的也都是这些深耕型房企。