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2020年南通市1-9月房地产市场分析报告

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土拍网 2020-10-20

土拍讯  2020年前三季度,尽管疫情冲击对全国各地的房地产市场有很大影响,但随着疫情好转,购房需求得到集中释放,多地楼市成交量都有明显回升,南通市区也不例外。一季度,南通市区仅成交2宗经营性建设用地,推地节奏有所放缓。二季度市场迎来“土拍新规”,多宗地块实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,并且最终都达到最高限价,取得了不菲的成绩,因此仅六月,南通市区共成交11宗经营性建设用地,总成交金额超112亿元,为上半年土地市场画上了完美的句号。第三季度地块供应主要集中在9月,6宗地块总成交金额超20亿元。整体来看,南通市区前三季度土地市场热度依旧,相较于2019年同期,各项数值都有明显上升。

 

楼市方面,由于一季度线下售楼处紧急关闭,致使购房需求量在二季度得到集中释放,因此二季度开始成交量有明显回升,加之三季度多个楼盘紧急加推和入市,南通市区前三季度楼市整体表现优异,去化效果显著。2020年已经过去四分之三,如此不平凡的一年,眼见就要进入尾声,房地产市场也要进入最后冲刺阶段,经历了疫情期间市场行情的不乐观,到如今市场逐渐恢复热度,南通市区房地产市场能否在第四季度有个完美收官?让我们拭目以待。

 

土地篇

总体成交分析——前三季度成交总金额超253亿元  同比“量价齐升”

 

纵观近五年南通市区前三季度土地市场成交情况,2018年推地量位列最高峰,是近五年来前三季度推地量最高的年份,但2020年前三季度土地成交总金额超过2018年前三季度土地成交总金额,达到253.07亿元,两者相比呈“量跌价涨”的态势。另外,2020年前三季度,南通市区共成交22宗经营性建设用地,其中一季度共成交2宗经营性建设用地,二、三季度共成交20宗经营性建设用地,且成交量主要集中在6月份,共出让11宗经营性建设用地。整体来看,2020年前三季度总成交金额创近五年新高,相较于2019年呈“量价齐升”的态势。

 

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据土拍大数据统计,2020年前三季度南通市区共成交22宗经营性建设用地,其中崇川区占16宗,开发区占6宗,成交总面积为150.62万㎡,成交总金额为253.07亿元,同比涨幅明显。楼面价破万元地块共计7宗,最高成交楼面价为17391元/㎡,由祥生地产竞得崇川区麦客隆地块所创,目前该地块项目案名已出,为祥生·云境。

 

区域成交分析——崇川区“独占鳌头”  16宗地块成交总额超198亿元

 

今年7月份,南通市政府对南通市部分行政区作出新的调整,即撤销南通市崇川区、港闸区,设立新的南通市崇川区,自此,港闸区与崇川区正式合并为崇川区。(下面将按照新的行政区域划分对市区前三季度土地市场成交情况作出分析)

 

2020年前三季度,南通市区共成交22宗经营性建设用地,总成交金额为253.07亿元,其中崇川区占16宗,总成交金额为198.8亿元;开发区占6宗,总成交金额为54.27亿元。商品住宅类地块主要集中在崇川区,共成交8宗,而开发区共成交5宗。

 

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据土拍大数据统计,2020年前三季度共成交22宗经营性建设用地,其中崇川区占16宗,成交总面积为98.35万㎡,成交总金额为198.8亿元;开发区占6宗,成交总面积为52.28万㎡,成交总金额为54.27亿元。无论是成交总数量,还是成交总面积或成交总金额,崇川区均列首位,可见该区域市场热度极高,加之如今崇川区与港闸区已经合并,各大规划利好的加持,未来区域土地板块将愈加稀贵。

 

房企拿地分析——土拍新规层出不穷  房企不仅拼实力更拼运气

 

2020年前三季度,南通市区积极响应国家“稳房价”的政策,为遏制地价过快上涨,确保房地产市场长远而平稳的发展,推出多个土拍新规,例如“一次性报价”规则、地价房价“双控”并摇号竞买规则、“限房价、不限地价、不摇号”的竞买规则以及限制马甲的竞买规则等。这些规则的实施,使得各大房企不仅要拼实力,更要拼运气,从而令土拍更加公平公正。

 

2020年前三季度南通市区住宅用地成交情况一览:

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据土拍大数据统计,2020年前三季度南通市区共有13宗住宅用地被品牌房企竞得,成交总面积为114.23万㎡,成交总金额为222.35亿元。其中摇号竞得的地块有7宗,成交总面积为44.39万㎡,成交总金额为115亿元。

 

摇号取得结果的7宗地块分别由祥生地产、石榴地产、碧桂园、华宇集团、合景泰富以及南通亚伦地产竞得,碧桂园更是分别在崇川区与开发区竞得两宗地块。上述六大房企中,石榴地产与华宇集团是首次进驻南通,祥生地产与合景泰富是首次进驻南通市区。新鲜血液的持续入驻,无疑是给南通市区土地市场增添了新的活力,但也由此可见实力已不是拿地关键,运气才是竞拍最重要的一环!

 

土地市场综述

坚持“房住不炒”定位  土拍新规重磅上线

 

近年来,南通市区为遏制土地价格过快上涨,推出了多个土拍政策,例如设置最高限价、现房销售等,但这也并没有影响房企拿地的热情。今年,南通市区再次推出多个土拍新规,并根据实际情况对个别地块做出相应调整,以确保房地产市场长远而平稳的发展。

 

2月份,南通市崇川区推出三宗优质宅地,并实行“一次性报价”规则,设有中止土地价格和最终一次报价有效区间,但最终三宗地块终止挂牌,其中两宗地块在一个月后重新挂牌,并实行地价房价“双控”并摇号竞买规则。

 

4月份,南通市区推出多宗优质地块且均实行地价房价“双控”并摇号竞买规则。自此,市区已成功出让7宗实行该规则的地块,总成交金额115亿元,最高楼面价为17391元/㎡,由祥生地产竞得崇川区麦客隆地块时所创,目前该地块项目案名已出,为祥生·云境。

 

8月份,崇川区推出一宗商住用地,该地块实行“限房价、不限地价、不摇号”的土拍模式,土拍规则再度更新。

 

9月份,南通市区对两宗已公告上市地块土拍规则做出调整,在“双限”政策不变的情况下,新增限制马甲、一家房企同一地块仅能报价一次、摇号结果确认3名候选竞得人、增加10天公示期等规则,这也意味着房企拿地门槛再度提高。实力固然重要,但运气才是竞拍过程中最重要的一环。

 

土地市场升温明显  新老房企交替拿地

 

2020年一季度,受疫情影响,南通市区仅1月份成交2宗经营性建设用地,分别由盛和&融创以及招商局竞得。4月份新土拍规则的上线,使得市场热度稍有回温,祥生地产与石榴地产分别以摇号形式竞得主城区2宗优质宅地。6月份推地量直线上升,11宗经营性建设用地总成交金额超82亿元,并先后迎来碧桂园、华宇集团、恒大、合景泰富以及亚伦地产的入驻,新老房企交替拿地,土拍市场热火朝天。7月和8月推地节奏再度放缓,仅成交1宗经营性建设用地,由山西华瑞地产竞得崇川区一宗商住用地,该地块实行“限房价、不限地价、不摇号”的土拍规则。9月份碧桂园与恒大分别竞得开发区两宗优质宅地,前三季度土拍顺利落幕。

 

据土拍大数据统计,2020年前三季度南通市区成功出让22宗经营性建设用地,总成交金额超253亿元,品牌房企共计10家,其中包括4家新晋房企,分别为石榴地产、华宇集团、祥生地产和合景泰富。

 

石榴地产与华宇集团是首次进驻南通,目前两宗地块项目案名已出,分别为海纳春江和华宇·锦绣澜湾。另外,祥生地产与合景泰富是首次进驻南通市区,目前两宗地块项目案名均已出,分别为祥生·云境和濠悦府。

 

总结

整体来看,南通市区2020年前三季度土地市场递交了一份不错的成绩单,22宗经营性建设用地成交总金额超253亿元,创近五年新高,且相较于2019年同期,呈现“量价齐升”的态势。据资料显示,2020年前三季度,全国351城整体住宅用地累计成交总金额突破4万亿元,同比增长10%,可见疫情对房地产市场造成的影响已经逐步消退,市场热度有明显回温。

 

2020年前三季度南通市区推地量集中在6月,四季度开始进入年末冲刺阶段,预计会有一波供应高潮。根据南通市国有土地网上交易平台显示,目前南通市区已有4宗优质住宅用地公告上市,将分别于10月底和11月初出让,且4宗地块均实行最新的竞拍规则,究竟谁能抢占先机竞得这4宗优质宅地?敬请关注土拍网后续报道。

 

楼市篇

商品住宅成交分析——市场回暖明显  六月份开始供应与成交大幅上涨

 

据统计,2020年前三季度南通市区商品住宅总供应量为190.52万㎡,同比下降14.63%。2月份和7月份因备案数据延迟,因此成交量暂未体现,除去这两月,其余总成交量为117.08万㎡。成交均价主要体现在3月份至6月份,呈现上涨趋势。

 

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(以上数据来自南通克而瑞)

 

从前三季度供应情况来看,2020年前三季度南通市区商品住宅供应量集中在第三季度,总计供应量为102.25万㎡,其中7月份供应量为32.67万㎡,8月份供应量达到44.08万㎡,9月份供应量为25.5万㎡,整体数据相较于去年同期,稳中有升。

 

从前三季度成交情况来看,1月份和2月份因疫情原因,市场表现不佳,3月份开始疫情得到好转,楼市表现也有所回暖,成交量逐月上涨,加之南通市区多个项目集中在年中开盘和加推,因此6月份开始成交量有明显提升,其中最高为9月份,成交量达到35.5万㎡。而2月份和7月份因成交备案数据延迟,因此这两个月成交量暂未体现。

 

楼市综述

“房住不炒”基调不变  坚持稳地价、稳房价

 

2020年7月,南通市政府对南通市部分行政区作出新的调整,即撤销南通市崇川区、港闸区,设立新的南通市崇川区;撤销县级海门市,设立南通市海门区。受主城区辐射与带动,未来对各区域房地产市场也将产生积极的影响,港闸区与崇川区合并后,原港闸区楼盘项目将共享崇川区优质资源配套以及各项规划利好,因此未来房价预计会有所提升。

 

与此同时,南通市区推出多个土地竞拍规则,也首次推出地价、房价“双限”政策,并在此基础上对不同地块做出相应调整,目前南通是继苏州、南京、无锡之后又一实行“双限”政策的城市,新政的实施可有效遏制地价、房价过快上涨,使得未来房价公开透明,这对南通市区房地产市场长期稳定运行将起到积极作用,从而真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”。

 

需求量进一步释放  6月份开始市场表现优异

 

2020年开年,新冠肺炎疫情爆发,影响到宏观经济的方方面面,房地产行业亦难幸免。春节期间,南通市区多个项目开工滞后,开盘时间也紧急推迟,所以第一季度仅3月份市场表现还行,且由于2月份售楼处紧急关停,需求量在3月份得到集中释放,因此3月份开始供应面积直线上升。

 

二季度市场热度开始逐渐恢复,加之多个优质楼盘积极加推,前一季度积压的购买需求在此刻得到释放,且6月份供应量与成交量都位于上半年最高位,成交面积达到26.45万㎡,因此二季度去化效果比较理想,平均市场去化率达到81%。

 

三季度市场整体热度都有所提升,供应量与成交量相较于上半年均有小幅上涨,虽然7月份因备案数据延迟,成交量未有体现,但就8月份和9月份的成交情况来看,市场热度有明显升温。8月份供应量位居前三季度供应量首位,达到44.08万㎡,9月份成交量位居前三季度成交量首位,达到35.5万㎡,整体表现不错。

 

楼市总结

据资料显示,2020年1-9月百城新建住宅价格累计上涨2.46%,涨幅较去年同期收窄0.08%,三季度累计上涨1.18%,较二季度和去年同期均小幅扩大,市场整体表现稳中有升,重点城市成交量更是达到阶段新高。南通作为长三角地区热门城市之一,一直以来都坚持“房住不炒”的理念,全面落实“三稳”的调控要求,尽管市场热度十分高,但整体表现还算稳定。

 

四季度南通市区有多宗地块实行地价房价“双控”并摇号的竞买规则,并在原规则基础上增加限制马甲等要求,这对房企竞买资格更为严格。受土地市场影响,加之目前房企融资环境整体趋紧,楼市市场预计将会逐渐趋于冷静。尽管南通市区对楼市板块的政策相对宽松,但依然坚持“房住不炒”的理念,近年来市场整体表现都稳中有升。根据前三季度房企拿地情况来看,四季度市区预计有多个项目加推或入市,加之市场强有力的支撑,预计四季度成交量有明显回升。