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2020年合肥市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2021-02-05
土地篇
 
据土拍大数据统计显示,2020年合肥市经营性建设用地共出让101宗,成交面积527.67万㎡,成交金额557.27亿元。其中瑶海区成交5宗、庐阳区6宗、蜀山区9宗、包河区7宗、新站区6宗、滨湖区7宗、高新区11宗、经开区8宗、政务区0宗、长丰县9宗、肥东县9宗、肥西县10宗、巢湖市10宗、庐江县4宗。涉宅类用地楼面价超1万元/㎡的地块数量共有15宗,占比15%。
 
1.2020年出让金557.27亿元,同比减少35%
 
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2020年合肥市(含九区四县一市)累计成交经营性建设用地101宗,比上年减少32宗;成交总面积527.67万㎡,与上年相比减少了383.2万㎡,减幅42%;成交金额557.27亿元,比上年减少303.51亿元,减幅35%。从近五年成交数据来看,2020年无论成交面积还是成交金额都是最低值。
 
2.新站区成交面积第一,包河区成交金额领跑九区
 
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从各区域出让情况来看,2020年合肥出让地块主要集中在新站区、经开区与肥西县,其余的瑶海区、庐阳区与庐江县供地相对较少。而政务区全年未有地块出让(区域内仅存的红四方地块还在治理污染,估计三年内难上市)。
 
包河区2020年表现较为抢眼,以成交金额70.55亿元的成绩,位居九区四县一市之首。新站区以66.11万㎡成交面积位列第一。从平均楼面价来看,包河区以12031.05元/㎡的成绩排在首位,庐阳区以8241.57元/㎡排在第二位。综合来看,包河区是2020年合肥的最大“赢家”,不愧为“安徽第一城区”,也说明了包河区的巨大发展潜力,得到了广大房企的认可。
 
3.季度分析:三季度为成交高峰期
 
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从各季度土地成交情况来看,成交面积与成交金额整体呈现波浪形走势。按照往年常规,二季度原本为供地和成交高峰期,但今年由于受疫情影响,高峰期推迟了整整一个季度。在今年的第三季度成交金额达176.84亿元,成交面积达196.89万㎡,双双成为整年中的成交高峰期。而二季度的成交金额为118.97亿元,成交额为整年最低值。
 
4.15宗宅地楼面价超万元,其中最高溢价率149%
 
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从楼面价来看,2020年楼面价低于1万的地块有86宗,超1万的地块有15宗。成交地块最高居住楼面价为15545.38元/㎡,是位于滨湖区包河大道以东、万泉河路以南的阳光城BK202001号地块。
 
从溢价率来看,2020年溢价率0%-100%的地块有100宗,溢价率超100%以上地块仅有1宗,即为本年度最高溢价率149%,是位于巢湖市银屏路以东、健康西路以南的文一CH202011号地块。该地块也同时创下巢湖的单价、楼面价新高。
 
除此之外竞自持方面也非常引人关注,合肥土地市场成交101宗地块,其中29宗涉宅类地拍卖达最高限价,转竞自持。租赁面积最高为绿地JK202001号地块(公园万象),竞自持租赁面积41000㎡;其次为招商新站XZ202004地块,竞自持租赁面积29400㎡;奥园地产包河BH202002地块(奥园龙川玖著),竞自持租赁面积26200㎡,位居第三。
 
5.中海拿地宗数和拿地金额双双第一
 
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2020年全年共有数十家房企在合肥市成功拿地,其中很多是持续深耕合肥的老牌房企,但也不乏一些首进合肥的新面孔。
 
土地市场是新房市场的“蓄水池”,地块能顺利出让,才有了源源不断的新房供给,而各家房企在今年对土地储备的表现都格外热情,为了土储、销售指标,这些房企不得不拿地,譬如阳光城、旭辉、绿地等房企。此外,关注合肥市场已久的祥生,终于如愿以偿,首进合肥。
 
据统计,2020年全年以来,在合肥市拿地总金额最高的是中海。据土拍大数据显示,中海在合肥市全年拿地总金额达到32.54亿元!而位居第二位的为阳光城,其全年在合肥拿地仅为1宗,拿地金额就高达29.61亿元。此外,绿地、祥生全年拿地金额均超20亿元。
 
6.受疫情影响供地频度减少,房企拿地逐渐趋于理性
 
2020年合肥市累计成交经营性建设用地101宗,成交总面积527.67万㎡,成交金额557.27亿元。同比来看,面积与金额双双下跌,成交面积减幅42%,成交金额减幅35%。究其主要原因,一是,受疫情影响,供地计划被打乱,供地量相对保守;二是,新国土法实施,拆迁补偿地价重新制定,土地审批审慎。
 
可以看出,2019年8月合肥发布重磅土地新政,调整土地最高限价,取消摇号拿地方式,建立房价和地价联动机制。这意味着合肥土拍“价高者得”将成历史,房企或再无捡漏机会。
 
新政实施后,土地成交情况在“数据”上降温显著。从2020年的市场表现来看,土地全年成交溢价率基本维持在30%左右。可以看出这一新政的实施,让合肥的土地市场趋于平稳发展,更加理性。
 
从全年来看,受疫情影响,开发商对于合肥市场的热情有所降低,房企拿地逐渐趋于理性,多宗居住地块频繁流拍,区位条件较差的地块,更是不受待见;但是区位条件较好的地块,依然还是“香饽饽”。2021年土地市场走向如何?让我们拭目以待。
 
楼市篇
 
1.本年度总成交量65823套,成交均价上涨14.82%
 
回顾2020年楼市,虽然年初受疫情影响,短暂停歇了近三个月,但是此后合肥楼市已开始逐步复苏。整体来看,合肥2020年楼市依旧维稳,此外对于人才购房给给予了一定扶持,对炒房、哄抬房价等现象再次重拳出击,楼市向好继续保持。
 
2020年全年,合肥市新建商品住宅网签备案65823套,同比去年上涨6996套,涨幅11.89%;成交均价19661.55元/㎡,同比上涨14.82%。
 
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据统计,今年1-4月合肥开盘去化率基本在20%徘徊,疫情缓和后,5月攀升至29%,6-8月又稳定在34%。9月结束楼盘开盘去化率冲到41.98%,整个“金九”,供需有所上涨。楼市进入第四季度后,各家楼盘年底冲刺业绩,推出各种优惠促销活动,助推销量上涨。
 
2.滨湖区、包河区为成交主力军,占九区总量41%
 
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成交量方面,2020年合肥的成交量主力区域在滨湖区,以15071套的成交量领跑九区;其次是包河区,成交量12106套,该两区域总成交量占据合肥市总成交量的41%;排名第三的是新站区,成交10147套。除了政务区,其余瑶海、庐阳、高新、蜀山、经开5大区域2020年全年成交量均突破4000套,政务区成交495套垫底。
 
总体来看,住宅存量大、热门置业区域的楼盘成交量占领高位。
 
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成交均价方面,政务区的成交均价仍为九区最高,达到了25111元/㎡,由于政务区长期土地“断供”加上目前可谓是“全能配套”已非常成熟,导致政务区可售的新房十分稀缺并且售价居高不下;其次是滨湖区,成交均价为23115元/㎡,高端改善盘扎堆自然导致整体成交均价高企。
 
3.12月住宅成交量价达峰值,9月成交均价居首
 
对比月份来看,今年受到疫情影响,1-2月份的楼盘销量相比去年出现了较大幅度的下跌,在3月份复工之后,销量出现了明显的上涨趋势,7月份成交量价均达到峰值,8-9月楼盘销量趋稳。四季度各家房企冲刺业绩,优惠力度较大,楼盘销量呈现直线上升趋势。
 
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楼盘成交均价方面,1-2月份众多楼盘给出返乡置业优惠折扣,成交均价较低。3月份市场回暖后,楼盘优惠收回,成交均价稳中上升。直至9月份楼盘成交均价达20313.10元/㎡,占领高位。10-12月份楼盘成交均价趋稳。
 
4.成交量TOP20楼盘出炉,保利和光尘樾1738套居榜首
 
在2020合肥楼盘成交套数排行榜中,排名前五的分别是保利和光尘樾(1738套)、绿城招商诚园(1277套)、国贸天成(1280套)、中海九樾(1169套)、金隅金成府(1027套)。
 
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通过表格发现,销售热门楼盘主要分布在滨湖、包河、庐阳等热点区域的热门楼盘,2万+楼盘牢牢占据榜首位置,合肥对改善楼盘认可度越来越高。
 
新站虽然总体成交量排名靠前,但是因为楼盘众多,各家楼盘销量较为平均,拔尖的楼盘有学林春晓和龙湖春江紫宸,成交量达900+套。
 
土拍研究院观察
 
“房住不炒”定调不变,行业面临高位盘整,叠加疫情影响,2020年合肥房地产市场表现究竟如何?哪些房企在逆境中仍能保持头部领跑,这是非常值得探究的问题。
 
2020年合肥居住用地成交创近5年新低
 
2020年合肥累计成交经营性建设用地101宗,成交总面积527.67万㎡(约7915.05亩),成交金额557.27亿元,平均地价704.06万元/亩。相较于2019年,成交总面积同比下跌42%,成交总金额同比下跌35%,地价走势“稳中微涨”。
 
其中居住用地(含商住),成交面积6737.75亩,成交地价791万/亩,成交面积创近5年新低。
 
成交面积下跌的原因,受疫情及多种因素的影响,今年合肥土地供应相对缩水。
 
中海、碧桂园、祥生表现强劲
 
2020年,中海、碧桂园、祥生这三家房企在合肥土地市场上表现强劲。
 
碧桂园拿地面积最多,拿地面积22.58万㎡,拿地金额16.28亿元;中海地产拿地耗资最多,拿地面积位居榜单第二,拿地面积21.53万㎡,拿地金额32.54亿元;祥生拿地面积位居榜单第三,拿地面积16.92万㎡,拿地金额25.61亿元。
 
另外,旭辉集团、佳源集团、阳光城集团、绿地控股上榜TOP10。
 
2020年合肥土拍“地少房企多”
 
2020年合肥土地(居住)市场呈现一大明显特征,即“地少房企多”。优质地块引疯抢,如第三季度大型土拍,最高峰超40家房企参拍。
 
滨湖、包河、蜀山、高新、经开、新站、肥西、肥东等区域29宗地竞拍触顶转竞自持,最高竞自持面积41000㎡,地价成本暗涨;
 
新晋房企方面,2020年,祥生地产、港龙中国地产、联发(属于建发集团)、方远集团首入合肥;海伦堡、奥园正式在合肥拿地开发。
 
禹洲、金科、置地、中海、华宇、万兴、华润、力高、融创、绿都、佳源、金地、新希望、下关城开、中梁、金茂、城建、旭辉、万科等房企频繁现身大型土拍现场,积极寻求“补仓”机会。
 
接下来的2021年,合肥有望加大居住用地供应量。对于目前合肥部分区域买房难问题,日前,合肥市住房保障和房产管理局公开回复,正协调市自然资源和规划部门,加快热点区域居住用地供应节奏,加大居住用地供应量,稳定市场预期。
 
2020年,我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧,各种调控政策不断出台。从目前中央、政府调控的方向政策来看,2021年楼市市场可能将延续平稳态势。