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2020年无锡市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2021-02-05

土地篇

 

据土拍大数据统计,2020年,无锡市区(不含宜兴、江阴)共有66宗土地入市,5宗因故终止交易,61宗土地成交,总成交面积368.8万㎡,总成交金额750.2亿元。其中涉宅类用地成交49宗,成交总面积328.7万㎡,成交总价733.7亿元。

 

(一).2020年无锡土地市场数据概况

 

据土拍大数据统计,2020年,无锡市区(不含宜兴、江阴)共有66宗土地入市,5宗因故终止交易,61宗土地成交,总成交面积368.8万㎡,总成交金额750.2亿元。其中涉宅类用地成交49宗,成交总面积328.7万㎡,成交总价733.7亿元。

 

1.成交金额创近年新高,量价同涨

 

2020年无锡市经营性用地总成交面积368.8万㎡,同比上涨30%;总成交金额750.2亿元,同比上涨57.4%;成交土地61宗,同比上涨5.2%。

 

纵观无锡近5年土地市场成交数据,16年开始回暖后,2017年增长幅度到达一个市场的高潮,土地出让面积达到305.3万㎡,涨幅54%。为抑制过快增长,在限价竞拍和楼市新政双重调控下,土地市场进入深度调控期,逐渐进入健康发展的新阶段。2018-2020年上涨幅度平稳有序,2020年土地成交面积和成交金额量价齐升,创近年新高。

 

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2.供需均衡 二季度为成交高峰期

 

2020年度无锡市区供应土地面积为408.22万㎡,成交总面积368.8万㎡(其中四季度有5宗涉宅用地因故终止出让)。整体来看,供需尚算均衡。

 

从各季度土地成交情况来看,整体呈现N型走势。一季度,受到春节及疫情影响,成交金额最少,为98.1亿元;二季度在整年中为成交高峰期,成交金额均突破350亿元。

 

从上半年与下半年土拍形势对比来看,一二季度,尽管面临着疫情带来的回款压力,房企仍然抓住上半年融资环境相对宽松的机遇,纷纷斥重金“抢”地,土地供应量与成交量齐翻番。下半年由于12月5宗宅地的撤回,出让的地块数量和面积少了一截,但无锡土地市场并未转淡,竞拍房企数量和规模并未像往年那样缩减。可以说,2020年全年都是拿地的窗口期。

 

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3.纯住宅用地成交火爆,成交面积、金额遥遥领先

 

数据图表显示,2020年无锡市纯住宅用地成交31宗,出让面积205万㎡;商住混合用地成交18宗,出让面积123.6万㎡;商服用地成交12宗,成交面积40.1万㎡。

 

从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地成交总额达733.7亿元,占比高达97.8%。涉宅类土地需求旺盛,商服类用地多以底价成交,市场需求低迷,两者相比呈两极分化趋势。

 

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4.楼面均价同比上涨26.1%

 

土拍大数据统计,2020年度涉宅地块共成交49宗,总面积为328.7万㎡,总成交金额为733.7亿元。对比2019年数据来看,2020年涉宅地块成交面积、成交金额均有所上涨,涨幅分别为38.9%和60%。从各项指标来看,2020年的无锡土地市场无疑创下了历史新高。

 

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从楼面均价来看,呈持续上扬态势。2020年涉宅类经营性用地楼面均价达11459元/㎡,同比上涨9.5%,较2018年上涨38%。

 

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5.新吴区荣获双料冠军

 

综合各项数据,成交面积方面,新吴区以87.6万㎡成功夺冠;成交总价方面,新吴区以194.83亿位居各区之首;最值得关注的是地价方面,经开区以16186元/㎡的平均楼面价,远超其他区域。而在各区之中,唯有梁溪区因为年末2宗定销商品房地块的出让,使得平均楼面价低于10000元/㎡。

 

从成交宗数来看,各区较为均衡,梁溪、锡山、惠山、新吴都为10宗涉宅地块。经开区和滨湖区受供应影响成交宗数较少,但与往年基本持平。

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(二).2020年房企在锡拿地表现情况

 

1.品牌房企拿地情况

 

据数据统计,2020年度,共有旭辉、阳光城、金辉、万科、美的、建发、新城、三盛、圆融、协信、大发、中梁等27家房企拿地补仓,正荣、德商、彰泰、祥瑞、华晟、丰树6家房企首进无锡,长城、三盛、阳光城、禹洲、恒泰等也首次通过招拍挂有所斩获。

其中,建发以29.3万㎡总面积、81.85亿元拿下新吴、惠山3宗宅地,获得2020年度品牌房企无锡拿地排名“双料”冠军,继续深耕无锡。华发47.05亿元拿下经开重磅宅地,位居第二,该宗地也是华发进驻经开区的“敲门砖”,其在无锡战略版图进一步拓展。

 

2.房企报名超10家以上地块数据

 

在全市成交的49宗涉宅地块中,有8宗地块参拍房企超过10家以上。其中滨湖区郁巷地块房企报名数量最多,20家房企争夺,最终由三盛竞得,成交楼面价19542元/㎡。该场竞拍也可称得上是2020年无锡市场的标志性土拍,同时也打破了自2016年以来18050元/㎡的最高楼面价纪录。

 

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楼市篇

 

2020年无锡商品住宅供应面积538.56万㎡,成交面积约595.09万㎡,成交套数为48640套,成交总额1180.7亿元,成交均价19841元/㎡。

 

1、近5年商品住宅成交情况:2020年供应和成交面积基本持平

 

纵观近五年数据,2020年无锡市区商品住宅成交总面积和供应面积均有所下跌,供应面积539万㎡,同比下跌168万㎡,跌幅24%;成交面积595.09万㎡,同比下跌87.71万㎡,跌幅12.8%。但供求比与2019年相比基本持平,这也侧面反映无锡市场总体平稳,趋势向好。

 

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成交均价方面,无锡市区房价连续5年持续上涨。2020年无锡商品住宅成交均价再创新高,达19841元/㎡,同比上涨11%。

 

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2、单月成交数据:7月为成交高峰期

 

从单月成交面积来看,往年出现在3-5月的“小阳春”,2020年因疫情等影响,姗姗来迟,销售数据从3月开始攀升,7月是全年成交量峰值,单月成交72.2万㎡,整体呈现“触底反弹”的特色。而成交均价的峰值则出现在8月,为20897元/㎡。

 

供应方面,除2月疫情和春节影响,供应为0,其余月份供应充足,3-9月份各月度间供应量相对稳定,供不应求。进入10月份以后,伴随新项目的增多,商品住宅货量供应逐步增加,住宅供应开始呈现供过于求的状态。

 

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3、区域成交情况:主城梁溪价值回归

 

从成交面积看,梁溪区以118.9万㎡的成交面积、236.8亿元的成交金额位列六区之首,主城价值霸气“回归”。完善的商业配套、优质的教育资源、顶级的医疗资源等一系列丰富资源给梁溪区输送了不少的人气和购买价值,传导到楼市上,更是以稀为贵,可以称得上寸土寸金。紧随其后的是锡山区和新吴区,以115.4万㎡和99.4万㎡的成绩位居第二、第三。

 

成交均价上,滨湖区和经开区突破2字头,经开区以28405元/㎡占据榜首,作为无锡最年轻的一个区,经开区的发展倾注了市政府的很大精力,各项配套设施齐全,是当之无愧的价格高地。惠山区成交均价15292元/㎡,虽居于末位,由于整体处于价格洼地,对刚需客户有较大的吸引力,从2020年的发展来看,改善性产品越来越多出现在惠山区市场上。

 

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4、面积段成交情况:90-144㎡成交为主导

 

 

从成交结构来看,主要集中在90-120㎡与120-144㎡两个面积段,一个是刚需,一个是改善,两者相加占据市场近6成。

 

另外,综合来看,无锡市场由刚需主导过渡到改善需求逐渐崛起。观察无锡新上市的项目可以发现:一方面,由于地价成本较高,房企多数都定位为高端改善型的住宅,另一方面,随着购房者对居住需求的提升,舒适度、功能性、品质的要求越来越高,改善性需求将进一步释放。

 

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5、成交金额TOP10:经开区上榜楼盘最多

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仔细观察这些楼盘,不难发现:

 

①热门区域容易产出“爆款盘”

 

单看排行榜,滨湖区和经开区的盘占半壁江山,比如经开区的万科翡翠之光、和玺、绿城凤起和鸣,及滨湖区的蠡湖金茂府,都是2020年无锡楼市的热盘代表,而热门的区域和板块,意味着更优质的配套,直接为热盘加持。 

 

②高性价比盘往往更容易脱颖而出

 

梁溪区大唐御园2.1万/㎡,新吴区中海寰宇天下1.7万/㎡,滨湖区融创文化旅游城2万/㎡……在2.2万+的主流房价之下性价比突出,颇受刚需等群体青睐。

 

③品牌和品质无论什么时候都是热盘的首要担当

入榜的楼盘中,融创、绿城、万科、金茂、华润等,无不是实力大品牌房企,而实力恰恰是品质的保证。

 

6、商品住宅库存量:去化周期约10个月

 

商品住宅库存量方面,截至12月,无锡商品住宅库存量约为511.67万㎡,库存套数为38597套,去化周期约为10.3个月(按最近12个月的平均去化量计算)。

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土拍研究院观察

 

2020年度经营性建设用地供应超额完成

 

根据《无锡市区2020年度国有建设用地供应计划》,今年市区商品住宅用地供应计划300公顷,同比去年增加120公顷,增幅66.7%,其中市本级40公顷、梁溪区30公顷、锡山区50公顷、惠山区50公顷、滨湖区45公顷、新吴区50公顷、经开区35公顷。

 

土拍大数据统计,今年无锡土地市场供应经营性涉宅用地成交328.7公顷,对比供应计划来看,超额完成9.6%。

 

830新政出台 调控政策继续施压

 

2020年无锡市区共计举行了12场土拍。整体而言,上半年多场土拍呈现火热的“拉锯战”场面,优质地块引得多家房企激烈竞争,拿地热情高涨:禹洲首入无锡拿地自持面积9650㎡、三盛19542元/㎡楼面价打破天花板、景瑞重返锡城竞人才房面积700㎡、阳光城41.65亿元强势入驻经开区……

 

为引导土地市场回归理性,8月30日,无锡发布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,从土地、购房资格、房屋交易的税费内容、贷款政策等进一步升级了限购政策,以此来进一步促进无锡房地产业的高质量发展,其中也提到了加强土地市场管控方面的内容:建立房价、地价联动机制,有效管控土地价格,热点区域严格执行“限房价、竞地价”出让模式。

 

 新规之下加上房企融资有所收紧,资金面承压,拿地热情降低,下半年底价成交地块比重明显上升,溢价率也呈现下行趋势。从报名房企来看,和上半年土拍中出现众多“新面孔”不同,参拍名单中,外来房企较少,以万科、招商、弘阳、美的等在锡深耕、迫切拿地的房企为主,竞价过程也较理性,房地产调控政策的效果正在显现。

 

土拍规则更新迭代 土地出让有序进行

 

土拍新规的变化,是无锡针对土地调控、控地价、限房价的实际举措。此前,无锡土拍的规则是针对重点地块设置最高限价红线,超过限价仍有2家及以上房企竞拍则竞自持面积,蓝城太湖广场北E地块(蓝城南门小团月庐)就是无锡首宗竞自持地块。

 

2020年8月,无锡土拍设置新规:所有地块不分区域最高楼面价全部限制在18000元/㎡,而且竞拍规则也进一步“升级”,首提“报建人才房”。这也是无锡首次尝试最高限价触顶后“竞人才房面积”。这个举措一方面是将地块打造与无锡人才引进战略相结合,等于变相出台人才新政;另一方面,人才房建设成本不计入核算商品房成本,意味着不可能像之前那样,竞自持变相提高地价和项目价格。

 

2020年10月,无锡土拍新规再度升级:除了继续延续“最高限价”红线及“竞人才房”政策之外,也首次增设了增加社区居家养老服务用房这一“附加条件”。这是考验开发企业实力和社会责任担当的重要方面。另外在此次地块出让文件中,还明确了容积率调整,根据核算补缴出让金,超过一年则按申请时点评估,择高补缴。

 

2020年12月,无锡在终止5宗涉宅地块出让之后,再度推出土拍新规:针对12月17日即将公开竞拍的3宗地块,将按照“限房价、竞地价”方式挂牌出让,并要求“触顶”最高限价后竞“人才房”。

 

纵观无锡土拍规则,从现房销售到竞自持住宅建筑面积、竞人才房再到限房价、竞地价,其本质是引导房企理性拿地,是为了将市场引导至合理化的发展方向,将土地价格、房价控制在合理化的范围内,使市场更为健康、稳健的发展。

 

热门板块继续领涨,北塘、泰山路片区等后起之秀涨势明显

 

就房价而言,经开突破3万、锡东突破2.5万、蠡湖新城3万+……这些热门区域仍然是无锡领涨的板块。另外2020年无锡整体有个非常明显的现象,区域洼地价值补涨明显,很多原先属于“房价洼地”的板块,开始抬头。 如梁溪盛岸板块,继爱情地产先后以16626、17426元/㎡的地价拿下山河系双子地块之后,城投又分别以15000、16000元/㎡拿下了石门路B、C地块,区域地价基本奠定在1.5万+。地价反映在房价上,未来,梁溪盛岸板块的整体房价基本可以说稳定在3w+的层级。而作为此前一直被成为房价洼地的惠山区,2020年也迎来了新一轮的补涨,惠山新城和西漳站区在迎来美的爱情云筑、云樾、万科臻境之后,板块房价基本稳定在了2.2万-2.3万/㎡之间。 此外,新吴区泰山路板块,在相继迎来中奥、建发、雅居乐之后,地价也基本稳定在了12000-15000元/㎡之间,价值补涨明显。

 

无锡城市发展势头强劲 以稳为主

 

在长三角一体化的进程中,无锡的城市能级不断提升,宜居属性吸引着越来越多房企和购房者的到来。回顾2020,虽有疫情影响,但无锡产业发展势头依旧强劲,城市规划配套建设走在前列。太湖湾科创带、宛山湖新城、锡宜S2线等重磅规划接踵而来。地铁3号线正式运营、惠山奥特莱斯开工、锡山八佰伴开业等一批重要城市配套落地,也为城市发展注入了新动能。

2021年无锡楼市仍将继续保持调控大背景,“保持房地产市场健康平稳发展”、“房住不炒”最高层对房地产市场根本性的指导定调不会偏离,结合现有政策,未来无锡房价仍然以稳定上涨的趋势发展,不会出现大涨大跌。