当前位置:首页  > 分析报告  > 正文

2020年常州市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2021-02-18

土地

 

随着12月31日天宁区焦溪镇地块的成功落锤,2020年常州市区土地市场正式收官!回看全年,土地挂牌与成交井然有序,全年仅有1宗回购地块、1宗商服地块流拍,另有1宗商住地块终止挂牌,提前撤回,其余均顺利成交。


根据土拍大数据显示,2020年常州市区(不含金坛、溧阳)共成交了79宗经营性建设用地(不含融资地块),成交总面积357万㎡,总金额556亿元。其中,涉宅用地(含回购地块)共成交60宗,占地总面积308万㎡,成交总金额529亿元。

 

1.土地总出让金556亿元,同比增长12.8%

 

9da3256f835726b3ab30025e1b2ae44a.jpg

 

从近四年常州市区经营性建设用地成交走势来看,自2017年恢复供地以来,2018年迅速回暖,2019年稳定增长,土地总出让面积381万㎡为历年最高值;2020年量跌价涨,出让总面积357万㎡,同比下降6%,出让金达556亿元,同比增长12.8%。不难看出,随着土地市场的解禁、回温、高潮、稳定,常州市区土地价值正不断被重新定位。


2.商住用地为成交主力,成交金额占比达77%

 

dfc162643951a76c6a85d610f16f4798.jpg

0a65fdbc9960bba9f6c865db673e96fa.jpg


2020年常州市区成交的经营性建设用地中纯住宅用地面积为44.72万㎡,占比13%,同比下降53.5%,成交金额99.57亿元,占比18%,同比下降33.92%;商住混合用地成交面积为263.45万㎡,占比74%,同比增长56%,成交金额429.92亿元,占比77%,同比增长44.46%。


可以看出,纯住宅用地成交面积和金额降幅较大,占比明显缩水,商住用地的成交面积和成交金额都占据了绝对的优势,且相较于2019年都有较大的增长,正逐渐成为土地市场的“王者”。

 

3.全年“窗口期”,5月成交达峰值

 

c31b7a8fa894f2b452c8745c75f2a857.jpg

 

从2020年涉宅用地的月度挂牌和成交情况来看,土地出让从3月恢复,全年持续在线,没有明显的“窗口期”,这也与年初的预判一致。其中,5月挂牌52.34万㎡为月度供应量之最,6月成交46.64万㎡为月度成交量之最。值得关注的是,随着常州楼市9.11新政的出台,10月土地市场0供应,11月仅成交了1宗回购地块,土地市场进入2020年第二个“谷底”。


成交金额上,5月、7月、9月、12月分别出现阶段性峰值;5月以108.16亿元居年度成交总金额之最,12月三里地块和中央艺术公园北侧地块的成交助力年末土地市场再度升温。

 

4.新北区拿“双料冠军”,钟楼区地价最高

 

47e78552355b41b53be22622f9096dce.jpg


从区域成交来看,2020年,天宁区全年共成交16宗涉宅用地,为数量之最;新北区以100.35万㎡的成交面积和148.40亿元的成交总金额晋级常州市区土地市场的“双料冠军”。


从地价来看,钟楼区成交面积44.31万㎡,成交金额92.91亿元,平均地价1467万元/亩独占鳌头;从楼面单价来看,天宁区成交面积66.29万㎡,总金额128.27亿元,平均楼面单价9407.07元/㎡居首,钟楼区以9279.7元/㎡屈居第二,天宁区和钟楼区以主城的绝对优势遥遥领先。


5.12宗地块溢价率超50%,最高溢价率114.96%

 

120023719f592fcc88f7e20e9aac0727.jpg

 

2020年,常州市区共顺利成交了60宗涉宅用地(含回购地块),溢价率1%-20%的共26宗,20%-50%的共22宗,50%-80%的共9宗,80%以上的共3宗,最高溢价率达114.96%。其中,在50%以上溢价率的地块中,武进区占6宗居首位,天宁区共3宗,新北区2宗,经开区1宗。可以看出,部分房企对天宁老城区的不断加预期以及对武进区发展势头的持续看好。

 

6.18宗地块引10+房企竞拍,最高24次报名

 

8ffbc81aa45343018216f110325f3066.jpg

 

从地块参拍房企数量来看,2020年共18宗地块有10家以上房企竞拍。其中,5宗地块有15家以上房企参拍,最高24家房企报名,土拍热度不断彰显。伴随着多家房企的“抢地”,多宗地块成交楼面单价不断刷新区域最高值。


3月11日,绿地峰云汇北侧地块引新城、保利、招商、美的、港龙、阳光城、融创、路劲、绿城、星河、华盛、蓝光、荣盛、嘉宏、龙湖、朗诗、三迪、中奥、天启、石榴、经发、通银、德商、中梁等24家房企报名竞拍,最终路劲成功拿地,楼面单价14884元/㎡刷新了武进区楼面单价最高纪录。
9月11日,绿地香颂北侧地块引嘉宏、中梁、金地、美的、碧桂园、路劲、华盛、弘阳、华宇、大发、招商、中海、景瑞、万科等14家竞拍,最终景瑞拿地,楼面单价16073元/㎡,武进区楼面单价最高纪录再次被刷新。


12月24日,中央艺术公园北地块共有中海、华润、中建、万科、美的、碧桂园、龙湖、中铁建、招商、保利、弘阳、华盛等12家房企参拍,最终中建一局拿地,楼面单价16789元/㎡刷新了新北区楼面单价最高纪录。

 

7.42家房企拿地,6家房企“首进”常州

 

158c09f7170d41823fdbb8a297ac0fcc.jpg


据统计,2020年共有42家房企在常州市区拿地,其中东方新城竞得4宗宅地,居数量之最,运河南岸、晋陵、嘉宏分别竞得3宗地块,黑牡丹、新城、协新、蓝光、中南置地、百老汇、建源均竞得2宗宅地。


其中,中南置地、龙信、北京国锐、大唐均为首次进驻常州,德商、中南菩悦均为首次通过招拍挂拿地,德商此前曾与蓝光合作打造了遥光辰苑,中南菩悦2019年通过股权转让的方式拿下丁香路南侧、玫瑰路东侧地块,开发了红熙台。

 

与前几年相比,2020年新进驻的房企多为中小型或者刚涉足长三角的企业。一方面,绝大部分品牌房企均已进驻,中小房企为实现整体集团战略,有布局二三线城市的需求;另一方面,常州土地市场相对于长三角其他城市来说,地价相对较低,弹性空间大,进驻门槛较低。

 

楼市篇

 

2020年,常州市区房地产市场经历了从“放”,到“收”,再到“稳”的过程,全年商品住宅供应面积为567万㎡,成交面积为567.84万㎡,成交金额1043亿元,成交均价达18367元/㎡。

 

1.成交面积浅“V”走势,成交均价涨幅达12.8%

 

a75a9b120340990e7c24c86179cebe4b.jpg

 

纵观常州市区近五年商品住宅成交走势,2016-2018年的房地产市场受此前土地断供的影响,成交量持续下滑。随着土地市场的解禁,商品住宅成交量平稳上升,2020年总成交面积567.84万㎡,同比增长8%。


从成交价格来看,2016年成交均价仅有7508元/㎡,2017年迅速上升,同比增长49%,随后涨幅趋缓,2020年成交均价18367元/㎡达历年峰值,同比增长达12.8%。

 

2.供求平衡,最高成交均价20039元/㎡

 

72959c2e2ba609d162582596b284bc48.jpg


从商品住宅月度供求关系来看,全年仅有3月、4月、10月和11月呈现供大于求的状态。3月和4月主要是受年初新冠疫情影响,多个楼盘未能顺利进入市场,造成一定程度的积压;10月和11月一方面受911新政的影响,房地产供求两方态度谨慎,观望情绪浓厚,另一方面也是由于上半年成交宅地的扎堆入市,商品住宅迎大批量增长。

 

从单价来看,2020年常州市区商品住宅整体成交均价波动不大,稳中有升。2月成交均价16084元/㎡,为全年最低;8月均价达20039元/㎡,为全年首个突破20000元/㎡的月份,高于2月3955元/㎡。随后,成交均价曲折下降,12月成交均价为17461元/㎡,相对平稳。

 

3.新北区为量价双冠,天宁区均价最高

 

7aba629d749b2ac180a07bf7fb1151bd.jpg

 

从区域来看,2020年,新北区成交面积150.92万㎡,成交金额265.16亿元,均领先其他各区,稳坐量价“第一把交椅”。由于新房项目较少,经开区2020年度商品住宅成交面积仅49.51万㎡,成交金额76.18亿元均居五区之末。从成交均价来看,天宁区成交均价22549元/㎡独占鳌头,是唯一一个整体均价过20000元/㎡的区域;钟楼区、武进区、新北区相差不大,均在17500元/㎡左右。

 

4.去化周期6.5个月以内,9月最低

 

18b85718d5d33a76c0c0c9bdfc9da5d8.jpg

 

截止2020年12月底,常州市区商品住宅库存总量为268.02万㎡,与2019年同期相比,下降了51%。其中,4月库存量最高,为285.8万㎡,仍低于2019年最低值;9月库存量最低,仅有239.4万㎡,去化周期3.9个月,为亟需补仓状态。随后,2020年成交宅地部分集中入市,商品住宅市场再次充盈,库存量和去化周期显著上升,12月去化周期5.7个月,为下半年最高,依然处于需加大供应阶段。

 

5.110-130㎡为成交主力,三房、四房占据本轮市场

 

5984d4b5109c976894731085c219cae6.jpg

8ac891ec9b3369253124a540df8d9ac3.jpg


从商品住宅成交套数来看,2020年90-110㎡住宅共成交13088套,占比29%;110-130㎡共成交15546套,占比35%;130-150㎡共成交8789套,占比19%;以上面积段占据了总成交套数的83%,其中又以110-130㎡占比最大。


从商品住宅的供求比来看,90-150㎡不仅成交面积占据大半壁江山,供求方面也较为均衡,比值约为1。这基本可以看出,改善产品逐渐占据本轮市场,调控与市场的相互作用凸显。

 

6.区域相对均衡,南广场·九洲玺再次霸榜

 

e13389b720c58500f9c1d51eee8c1247.jpg

 

在2020年常州市区商品住宅销售金额TOP榜中,除经开区,其他各区均有上榜。其中,天宁区、新北区、武进区各3个项目在榜,钟楼区仅有保利·和光晨樾位于第九位。值得关注的是,南广场·九洲玺位于天宁区重点旧城改造区,项目凭借其超大的体量、全面的业态分布、优质的教育配套成功霸榜近两载。


从表单也可以看出,位于前三名的南广场·九洲玺、龙湖·景粼天著、新城璞悦春秋,以及第七名和第十名的花语江南、龙湖金茂府成交均价都在20000元/㎡以上,以上项目也不乏区域和板块高价盘的代表,这都侧面反映了高价盘的市场认可度越来越高,正成为高品质改善的首选,低价楼盘市场份额逐渐走低。


土拍研究院点评

 

土地出让节奏平稳有序,全年供应计划超额完成


2020年,常州市区涉宅用地累计挂牌309.4万㎡,折合4641亩,累计成交308.16万㎡,折合约4622亩。在2020年4月常州自然资源局网站公布的《常州市2020年度国有建设用地供应计划》中,2020年常州市区(不含金坛、溧阳)年度住宅用地供应计划为4300亩(其中普通商品住房用地3000亩,保障性住房1300亩),对比供应计划来看,2020年涉宅用地成交已超额完成7.5%。


相比较,2019年土地供应“窗口期”明显,前五月就已完成全年供应计划的九成;2020年土地供应相对分散且平稳。这主要是对2020年土地市场全年“窗口期”的把控和预判;同时,这也是“因城施策”调控主基调下,常州市区在土地供应上运筹帷幄、审时度势的具体体现。

 

优质地块集中入市,楼面单价节节攀升


2020年,受新冠肺炎疫情的影响,常州土地市场自3月谨慎开闸,绿地峰云汇北侧地块、前桥小区西地块、一中东地块、曙光化工厂地块、杨板村地块、董头村一期地块、原青龙中学地块、丁塘河湿地公园C地块、三里地块、中央艺术公园北地块等优质宅地接连入市,土拍高潮一波接一波。截至目前,常州市区共诞生了32宗”万元地”,其中2020年21宗,占比达65.6%。


4月10日,德商竞得天宁区杨板村地块,楼面单价19793元/㎡,常州市区楼面单价新的“天花板”诞生,比2019年最高楼面单价高出约4000元/㎡。此外,随着经开区楼面单价的顺利破万,常州主城区全面进入“万元地”时代,多个板块、镇区土地价值均不断凸显,常州地价水平再上新台阶。

 

“万元地”扩容,常州改善产品质量再进阶


截至2020年底,常州市区“万元地”已扩容至32宗。其中,2020年诞生的“万元地”多达21宗,这意味着2021年入市的项目中,有半数房价门槛将定格在20000元/㎡左右,而华宇新城天境、荣盛嘉宏风华瓴著、路劲铂樾等多个项目待入市项目的首批房源价格都在30000元/㎡均价线徘徊。


纵向来看,如果说2019年是常州的豪宅元年,那么,2020年就是常州豪宅的进阶年。彼时,25000元/㎡均价还是城市房价天花板。当前,地价站上新台阶,尤其是14000元/㎡的高地价后续基本都开发豪宅产品,加之豪宅热销也激发了房企打造高端住宅的积极性。从已经首开的阳光城禹洲·宸悦、华宇新城·天境,及待入市的路劲·铂樾、嘉宏·一江风华、蓝光黑钻、荣盛嘉宏·风华瓴著、新城荣盛·天翌、德商翠礼峰·天玺等项目来看,常州高端住宅俱乐部正在不断壮大。由此来看,常州改善住宅产品的质量、价格都正在迎来新一波的升级调整。

 

新政助力,房地产市场愈发健康平稳


2020年下半年以来,多城着手密集调控,常州也紧随步伐。一方面从取消落户限制和引进人才入手,有效带动人口基数的增长;另一方面加码商品住宅的限售政策,抬高二套购房成本,整顿规范房地产市场秩序。


6月24日,《常州市非户籍人口落户实施办法》发布,全面取消溧阳市落户限制和市辖区重点群体落户限制,实施农村籍大学生来去自由的落户政策,并进一步放宽职业技能人才落户。人才是城市发展的必备血液,也是每个城市都在争抢的资源。近几年来,放松落户已经在全国全面推行。作为强三线、准二线城市的常州,由于人口虹吸能力相对于周边的苏州等城市相对较弱,对“人才”定义的标准降低,也是增加城市吸引力的一个重要举措。


9月11日,常州“最严”调控令发布,从有效增加商品房的供应、新建商品住房和二手住房自取得不动产权证后满4年方可上市交易、二套房最低首付款比例调整为不低于60%、监控消费贷款、加强商品住房价格管理、严厉打击炒作学区房概念以及哄抬二手住房价格的行为等方面遏制投机炒房,促进市区房地产市场平稳健康发展。疫情复工后地市、楼市的持续高热迅速拔高了市场预期,调控政策及时出台,稳地价、稳房价、稳预期,效果很明显。9月中旬以后,常州房地产市场预期转向,新建商品住宅成交量锐减,房价基本维稳。

 

总结与展望


天下名士有部落,东南无与常匹俦!常州位居长江之南、太湖之滨,处于长三角中心地带,是苏锡常都市圈的核心成员。房地产市场方面,常州经历了三年的断供期以及两年多的调整期,目前正呈现蓬勃发展之势。在当前“房住不炒”、“三稳”的大前提下,常州优化落户政策、广纳人才、营造优良营商环境、重视产业转型发展,为房地产市场健康发展打造了良好的基垫。


未来,随着长三角一体化进程的加速以及苏锡常都市圈的深度融合,常州凭其强势的经济增长极和地价洼地依然是众多房企眼中的“香饽饽”,而“房住不炒”的主基调下,我们期待进驻房企为常州带来更好的产品、更优的服务、实现可持续发展。