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2017年第三季度南京市区房产市场分析报告

作者:

土拍网 2017-10-10

2017年第三季度的南京楼市,继续延续着16年10月“双限”政策出台后的状态,与今年上半年的情况大致相似:成交量同比出现了大幅度的下降,甚至不及2016年三季度成交量的一半!土拍网统计数据显示,2017年第三季度(7-9月份)南京市区(不含高淳、溧水)新建商品住房成交量仅为16539套,比去年同期35080套的成交量相去甚远!这一数值进一步表明,南京市区的房地产市场继续保持着降温的势头,楼市调控成效愈发明显。

一、近三年南京市区第三季度成交分析

回顾最近三年来南京市区第三季度新房的成交情况,可以看出,2015年与2016年第三季度南京市区的新房成交量都突破了30000套的大关,而刚刚过去的2017年第三季度的成交量,仅为16539套,分别同比下降了47%和53%!

可以看出,在投资投机需求被压制后,2017年的南京楼市成交较前两年相比已经出现了大幅度的降温。而南京土地市场一系列相关调控政策的出台,也对稳定南京楼市起到了积极的作用。

今年第三季度,南京市区共计进行了5场土拍,总体来看,土地市场也出现了明显的降温势头。加上“认建”与“自持”这两项土拍新规的出台,开发商在南京拿地将会愈发理性,这也将在一定程度上进一步稳定已经日益降温的南京楼市。

 

二、2017年南京市区第三季度月度成交分析

由上图可以看出,南京市区第三季度各月份的新房成交情况,无论是从成交量还是从成交均价来看,都呈现出“倒抛物线”的变化趋势。以8月份的成交情况为最低点,7月份与9月份的成交情况大致持平。

值得注意的是,9月份作为传统楼市的“金九”月份,其6585套的成交量虽然环比8月份3248套的成交量有了一倍多的涨幅,但同比去年9月份13223套的成交量,跌幅超过了5成之多!甚至与同季度7月份6706套的成交量相比,都有着200套以上的差距。

同时也需要注意到的是,南京市区各月份新房成交量的多寡对新房价格的影响力依旧很弱,市区内的新房均价虽有波动,但依旧保持着自身的稳定状态,仍旧处在2万+的区位上。

 

三、2017年南京市区第三季度各板块成交分析

从板块成交情况来看,“两江”板块仍旧延续了今年上半年的势头,依旧占据了南京市区新房成交量的一半之多(61%)。其中,江北板块今年三季度共计成交6560套,占比37%,继续巩固了南京市区新房成交量第一的位置;江宁板块则以4301套的成交量紧随其后,占比为24%。

“两江”板块一直都是南京市区内的土地供应大户,第三季度的5场土拍中,也有相当数量的地块集中分布在江北与江宁两大板块中。大量土地入市、大型品牌房企相继入驻、房源充足户型多样,这些因素都使得“两江”板块当之无愧的成为受购房者青睐的热门板块。

其他板块中,城南板块以2564套的新房成交量超越城北板块与河西板块,位列第三,占比为15%。南京市区各板块之间成交量的差异依旧存在,并有着逐步扩大的趋势。

 

四、2017年南京市区第三季度市场供需分析

2017年第三季度南京市区新房上市量共计为16729套,但每月的新建商品房入市量并不稳定且波动较大。

今年第三季度的新房库存量都保持在2.1万套左右,8月份南京市区的新房库存甚至超过了2.2万套的数值,这与当月较高的新房上市量密不可分。

总体来看,南京市区的新房库存量保存稳定,新建商品房的供求关系也相对平衡。

 

五、2017年南京市区第三季度楼市总结与展望

1、新房成交量同比大幅下跌,环比小幅上涨

今年第三季度的南京楼市处于近三年来的最低位,16539套的三季度成交量为近三年来同期的最低谷。这一情况与从去年10月开始出台并实施的各项楼市调控政策密不可分,进一步也从侧面印证了南京楼市调控政策所取得的成效。但环比来看,南京楼市在刚过去的第三季度,成交量出现了一定程度回升。今年第三季度,南京市区共有16729套新房上市,略高于成交量,表明刚刚过去的这三个月,南京市区的新房供求相对平衡。

2、新房均价波动中上升,南京楼市价值进一步显现

今年三季度的南京楼市,市区内的新房均价虽有波动但依旧保持着自身的较为稳定状态,各月份新房成交量以及上市量的多少对于新房价格的影响力依旧很小,使得南京市区整体的新房成交均价仍旧维持在2万+的区位上。这一点也进一步说明,即使是在各项楼市调控政策逐步加码、购房资格日益苛刻、开发商拿地条件日渐严峻的当下,南京市区房地产市场的自身价值,仍旧处于较高的区位。

3、10月两场土拍连番进行,土地市场释放积极信号

在刚刚过去的9月份,南京市区发布了2个土地出让公告,共计挂出12宗地块。除了一贯的土地市场供应大户“两江”板块外,多宗位于主城区稀缺住宅类地块也即将入市。下个月将进行土拍的12宗地块中,有9宗之多为住宅与商住类地块,这将进一步充实南京居住类用地的土地市场,对南京楼市的平稳健康发展有相当大的益处。虽然伴随着“认建”与“自持”这两项土拍新规的出台,南京土地市场已然出现了一定程度的降温势头,但是住宅与商住成为供地主力这一更为积极的因素将持续发挥作用,相信会对接下来一个季度的南京楼市继续产生较为积极的正面影响。

4、“银十”欲推超万套新房入市,调控成效将持续显现

目前已有消息称,10月份南京市区内将有近10250套的新房房源入市。其中,江北与江宁板块分别以3334套与2703套新房加推数量,占据各板块预计上市量的前两位。作为楼市传统“银十”的下月,超万套房源的入市、楼市与土地市场各项调控政策的加持、再加上两场土拍,在这三者的共同作用,势必会对南京市区四季度的楼市走向产生不小的影响。究竟影响会如何?让我们一起拭目以待!