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2017年1-9月苏州市区经营性建设用地成交分析报告

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土拍网 2017-10-11
2017年1-9月苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让45宗,成交面积218.16万㎡,成交金额457.42亿元。由于受土地限价及房产限购等一系列政策影响,土地出让面积和金额相比同期均有所减少,其中土地出让面积同比减少37.21%,成交金额同比减少53.98%。
一、2017年1-9月苏州市区经营性建设用地成交分析
同比分析——土地出让金457.42亿,同比减少53.98%
2017年1-9月苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让45宗,成交面积218.16万㎡,同比减少37.21%;成交金额457.42亿元,同比减少53.98%。
纵观五年数据,整体呈现先抑后扬的态势,其中在2016年1-9月出现前所未有的爆发式增长,之后随着一系列调控政策的出现,市场热度逐渐放缓,进入稳定期。
区域对比分析——高新区、吴中区、相城区为主力,其中吴中区金额为首位
从成交数据来看,吴中区、相城区、高新区1-9月成绩单相对亮眼,面积181.02万㎡,占比83%,金额367.29亿元,占比80%,为供应主力。
高新区、吴中区和相城区是目前苏州市区土地市场的供地大户,相对姑苏区、工业园区来说,三个区域可供开发面积相对较多,深受房企追捧。
用地性质分析——商住及纯住宅用地成交火爆,成交金额占比96%
2017年1-9月苏州市区纯住宅用地成交14宗,面积71.07万㎡,商住混合用地成交10宗,面积84.07万㎡,住宅及商住用地合计总成交面积155.14万㎡,占1-9月总成交面积的71%,金额占比96%。商服地块成交19宗,其中苏蠡路商业地块“逆袭”,溢价率122.78%,被中海竞得。
住宅及商住用地因市场需求,近几年一直受品牌房企青睐。商服类用地多以底价及低溢价成交。
成交情况分析——楼面价相对2016年略回落、高溢价地块不再
从楼面价来看,2017年1-9月楼面价超2万的地块仅6宗,1.5万-2万的地块6宗,2017年1-9月未有楼面价超3万地块。
从溢价率来看,2017年1-9月溢价率超100%以上地块仅1宗,为中海竞得的苏蠡路商业地块,溢价率122.78%。溢价率50%-100%的地块有4宗。
在楼市限购和土地限价双重政策作用下,住宅类楼面价增速放缓,高溢价地块不再。
二、房企拿地:金茂、九龙仓、中海、龙湖、正荣、旭辉等积极补仓,上海中建、无锡银城、葛洲坝等外来房企积极进驻
2017年1-9月苏州市区共举行四次土拍,出让45宗地块,百余家房企参与,相比之下,可谓僧多粥少。参与报名房企分别为:万科、中海、碧桂园、龙湖、九龙仓、港中旅、合景、华发、金辉、金茂、世茂、朗诗、首开、新城、旭辉、招商、正荣、中粮、中南、北辰、葛洲坝、海亮、华宇、东原、金地、上坤、绿景、建工、融创、仁恒、吴中、象屿、阳光城、当代、中锐、蓝光、上海郡悦置业、上海城建、上海城开、上海中建、恒基等。最终金茂耗资103亿入手高新区2宗地,正荣24.27亿元竞得吴中太湖新城地块,龙湖27.26亿竞得劳动路地块和园区唯澄路地块,中海39.03亿竞得吴中区商服地块和工业园区体育公园东侧地块,旭辉成功竞得甪直肖家桥地块,上海中建竞得相城元和街道地块,无锡银城竞得姑苏区地块,九龙仓48亿元连得3子,路劲夺得吴中太湖度假区巨无霸地块,葛洲坝、天健置业首进姑苏区。
从进入一次报价的房企来看,还有很多房企没能拿到地,如象屿、上海郡悦置业、上海城建、上海城开等,这些房企拿地心态迫切。其中部分房企已经进驻苏州,需要补仓;而如其中象屿则是多次参与苏州土拍,意欲进驻苏州,但暂时未能有所斩获。
三、2017年1-9月苏州市土地市场综述
1、在楼市限购和土地限价双重政策作用下,苏州土地市场走向平稳理性
2016年苏州楼市异常火爆,政府也出台一系列政策来进行调控,土地方面从“熔断”到“限价拿地”到“限制多马甲”再到“对地块全装修比例的限制”等。楼市则限购升级,政策组合拳之下,房企拿地也较为理性,土拍过程也有“冷”有“热”,有“快”有“慢”。苏州土地市场逐步走向平稳理性。
2、高新区、吴中区、相城区成土地供应三大主力
从成交数据来看,高新区、吴中区、相城区为1-9月苏州土地市场供应主力,面积占比83%,金额占比80%。其中高新区,面积76.98万㎡,为第一,占比35%,金额115.58亿元,占比25%;吴中区面积61.02万㎡,占比28%,金额129.28亿元,占比28%,为第一;相城区面积43.03万㎡,占比20%,金额122.43亿元,占比27%。
高新区、吴中区和相城区是目前苏州市区土地市场的供地大户,相对姑苏区、工业园区来说,三个区域可供开发面积相对较多,深受房企追捧。
3、住宅及商住用地受追捧房企出价积极
从成交金额来看,2017年1-9月苏州市经营性建设用地出让住宅用地和商住用地共24宗,出让面积155.14万㎡,占比71%,金额439.12亿元,占比96%。
从楼面价来看,2017年1-9月苏州市经营性建设用地楼面价超万元地块数量为19宗,其中城镇住宅用地10宗,商住用地6宗。
从房企表现来看,吴中太湖新城商住地块和胥口镇住宅地块、姑苏区北环路南住宅地块、甪直肖家桥住宅地块均一分钟超限价。通安镇苏地2017-WG-29号住宅地块雅居乐、九龙仓、中南、首开等41家房企进入一次报价,足以可见住宅及商住用地更受开发商追捧,竞价较为激烈。
4、热门板块优质地块竞价激烈房企竞相争夺
在楼市限购和土地限价双重政策作用下,房企深耕苏城的决心依旧。吴中太湖新城、胥口镇、科技城、浒关开发区、通安镇等优质地块仍深受房企青睐。
吴中太湖新城苏地2017-WG-77号商住地块,吸引了20余家房企参拍。限时竞价不到1分钟,地价已经超出市场指导价!不到2分钟,就已经超出了中止价格。最终招商、中南、上海建工、中海、仁恒、金辉、葛洲坝、象屿等15家房企进入一次报价,正荣24.27亿元斩获,楼面价14522元/㎡。
同样一分钟进入限价的还有胥口镇苏地2017-WG-78号商住地块,最终进入一次报价的有金科、招商、葛洲坝、金辉等17家公司,恒山发展14.42亿元拿下,楼面价11893元/㎡。
甪直大道北侧的肖家桥住宅地块,竞价还未开始,已有20轮报价,超出市场指导价42220万元,竞价开始不到1分钟,即达到网上竞价中止价格,火速进入一次报价,最终禹洲、金辉、港中旅、保利、吴中、招商、蓝光等32家房企进入一次报价,旭辉54570万元拿下,楼面价12731.05元/平方米,溢价率55.26%。
相城区望亭镇苏地2017-WG-26号地块6分钟60轮竞价,雅戈尔、中海、招商等15家房企进入一次报价,被禹洲地产48600万元竞得,楼面价9393元/㎡,溢价率44.5%。
通安镇苏地2017-WG-29号住宅地块1分钟55轮竞价,雅居乐、九龙仓、中南、首开等41家房企进入一次报价,被金地68522万元竞得,楼面价9142元/㎡,溢价率41.45%。
四、2017年四季度苏州市土地市场展望
总体而言,苏州作为长江三角洲重要的中心城市之一,房地产市场需求持续旺盛,未来仍是房企补仓、拓展的战略重地。从1-9月土拍情况来看,品牌房企持续深耕,外来房企积极进驻。在今年2月份的苏州土拍中,龙湖、金茂、恒基、正荣、金辉等成功补仓;6月12、13日苏州土拍,上海上实夺得木渎地块,上海中建首次进苏,竞得元和街道地块,无锡银城首次进苏,摘得姑苏区北环路南地块。保利、禹洲也均有斩获。9月5日土拍,九龙仓48亿元连得3子,路劲夺得吴中太湖度假区巨无霸地块,禹洲斩获望亭地块,金地夺得通安镇地块,葛洲坝、天健置业首进苏州。9月28日土拍,中海35.5亿元斩获体育公园东侧地块。外来房企如象屿、上海郡悦置业、上海城建、上海城开等意欲进驻苏州,但暂时未能有所斩获。
未来市场如何,仍需看国家政策导向,但优质地块仍然会受到众多实力品牌开发商争夺,整体而言,苏州市场还是趋稳发展。
附:2017年1-9月苏州市经营性建设用地总价排行TOP10
附:2017年1-9月苏州市经营性建设用地面积排行TOP10
附:2017年1-9月苏州市经营性建设用地楼面价排行TOP10