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2017年1-9月无锡市区经营性建设用地成交分析报告

作者:

土拍网 2017-10-16

土拍网大数据统计,2017年前三季度无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交33宗,出让总面积214.01万㎡,出让总金额283.5亿元。

一、政策:土拍规则持续严苛 考验房企实力

2016年下半年无锡土地市场稳步升温,土地价格节节攀高,针对热门地块,无锡开启限价+摇号模式;2017年上半年土拍规则中又提出了“现房销售”的要求,其中位于滨湖区渔港路的XDG-2011-66号地块成为了无锡首宗“双限”地块;在8月8日挂牌的锡经告字【2017】11号中,土拍再出新规,即达到最高限价之后不再摇号决定归属,而是变成了拼公益配套面积;为了规范市场秩序,在锡经告字【2017】13号中,还规定了在挂牌期间,竞买人必须进行一次有效报价,否则很可能会列入无锡土地市场的“黑名单”。

二、2017年前三季度无锡市经营性建设用地成交数据分析

1、同比成交分析——土地出让面积同比上涨38.6%

2017年前三季度共成交经营性建设用地214.01万㎡,同比上涨38.6%,成交金额283.5亿元,同比上涨5.54%。

纵观近三年前三季度成交数据,不管从土地出让面积还是出让金额来看,都呈现了不断上升的趋势,2017年前三季度土地出让面积和出让金额均达到最高值。土地出让金额上涨,土地价格成本上升,也说明开发商的土地储备不足。拿地条件也出现了历史性最苛刻的条件,例如现房销售、限价摇号、竞公益配套等。

2、区域分析——新吴区成交面积居首,滨湖区成交金额大幅领先

2017年前三季度,新吴区共出让了6宗地块,总成交面积51.3万㎡,获五区出让面积之首,滨湖区虽土地出让面积不及新吴区,但土地成交金额远远领先其它区域,多宗土地楼面价格均创无锡历史记录。

值得注意的是,随着政策的不断严控,但是土地市场依旧亮点纷呈,多宗土地均成各区域的标杆。例如锡山区——鹅湖地块(XDG-2016-36号)经过79轮的激战,最终中洲以楼面价7130元/㎡竞得;滨湖区和风路地块(XDG-2016-23号)和渔港路地块(XDG-2011-66号),最终都分别以18000元/㎡和15300元/㎡最高限价摇号,分别被绿城和首开竞得;惠山区的唯一一宗限价地块——亿仁医院西侧地块,最终以7883元/㎡的楼面价被龙湖地产竞得,创惠山区楼面价新高。

3、用地性质分析——商住类用地成供应主力,成交面积、成交金额遥遥领先

2017年前三季度无锡市纯住宅用地成交6宗,占地面积43.55万㎡,商住混合用地成交12宗,占地面积138万㎡,住宅类用地合计总成交面积181.55万㎡,占前三季度总成交面积的84.83%。商服用地成交15宗,成交面积32.46万㎡。

从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地总收入达273.67亿元,占比96.53%。商服用地出让总金额为9.83亿元。

住宅类土地需求旺盛,个别住宅类土地溢价率超过100%,说明土地供给仍紧张,商服类用地多以底价成交,市场需求低迷,与住宅类土地相比成两极分化趋势。

三、长三角重点城市(仅限市区)经营性建设用地成交数据分析

1、土地出让金——各主要城市中,仅无锡出现同比增长

2017年前三季度,仅南京的出让金超过千亿,以1166.88亿元位居首位,第二名杭州相差175.78亿元。

与2016年前三季度土地出让金相比,2017年前三季度除了无锡出现了增长之外,其他城市均呈现了下降的态势。南京同比减少13.2%,杭州同比减少11.5%,苏州同比减少53.98%,合肥同比减少20.23%,而无锡则上涨了5.54%。

2、土地出让面积——苏锡杭相差无几

2017年前三季度,合肥的土地出让面积以368.98万㎡位居第一,紧跟其后的是南京,出让面积331.2万㎡,而苏州、无锡以及杭州的土地出让面积分别为218.16万㎡、214.01万㎡和202万㎡,差距并不是很大。

 

与2016年前三季度土地出让面积相比,2017年前三季度合肥、南京、无锡均有所增长,其中无锡增幅最大,达38.6%,合肥和南京增幅分别为16.5%和6%;苏州和杭州则均有所下跌,跌幅分别为37.2%和42.8%。

3、宅地楼面均价——无锡楼面均价依然处于“第三梯队”

在宅地楼面均价方面,可大致分为三个梯队:

第一梯队:杭州以25946元/㎡的楼面均价位居第一。

第二梯队:苏州与南京的宅地楼面均价均超1.3万,仅相差1538.7元/㎡。

第三梯队:合肥、无锡的宅地楼面均价未超万元。

四、2017年前三季度品牌房企锡城拿地情况——多房企深耕无锡意愿明显

从前三季度拿地房企来看,1—9月份共有13家品牌房企在锡城拿地,其中旭辉和首开是首次进驻无锡,分别竞得惠山区钱桥洋溪城地块以及滨湖区渔港路地块。

除此之外,还有很多新面孔房企在前三季度的土拍市场中有所表现,希望进入无锡,如北京金隅、招商、合景等,在多次土拍中均有出价,虽最终未有斩获,但足以可见其对无锡市场的认可,且不排除在接下来的无锡土拍市场中新面孔房企将继续“出手”的可能性。

五、2017年前三季度无锡市土地市场总结与展望

1、上半年龙头房企加速布局 三季度趋于理性

2017年上半年出让的19宗土地中,其中有12宗土地都被大品牌开发商收入囊中,剩下的9宗多为商业地块或地理位置较偏的位置。其中万科、旭辉、恒大均拿下两宗优质地块,万科在无锡深耕十三年后首次进驻惠山区,意味着全面布局无锡的战略又迈出了重要的一步。

而在第三季度出让的14宗地块中,有9宗地块为商服用地,住宅类地块仅有5宗,且多以底价成交,最高溢价率为32.17%。进入第三季度,受到楼市调控政策的影响,土地市场趋于平稳理性。此外,随着土拍规则的深化,对参与竞拍的品牌开发商的资金成本和综合实力提出了不小的要求,“布局二级市场、曲线拿地”、“联合开发、资源共享”等模式已然成为新形态下开发商获得市场主动权的新模式、新出路。

2、房地产高端市场迎来机遇 或将集中爆发

在今年前三季度,地产高端品质龙头——绿城再次回归无锡太湖新城,首次通过摇号,摘得太湖新城和风路XDG-2016-23号地块,成交价为38.33亿元,溢价率48.6%,成交楼面价为18000元/㎡,与原朗诗南侧地块中锐项目并列成为无锡太湖新城的土地楼面价标杆。绿城的回归无疑给太湖新城打了一针强心剂,又一次拉高了太湖新城的高端定位和房价心里预期,大牌开发商仍然对无锡市场十分看好,也热衷于开发高端产品,未来无锡房地产市场将由刚需主导转为改善为主。

改善性和投资性需求的积极入市,不仅扩充了住宅市场承接面,更直接撑起豪宅市场销售局面。高端市场的持续走高,不仅证明了开发商对产品本身有足够信心,还对项目所在的城市价值、区域前景也抱有很大市场希望。而无锡的产业强市战略、锡澄宜一体化等城建,都加速人口导入,为无锡房地产市场发展带来活力,也为高端房产的发展带来更多机遇。

3、无锡库存去化周期已达19.5个月 面临供求调整

今年4月,住房城乡建设部、国土资源部发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知,要求合理安排住宅用地供应,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

有数据显示,截至9月底,无锡商品住宅库存量达650.56万㎡,按近12个月的月均去化量计算,去化周期约为19.5个月。以无锡目前的去化周期来看,当下应控制源头、放缓供地节奏、减少土地出让,着力消化库存。像无锡这类二三线城市,相对于大城市而言,人口基数较小,尤其是高端人口比例,还没有足够的吸引力能吸引到大量外来高端客户前来投资买房,而无锡尤其以高端大户型库存居多。解决库存积压的根本要赖于无锡实体经济的发展、产业结构的调整和中高端人才的引进,需要政府和各方面共同努力。

4、如何提升单位土地价值,将是市场下阶段政策着力点

前三季度,无锡经营性用地出让面积达到214万平方米,同比上涨了近40%,与苏州、杭州相当,然而从土地总价值来看,却与两者相去甚远。无锡作为长三角地区房地产市场的洼地,其土地价值也同样被低估。土拍网预计,下一阶段,出让体量将不再会维持此前的“惯性”,未来或将面临收紧趋势,但与此同时,伴随着库存压力的不断释放,房企补仓需求的增长以及各类城建配套的不断完善,土地价值会迎来又一轮重估。

附:2017年前三季度无锡市经营性建设用地成交总表