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2017年度南昌市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2018-01-05

前言

2017年全年,南昌共计99宗经营性用地成交,面积达468.81万㎡,揽金418.05亿元,同比2016年南昌土地成交总金额340亿元,上涨了23%。其中涉宅地块72宗,面积377.27万㎡,总金额达375.33亿元。同比可知,虽然2017年成交的经营性地块面积与前两年相比较为接近,但是成交金额却明显高出很多,可以看出南昌土地价值呈现上升的趋势。

 

一、 土地篇

1、土地总体成交分析

南昌土地市场总体平稳 土地价值明显提升

 

 

统计数据显示,南昌市2017年共计成交99宗经营性用地,面积468.81万㎡,同比2016年下降7.83%;成交总金额418.05亿元,同比上升23%。

从2013-2017年的成交走势图可以看出,自2014年土地成交面积的大爆发后,近三年土地成交面积上相对是比较平稳的,总体变化不大,但成交金额却是逐年上升,可见南昌的土地价值的显著升高。

在密集的楼市调控,限购限价等政策的影响下,南昌并未出现较为狂热的土拍潮,哪怕是12月传统的收官大战也显得冷静克制, 12月份土地出让面积同比下跌116.5万㎡,跌幅65.56%;土地成交额减少37.81亿,跌幅32.54%。从供应计划的完成度上来看,仅青云谱区、经开区、安义县和新建区完成2017年的供地计划,其他区域均未完成。

 

2、居住商住地块成交分析

成交金额、楼面均价逐年攀升 未来房价难“降温”

 

 

土拍网统计数据显示,2017年南昌的涉宅地块成交面积达365.59万㎡,同比下降13.63%;成交金额359.15亿元,同比上升10.37%,楼面均价4120元/㎡,同比上升20.54%。

从趋势上来看,成交金额和楼面均价基本上是在逐年上升,且增幅较大,成交面积上近几年的趋势较为平稳,略有升降。从不断攀升的楼面均价不难看出,未来南昌的楼市因“面粉”价格的提升,房价也比较难有效“降温”。不过从一系列的调控政策上来看,南昌推出的“三限”政策应该会让南昌各个区域的房价差距有所缩减,在限购、限价的区域房价得到一定的抑制,在不限购、限价的区域,高溢价地块频出,未来的区域价值也将得到提升。

 

3、土地区域成交分析

(1) 南昌各区县经营性用地成交分析

主城区领跑 新建区南昌县紧随其后

 

 

 

 

 

土拍网统计数据显示,无论是在成交宗数、面积上,还是成交金额或楼面均价的比较上,南昌主城区以53宗成交地块,263.16万㎡,282.13亿元和5005元/㎡的楼面均价的独占鳌头。宗数、面积和金额占比都在一半以上。虽然南昌县在成交宗数上多于新建区,但从成交面积和成交金额上来看,新建区超过南昌县,稳居各区县第二的位置。

楼面均价上,南昌主城区领跑,紧跟其后的是新建区的3285元/㎡,其次是南昌县的2797元/㎡。2017年进贤县颇受青睐,出让的地块均是高溢价拍出,楼面均价达到了2436元/㎡,最后是安义县的622元/㎡。

 

(2) 南昌市主城区各区域经营性用地成交分析

热点板块居高不下 西湖区一宗地拔楼面价头筹

 

 

 

 

 

南昌主城区(包括东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、红谷滩新区、高新区、经开区、湾里区和赣江新区)中,成交宗数的前三位分别是红谷滩新区、青云谱区和赣江新区。在成交面积和成交金额上,也是红谷滩新区一路领跑,成交面积95.71万㎡,占比37%;成交金额82.63亿元,占比29%。

从楼面均价来看,经开区以8798元/㎡的平均楼面价位居第一(主要由于经开区共计一宗高溢价成交地块,所以楼面价偏高),其次为高新区7096元/㎡,西湖区则以6778元/㎡的平均楼面价位列第三。

 

附表:南昌各区县楼面价最高地块详情表

 

 

 

4、品牌房企落子南昌 价值凸显

(1)今年新进开发商拿地情况

今年可以说是外来房企进驻南昌的“大年”,多家外来房企首次进驻南昌,包括碧桂园、金科、阳光城、名城地产、金茂、苏宁、泰康人寿、法莱德等品牌房企。从拿地区域上来看,涵盖了南昌主城区、南昌县、进贤县、赣江新区等多个区域,其中苏宁和碧桂园首次进昌就登上了开发商新增土地建筑面积TOP10,手笔不可谓不大。而且,苏宁7月时斩获南昌中心城区省府大院5宗地块也是2017年南昌土地市场的热点新闻之一;而名城地产在西湖区拿下的一宗居住用地一举登顶南昌最高价地块榜首。

 

(2)开发商拿地排行榜T0P10(按建筑面积排序)

 

 

(3)居住商住类地块楼面价排行榜T0P10

 

 

5、小结

2017年南昌土地市场整体发展良好,468.81万㎡土地揽金418.05亿元,成交金额逐年稳步上升,凸显南昌土地价值。多家品牌房企进驻,也是对于南昌房地产行业发展潜力的一个认可。从政策上看,南昌的“限价地”政策,使得土地价格涨幅得到了一定程度的抑制,高溢价率地块有所减少。

 

楼市风波不断的2017年,受限购、限售、三限房等一系列政策控制,南昌楼市受到一定影响,南昌新建商品的预售面积以及套数都出现双跌,房源供应的速度明显放缓。新房成交方面,自3月8日发布南昌最严“限购令”后,成交量明显回落,直到8月份南昌楼市才有所回温。

 

楼市篇

 

一、商品房供需分析

1、南昌商品房供应量分析

 

(数据来源:南昌房地产信息网)

 

2017年南昌市全年商品房新增供应701.19万㎡(69926套),同比下降10.82%。其中商品住房新增供应529.11万㎡,同比下降14.24%,非住宅新增供应172.08万㎡,同比微增1.67%。

 

 

从近六年商品房新增预售情况来看,今年商品房新增预售面积同去年相比有略微减少,住宅新增供应仍占主导地位,商铺、写字楼等营业用房新增供应量略有增加。

 

2、南昌商品房销售分析

 

 

 

2017年南昌市区商品房共销售72385套,共计约758.09万㎡,套数、面积同比分别下降11.87%、16.24%。商品住宅销售47552套,面积约558.69万㎡,同比下跌25.62%、24.47%;非住宅(包括商铺、写字楼、公寓等)销售24833套(199. 4万㎡),同比上升36.43%(20.53%)。

 

3、南昌住宅房价变动情况

 

南昌房价每月变动情况(数据来源:国家统计局)

 

从国家统计局每月发布的房价数据来看,2017年1月至11月,南昌房价一直处于环比上涨态势,从今年2月份开始已经连涨10个月,前11月累积涨幅达6.26%!

 

整体上看,2017年的成交量虽然同比下跌,但在各种限购、限售的情况下,依然超过了2015年度的成交量,可以看出市场在政策等影响下的平稳态势。

 

二、月度成交走势分析

 

 

从月度成交数据来看,1-12月住宅成交在第一季度(1-3月)达到最高点,3月8日,最严的限购令出台,4月、5月、6月、7月的成交量出现下滑,可以看出限购政策对于成交量产生了抑制作用,因此第二季度的成交量为今年最少,其他月份成交量整体保持稳定。

 

在住宅市场限购的情况下,不少置业者转向了非住宅类产品,同时江西为加大非住宅商品房去库存力度,通过给予一定的购房补贴和给予户籍入户等政策进行支持。因此,从整体成交来看,非住宅成交套数虽不足住宅,但是今年南昌非住宅成交量较往年有了较大的增长。

 

三、区域成交结构分析

 

 

从区域成交的大致分布可以看出,无论是住宅成交量还是非住宅的成交量,红谷滩区仍是独占鳌头,占比分别为住宅31%,非住宅38%,依旧是南昌置业的热门区域,主要还有因为九龙湖新城不限购,诸多新盘入市以及老盘加推让红谷滩稳居第一。高新区、经开区、西湖区以及湾里区表现突出,分别成交12351套、10993套、8251套、7189套。

 

四、商品房存量分析

 

(数据来源:南昌房地产信息网)

 

库存方面,截止2017年12月31日,南昌市区新建商品房待售71812套,待售面积767.7万㎡。其中,南昌市区住宅可售套数为26562套,可售面积为325.7万㎡;非住宅可售套数为45250套,可售面积为441.9万㎡。

 

相比于上一季度末的库存数据,住宅增长7.8%,非住宅增长7.3%!按照第四季度南昌新建商品房月度成交均值(住宅4158套、非住宅1920套)计算,住宅库存去化周期约6.4个月,非住宅去化周期为23.6个月。

 

五、年度销售排行TOP10

 

 

六、小结

1、 政策篇

 

 

2017年号称史上最密集楼市调控年,南昌当然也被砸到了!南昌今年的楼市经历了限购、限售、三限房、二手房多缴纳1%的土地出让金、住宅市场整顿等,可以说是方方面面都涉及到了!

 

2、 总结篇

 

2017年对于房地产行业来说可以称为限购之年,南昌楼市也被各种调控政策充斥着,“限购”成了南昌楼市重要的“分水岭”。而2017年对于购房者而言,逃不过几个实际的问题,房源少、政策紧、贷款难、房价涨。而在刚刚结束的中央经济工作会上,再次强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,长效机制建设正在加紧步伐。2018年的南昌还将有大量“三限房”入市,刚需或迎生机,期待2018年南昌楼市发展更加健康平稳。