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2017年无锡市区房地产市场分析报告

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土拍网 2018-01-12
2017年无锡房地产市场:深度调控令楼市承压刚性需求依然旺盛
前言
2017年,注定是要被载入史册的一年。在限价竞拍和楼市调控政策下的这一年,无锡房地产市场表现如何?土拍网大数据统计,2017年无锡市(不含江阴、宜兴,下同)经营性建设用地共成交42宗,出让总面积305.3万㎡,出让总金额404.32亿元。这一年发布房地产调控政策的城市与部门(县级以上)将近110个,发布的调控政策次数多达250次以上。无锡作为热点二线城市,房价在2016年经历了一轮上涨之后,直到同年10月“锡十四条”的出台,标志着无锡限购重启。此后,在2017年5月和9月无锡调控再度加码,房地产进入深度调控期,走向健康发展的新阶段。 
一、 土地篇
(一)2016年以来宅地市场总体概况
1、2016年—2017年住宅用地(含商住,下同)出让总体概况 
从2016年下半年至2017年末,无锡土地市场迎来短暂的活跃期,总共出让住宅用地390.12万㎡,超过过去三年的宅地出让总和,成交地块可建住宅面积共达823.2万㎡。
其中,锡山区住宅用地出让面积为115.94万㎡,总出让可建设住宅面积221.31万㎡,未来1—3年内,新增住宅供应体量将出现较为明显的增长。
2、全市住宅地块平均楼面价下跌4.92%
2017年全市成交住宅用地平均楼面价8522.36元/㎡,同2016年相比,下跌4.92%。
分区域看,惠山区出现较为明显的涨幅,楼面均价由2016年的3075.5元/㎡上涨至5553.79元/㎡,涨幅达81%,这主要源于2016年惠山区推地量较少,因此2017年开发商有进一步补仓需求,形成后发效应。
3、全市住宅地块平均容积率下降22.7%
2017年地块容积率下降趋势初步形成。随着各板块规划的进一步完善和高端改善型置业需求的不断增长,2017年的住宅地块容积率出现下降,全市平均容积率由2016年的2.38下降至2017年的1.94。从区域上看,除惠山区外,其他各行政区平均容积率都呈下降趋势。
(二)2017年无锡市经营性建设用地成交数据分析
1、同比成交分析——土地出让金额五年以来最高
 2017年无锡市共成交经营性建设用地305.3万㎡,同比上涨53.73%,成交金额404.32亿元,同比上涨9.4%。
纵观近五年的成交数据,从土地出让面积和出让金额来看,呈现了“V”型的态势,土地出让面积方面,2013年最高,达433.11万㎡,出让金额方面,2017年达到五年以来最高,出让金额创历史记录。土地出让金额大幅上涨,土地价格成本上升,也说明开发商的土地储备不足,拿地热情高涨。
2、区域分析——新吴区成交面积居首,滨湖区成交金额领先。
2017年,新吴区出让了10宗地块,总成交面积98.2万㎡,获五区出让面积之首,滨湖区虽土地出让面积不及新吴区,但土地成交金额远远领先其它四区,多宗土地楼面价格均创无锡历史记录。
3、区域住宅用地分析——锡山区宅地面积居首 
从各区宅地出让情况来看,锡山区宅地出让面积位居首位,达65.2万㎡。在成交金额方面,依旧是滨湖区领先,住宅用地成交金额达128.29亿元。2017年以来,无锡市共拍出了5宗万元住宅地块,仅滨湖区就有4宗,其中有2宗地块达到了最高限价,大幅拉升了区域的成交金额。
4、用地性质分析——商住类用地成交火爆,成交面积、金额遥遥领先。 
2017年无锡市纯住宅用地成交9宗,占地面积67.8万㎡,商住混合用地成交14宗,占地面积175.67万㎡,住宅类用地合计总成交面积243.47万㎡,占全年总成交面积的79.8%。商服用地成交19宗,成交面积61.83万㎡。
从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地总收入达388.7亿元,占比96.14%。住宅类土地需求旺盛,商服类用地多以底价成交,市场需求低迷,与住宅类土地相比成两极分化趋势。
(三)2017年房企在锡拿地表现 
1、品牌房企拿地情况
据统计,万科以30.03万㎡用地面积、70.12亿元总金额获得2017年品牌房企无锡拿地排名“双料”冠军。
另外,2017年共有四家房企首进无锡,分别是:旭辉、首开、信义、建发。    
2、房企报名超10家以上地块数据
在全市成交的23宗住宅地块中,有6宗地块房企报名超过10家以上,其中锡山经济技术开发区金光纸业东地块,房企报名数量最多,高达19家,最终被恒大收入囊中。
3、楼面价过万地块
在2017年出让的23宗住宅类地块中,有5宗地块楼面价达到万元以上,2宗地块达到竞拍最高限价后摇号定归属,分别是太湖新城和风路地块和滨湖区渔港路地块。其中,太湖新城和风路地块是绿城十年后重回无锡市场拿下的首宗地块,同时该地块也是无锡土拍历史上首宗以摇号方式成交的地块;而由首开竞得的滨湖区渔港路地块成为了无锡首宗现房销售地块。
(四)2017年无锡市土地市场综述
1、经营性建设用地供应计划完成
2017年年初,无锡市国土资源部公布2017年度国有建设用地供应计划,计划指出2017年无锡市区土地供应总量1359公顷,其中商服用地50公顷,住宅用地280公顷。
按照2017年供应商服用地和住宅用地330公顷的计划来看,2017年无锡市区供应用地的计划已经完成。
2、土拍规则四次更新迭代
2016年10月,为了遏制高地价,无锡实行了史无前例的土拍措施,首提“限价”;2017年4月,在滨湖区渔港路地块的出让中提出“现房销售”,无锡首宗“双限”地块诞生;8月,土拍规则又进行了“升级”,改变了摇号决定地块归属的政策,改为拼公益配套面积;9月,为了规范土地市场,确保土地出让有序进行,提出挂牌期每个竞买人必须有一次有效报价。
土地出让市场相关约束与限制条件越来越多,是为了将市场引导至合理化的发展方向,将土地价格、房价控制在合理化的范围内,使市场更为健康、稳健的发展。此外,对于融资成本低、有融资渠道资源且资金量充足的国企、央企、上市品牌房企来说,将在土地市场中处于竞争优势地位。
3、合作开发、土地转让、项目收购更加普遍
除了通过招拍挂拿地之外,以合作、收购等方式拿地的现象在2017年十分普遍与常见。
无锡首宗现房销售项目由首开、保利、招商联合开发;旭辉在无锡的首个项目,由旭辉、北辰联合开发;万科西漳站区项目天一新著由万科、保利、新城、中梁联合开发,房企与房企之间的强强联合可以更加灵活的设计出备受期待的产品项目,同时也减轻了开发商拿地的成本。
万科自2016年下半年至今通过转让股权以及收购等方式获取了4宗地块;碧桂园2016年至今收购了2宗地块……除了合作开发之外,项目转让和收购也是屡见不鲜。现在市面上部分的土地或项目在一些小规模公司手中,这些公司可能由于资金债务问题,没有能力进行后续开发,对地产开发运营能力也缺乏信心,更倾向于找有实力的大公司来做后期开发,这就为收并购提供了资源,充盈土地市场,优化了供应格局。
4、龙头房企积极布局 行业加速洗牌  
在这个地产红海的竞争里,龙头房企深知加速扩大品牌影响力,抢占市场份额,未来才可在房地产占据一席之地。2017年出让的42宗土地中,其中有22宗土地都被大品牌开发商收入囊中,剩下的几乎是商服地块。
值得注意的是,无锡本土开发商正逐渐消失,随着土拍规则的深化,对参与竞拍的品牌开发商的资金成本和综合实力提出了不小的要求,一方面土地价值高涨,另一方面政策打压房地产市场,未来小房企将逐渐消失,地产行业加速洗牌。资本为王的行业准则下,不断升级加码的新规本质上是将实力不足的小开发商屏蔽在了第一道门槛之外。
二、 楼市篇
(一)商品房住宅供需分析
 从过去几年无锡楼市的楼市成交汇总情况来看,沉寂多年的无锡楼市自2016年起爆发,主城区商品住宅的成交面积和成交均价突然猛涨,打破了前几年一直较为稳定的市场行情。但自2017年下半年开始,在限购限价限贷等多重政策因素的发力下,过热的市场已有所收敛。
2017年是政策从过度款速到持续收紧的“转折年”。此前,在“去库存”的大政策下,房地产政策全面放松, 自2015年以来,政府相继出台取消限购限贷、降低贷款基准利率、二套房贷松绑等一系列政策。并且在2016年“两会”前提前抢跑,通过释放一系列的组合拳,房地产政策的全面宽松是导致热点城市包括无锡房价出现暴涨的第一重推手。但自2017年下半年开始,不仅“组合拳”全部收回,政策还持续加码,严苛程度史无前例,驱走了市场上大部分投资性需求,也扼制了部分改善型需求。
另一方面,随着土地拍卖规则的不断调整,土地升值对于房地产市场的影响也日益减弱,土地限价摇号、现房销售等规则的出现促使开发商理性拿地,促使房价快速攀升的一大诱因得到抑制。
因此,进入2017年后,随着不断加强的限购政策的调控,无锡的商品住宅市场也开始降温,虽然成交面积相对2016年有所缩水,但成交均价却临时性的再创新高达到11945元/㎡,重新进入了一个相对平稳发展的时期。
(二)月度供求走势分析
 2017年全年无锡市区商品住宅成交449.87万方,环比2016年减少51.0%;成交套数35819套,环比2016年减少53.0%,
2017年下半年起无锡主城区商品住宅的供应量开始有所上涨,8月份达到80.76万㎡的全年峰值。
成交量方面,也是自下半年起开始平稳增长。9月表现较为抢眼,主要还是由于9月底即将出台的“925”限购政策刺激了市场需求。到了年底开发商们为了冲业绩,在加大商品住宅供应量的同时纷纷采取降价优惠营销策略,使得12月商品住宅成交量再次迎来一波高峰。
在成交均价上,“金九银十”的带动力再次显现。9月和10月无锡商品住宅成交均价分别达到了13068元/㎡和14127元/㎡。整体来看,全年的成交均价是呈现稳步上升的走势的。
(三)区域成交结构分析
 2017年梁溪区商品住宅的供应和需求都是从下半年开始发力。作为无锡城市传统的核心区域,梁溪区在经济实力、配套建设等方面发展均衡,使得区域内的商品住宅项目吸引力一直保持相对较强,全年成交均价也处于平稳上升的走势。
 2017年锡山区商品住宅的供应量在7月和8月达到全年峰值;成交量在9月达到全年峰值,之后由于“925限购”的影响,使得成交量逐渐下滑。但由于锡东新城等新兴版块的崛起发展,带动力整个锡山区商品住宅成交均价的一路上扬,特别是下半年开始,呈现较为明显的涨势。
 2017年滨湖区商品住宅市场除了3月份出现了一次较大量的供应外,全年的供应量和成交量都较为平均。值得一提的是滨湖区一直以来作为无锡生态高端居住区,无论是宜居环境还是配套建设在全市范围内都是首屈一指。另外高端改善性购房者,包括无锡当地和苏州等周边区域的改善性客户对于滨湖区尤其是太湖新城的高认可度,造就了其无锡房价“领头羊”的地位。11月份成交均价最高达到19350元/平方米,直逼2万大关。
 2017年惠山区商品住宅市场在年底12月份出现大量供应。除去10月份受到限购影响较大,成交量较少外,全年成交业绩也较为稳定。其房价虽然低于其他无锡区域,但总体呈现平稳上涨的态势。
惠山区作为2017年新起之秀已经吸引众多品牌开发商眼球。依托天一新城的双铁效应打造生态宜居新片区,努力实现无锡副中心称号。惠山区区域楼盘价格性价比高。从成交情况来看,惠山区产品目前主要以刚需类为主,由于整体处于价格洼地,对刚需客户有较大的吸引力。但随着今后不断发展,改善性住房将越来越多出现在惠山区市场上。
2017年新吴区商品住宅成交均价较为平稳一直处于1万上下的水平,其供应量的高峰出集中出现在下半年,成交量除去8月份较低外,其余月份都基本处于稳定,12月份出现全年成交高峰。
新吴区依托产业立足,高科技产业、对外开放打造未来高品质产业新城。新吴区距离无锡市区较远,但是文化、生态、旅游等资源较为丰富,同时该区域产业基础良好,吸引了大量该区域周围购房者的关注。
(四)年度销售排行T0P10
 从楼盘成交TOP10来看,西溪碧桂园以1660套的备案成交量成为商品住宅年度楼盘套数销冠;实地玫瑰庄园以17.95万方的成交面积位列全市面积排名榜首;融创玉兰公馆全年成交183880万元,成交金额全市排名第一。从区域来看,成交套数前十的楼盘中,惠山区占据4席,梁溪区3个,锡山区2个,新吴区1个。
三、 政策篇
 四、 总结篇
2017年无锡楼市是跌宕起伏的一年,但总体来说,在限购限价的主旋律下保持了一个较为健康稳定的发展走势。由于无锡整体较强的经济实力和产业优势,加上越来越好得各项配套建设正在如火如荼地进行中,预计2018年商品住宅市场会继续保持这种稳步健康的发展节奏。
回顾17年无锡土地市场,在房地产调控政策和严苛的土拍规则的促使下,逐步进入平稳发展期。接下来,在土地上无锡市场依然秉持着严控供应的主基调,并且在未来很长的一段时期内,土地资源的稀缺供应将持续造就更多“地王”的出现;而楼市上,虽然不断遭遇强调控,无锡的房价却依然坚挺逆市上扬。
2017年10月十九大召开,强调了“房住不炒”的发展理念,提出租购并举的新概念。而就在20日闭幕的中央经济工作会议定调明年房地产将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
未来无锡市场仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性,与此同时,伴随着库存压力的不断释放,房企补仓需求的增长以及各类城建配套的不断完善,土地价值会迎来又一轮重估。