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2018年上半年南昌市区房地产市场分析

作者:

土拍网 2018-07-23

概述

2018年上半年南昌市土地市场共计成交44宗地,出让总面积为204.28万㎡,成交总金额为119.31亿元。同比去年,出让面积有所增长,增幅为12.26%,但成交金额下滑明显,跌幅达到了约45%。环比数据显示同样有明显的下跌态势,面积下跌约29%,金额跌幅达41%。总体上看南昌的土地市场较为稳定,加之上半年南昌热点区域供地不多,高地价、高溢价率地块有所减少。

 

楼市方面今年上半年,新建区新房网签仅7676套,同比下跌40.25%。其中住宅网签4932套,网签面积约54.74万方;非住宅网签2744套,网签面积约11.86万方。今年上半年南昌楼市表现平淡,尤其是进入二季度以来,全国多个城市发布调控等其他政策,调控抑制购房需求,市场整体明显降温,可以看出民众置业方向、置业愿景更趋理性,政策调控效果逐步得到释放。

 

土地篇

土地总体成交分析

 

同环比分析——上半年成交金额119.3亿元,同比跌幅约45%

 

 

土拍网统计数据显示,近几年南昌土地市场上半年出让面积呈现逐年上升的趋势,且上升幅度较为稳定,同比增幅约12.26%,但成交金额同比下滑幅度较大,达到了44.91%。环比则是双降,面积下跌28.78%,金额下跌40.79%。自1月井喷式供地23宗后,2-5月南昌土地市场都较为冷清,供地极少,直至6月才有所回温,按照往年的推地节奏,预计到下半年,情况会有所改善。

 

区域分析——主城区持续领跑,面积金额占比均超六成

 

 

上半年南昌主城区成交面积占比达到65%,共计132.61万㎡;成交金额占比63%,共计75.55亿元,其次是南昌县,面积为46.47万㎡,占比约23%;金额36.24亿元,占比30%。

 

 

在南昌主城区的各个区域里,新建区6月集中放量,以60.42万㎡的出让面积拔得头筹,占主城区总出让面积的45.56%;成交金额的头名也属于新建区,为22.13亿元。紧随其后的是高新区,面积26.54万㎡,揽金20.01亿元。

 

用地性质分析——商住类独占鳌头,成交金额占比62%

 

 

 

 

从用地性质来看,商住类无论是面积还是金额都远远高于商服类和住宅类地块,总面积104.22万㎡,占比达到了51%;金额74.38亿元,占比六成有余。商服类地块虽然在面积上占比达到31%,超过了住宅类地块,但在金额上,住宅类以30.32亿元,占比26%占得次席。

 

开发商拿地分析

上半年房企拿地最多的是本土房企新力置地,在西湖区、南昌县、经开区、进贤县和新建区豪掷38.01亿元,拿地约69.39万㎡。其次是济民可信在高新区拿下2宗商住用地,面积8.76万㎡,成交总价7.92亿元。此外,金地、中海、龙湖、正荣、中骏、济民可信等房企也均有斩获。

 

上半年南昌土拍大事件

1月10日,南昌县象湖新城6地同拍,当日多家品牌房企出手,最后由新力、龙湖、中骏、煌上煌和聚仁5家房企笑到最后,瓜分了这300亩优质地块。

5月11日,新力经过近500轮报价在西湖区拿下一宗居住用地,溢价率112.75%,楼面价达到了11039元/㎡,而该宗地块限价为12500元/㎡。同日东湖区也出让了一宗商住用地,在经过近六个小时的鏖战后,金投笑到最后,以10756元/㎡的楼面价拿下了这宗地块。

6月28日,新建区供地203.52亩,中海、金地出手瓜分,楼面价分别为5873元/㎡和5100元/㎡,而这两宗地块的限价为15000元/㎡,远远高于这个区域目前的房价水平。

 

2018年上半年品牌房企南昌拿地一览表

 

 

2018年南昌上半年楼面价TOP10

 

 

总结篇

2018年上半年的南昌土地市场整体略有降温态势,出让面积稳步增长,但成交金额跌幅超过四成。上半年各县供地较多,而热点区域的供地则比较少,加上楼市调控和限价地的影响,房企拿地也显得更为谨慎,不少品牌房企将目光转投向了江西其他地级市。从供地计划的完成度上来看,所有区域均未达到计划供应量的半数,按照以往的供地节奏,下半年南昌将会陆续加大供地量。

 

楼市篇

成交量

新房网签量同比下滑33.95%

据土拍网不完全统计,2018年上半年(2018年1月1日-6月30日,下同),南昌市区新建商品房网签24459套,同比2017年同期减少12573套;网签面积约258.67万方,同比2017年减少106.63万方。(考虑到今年4月21日至5月20日期间(共30天),南昌房管局官方网站并未更新任何成交数据,实际今年上半年南昌市新建商品房成交量应该是高于此数据。)

 

 

注:2016年计182天,2017年计181天,2018年计151天。

按照实际日平均成交量计算,2018年上半年(南昌市房管局实际公布成交数据时间为151天),故日平均成交量约162套,同比2017年上半年下跌20.98%。可以直观的看出今年南昌市新房网签平均量是远低于往年的,呈现下跌的态势。

 

房价

住宅房价累计涨1.3%

根据国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况汇总,2018年1月-5月,南昌新建商品住宅房价环比涨跌幅度分别为-0.1%、-0.2%、0.6%、0.3%、0.7%,5个月房价累计涨幅为1.3%。

 

 

从南昌市住宅房价环比涨跌情况来看,2017年市场表现火热,2018年上半年南昌“三限房”、“限价房”已经开始进入市场,房价涨势有所收敛。

 

库存量

库存同比上涨7.37%

截止7月1日,南昌市区新建商品房可售套数67763套,同比去年7月上涨7.37%,可售面积为731.29万㎡;其中,住宅可售套数为23446套,可售面积,293.48万㎡;非住宅可售套数为44317套,可售面积,437.81万㎡。今年上半年库存走势整体趋稳,呈缓慢下降趋势。

 

 

南昌县、新建区

网签量同比均下跌

据统计,2018年上半年,南昌县新建商品房共网签27959套,同比下跌25.57%,比南昌市区还多3500套,相当于一个月的网签量。其中住宅网签19733套,网签面积约198.57万方;非住宅网签8226套,网签面积约108.88万方。

 

 

今年上半年,新建区新房网签仅7676套,同比下跌40.25%。其中住宅网签4932套,网签面积约54.74万方;非住宅网签2744套,网签面积约11.86万方。

今年上半年南昌楼市表现平淡,尤其是进入二季度以来,全国多个城市发布调控等其他政策,调控抑制购房需求,市场整体明显降温,可以看出民众置业方向、置业愿景更趋理性,政策调控效果逐步得到释放。接下来的半年,南昌楼市走向如何,令人琢磨。