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2018上半年度苏州市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2018-07-30
土地篇
 
2018年上半年苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让48宗,成交面积227万㎡,成交金额475亿元。同比去年,无论是宗数、面积,还是成交总额,较去年均有大幅上涨。
 
一、2018年上半年苏州市区经营性建设用地成交分析
 
同比分析——土地出让金475亿元,同比增加53%
 
 
2018年上半年苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让48宗,成交面积227万㎡,同比增加48%;成交金额475亿元,同比增加53%。
纵观五年数据,总体出让面积呈现W型走势;从出让总金额来看,同样呈现W型走势,但其中在2016年上半年出现前所未有的爆发式增长,之后随着一系列调控政策的出现,2017年市场热度逐渐放缓,而今年2018年再度有所回升。
 
区域对比分析——高新区、吴中区、相城区为主力,其中高新区金额居首位,面积仅略次于吴中区
 
从成交数据来看,高新区上半年成绩单相对亮眼,面积80万㎡,占比35%,基本与吴中区81万㎡持平;金额198亿元,占比42%,可以说独领风骚。
高新区、吴中区和相城区是目前苏州市区土地市场的供地大户,相对姑苏区、工业园区来说,三个区域可供开发面积相对较多,深受房企追捧。
 
用地性质分析——商住及纯住宅用地成交火爆,成交金额占比95%
 
2018年上半年苏州市区纯住宅用地成交23宗,面积117.68万㎡,商住混合用地成交7宗,面积37.46万㎡,住宅及商住用地合计总成交面积155.14万㎡,占上半年总成交面积的69%,金额占比95%。商服地块成交15宗,其他类2宗,其中位于工业园区南榭雨街东、西洛巷北的医疗卫生,溢价率978.1%,被苏州龙泰投资有限公司竞得。
 
成交情况分析——楼面价相对2017年有所增长、高溢价地块不再
 
 
从楼面价来看,2018年上半年楼面价超2万的地块有10宗,1万-2万的地块16宗,2018年上半年所成交地块最高楼面价为43167元/㎡,是位于姑苏区北园路南、档案馆东的住宅地块,由中铁建设集团房地产有限公司竞得。
从溢价率来看,2018年上半年溢价率超100%以上地块仅1宗,为位于工业园区的医疗卫生用地。溢价率20%-50%的地块有14宗。
在市场指导价和一次报价的机制下,住宅类楼面价高溢价地块不再。
 
二、房企拿地:品牌房企积极补仓,联合拿地、联合开发或成趋势
 
2018年上半年苏州市区共举行四次土拍,出让49宗地块,其中1宗流拍,其余均顺利成交。共吸引了九龙仓、龙湖、里城投资、金科、平安、美的等数十余家拿地参与。
 
另外,在高门槛之下,对意图在苏州拿地的开发商来说资金实力要求大为提升,这也将导致行业洗牌加剧,市场加速向少数实力房企集中。事实上,无论是一线城市还是部分二线城市,越来越多的地块被房企联合竞得,越来越多的房企热衷“联合开发”。
 
例如,高新区浒墅关镇桑园路西、下塘北街北苏地2017-WG-58号住宅地块出现了联合竞价,最终该地块由北京远乾置业有限公司、上海康泰房地产开发有限公司(远洋、禹洲联合体)以底价103229万元联合竞得。联合开发在苏州也是早有案例,比如万科与南都合作开发万科玲珑湾;九龙仓与招商合作开发雍景湾;万科携手苏高新打造万科遇见山;金辉拿下的临湖银藏路北侧、方庄路东侧地块和正荣拿下太湖新城ABC地块开发情况来看,正荣、金辉将合作开发,共同打造品质楼盘。在种种条件限制之下,开发商要在土地市场拿地显得愈加困难,且随着各大房企之间的竞争日益激烈,一家房企很难在市场上单打独斗取得绝对市场优势,因此房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。
 
三、2018年上半年苏州市土地市场综述
 
1、苏州土地市场稳中有升,面积、金额均较往年有所增加
 
近年来,苏州政府出台了一系列的政策来稳定苏州的房地产市场发展,土地方面从“熔断”到“限价拿地”再到“限制多马甲”,楼市则限购升级,政策组合拳之下,房企拿地也较为理性,土拍过程也有“冷”有“热”,有“快”有“慢”。苏州土地市场逐步走向平稳理性,而整体来看,2018年苏州土地市场无论是成交总面积,还是成交总金额均呈现稳中有升的态势。
 
2、高新区、吴中区、相城区成土地供应三大主力
 
从成交数据来看,高新区、吴中区、相城区为上半年苏州土地市场供应主力,面积占比91%,金额占比86%。其中高新区上半年成绩单相对亮眼,面积80万㎡,占比35%,基本与吴中区81万㎡持平;金额198亿元,占比42%,可以说独领风骚。
高新区、吴中区和相城区是目前苏州市区土地市场的供地大户,相对姑苏区、工业园区来说,三个区域可供开发面积相对较多,深受房企追捧。
 
3、住宅及商住用地受追捧  房企出价积极
 
从成交金额来看,2018年上半年苏州市经营性建设用地出让住宅用地和商住用地共30宗,出让面积155.14万㎡,占比69%,金额453.45亿元,占比95%。
 
从楼面价来看,2018年上半年楼面价超2万的地块有10宗,1万-2万的地块16宗,2018年上半年所成交地块最高楼面价为43167元/㎡,是位于姑苏区北园路南、档案馆东的住宅地块,由中铁建设集团房地产有限公司竞得。
 
从房企表现来看,对于心仪地块,出价毫不吝啬。譬如编号为苏地2017-WG-75号的吴中区临湖镇浦庄大道西侧地块,该地块位于临湖镇核心地段,周边学校环绕,在教育资源紧缺的当下,学区自然是最大的卖点,开拍之后,房企陆续加价,其中有房企单次直接加价5000万元,可见拿地心切。
同一天,九龙仓更是实力抢滩相城区,耗资近50亿元连入两子。分别拿下相城区元和街道文灵路东、安元路南的苏地2017-WG-77号地块,以及相城区黄桥街道华元路北、通湖路东的苏地2017-WG-78号地块,两宗地块合计耗资近50亿元!
 
4、热门板块优质地块竞价激烈  房企竞相争夺
 
在楼市限购和土地限价双重政策作用下,房企深耕苏城的决心依旧。譬如平安以27.2亿竞得东吴南路西侧、石湖西路北侧70号惠苏码头地块。该地块限制条件可以说较为严苛,但尽管门槛高,正式竞价开始后,房企加价依旧非常积极,12轮加价便已超过市场指导价,最终由平安拿下。
 
再如吴中太湖度假区的71和72号“双胞胎”地块,其一经挂出备受关注。两宗地块紧邻,地块面积大、易开发、区域发展潜力较大等特点,从而比较“抢手”,两宗地块在自由报价阶段即分别有4次和5次出价,如期进入一次报价,最终由龙湖收入囊中。可见,热门板块优质地块,永远不乏
 
四、2018年下半年苏州市土地市场展望
 
从全国来看,上半年宏观调控维持稳定并局部加码,国内大部分城市楼市平稳,调控成效已初步显现。报告显示,上半年40个典型城市土地市场量增价跌,同时一二线城市逐渐降温,三线城市保持火热态势。
 
但苏州作为长江三角洲重要的中心城市之一,房地产市场需求持续旺盛,未来仍是房企补仓、拓展的战略重地。从上半年土拍情况来看,品牌房企持续深耕,外来房企积极进驻。
 
6月28日,七部委联合发出通知,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重拳打击投机炒房等违法违规行为。另外在目前金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加大。因此,从当前整体大环境来看,预计下半年的土地市场将会有所降温。但不管如何,优质地块仍然会受到众多实力品牌开发商争夺,整体而言,苏州市场还是趋稳发展。
 
楼市篇
 
2018过半,苏州楼市成绩单出炉,据统计,2018年苏州市(不含县级市)上半年(1-6月)商品房共交易46314套,总成交面积4871720㎡;存量房共成交39654套,总成交面积4283814㎡。
 
从上半年成交数据上看,2018年第一季度,苏州楼市整体表现较为平淡,一、二月份成交量较低,进入年初淡季的魔咒,二月份受春节假期的影响,房产成交量有明显缩量。三月份虽成交状况有所好转,但由于市场推新极为不足,好转力度有限,市场依然低迷,“金三”成色大打折扣,低调收场。在第二季度中,四月份的数据显示,楼市继续保持回暖状态,成交量逐步回升。六月份吴中区、吴江区积极推新,持续发力,商品房成交量创新高,月成交面积突破100万㎡。
 
1、商品房住宅供需分析
 
相关数据机构的统计显示,苏州新房的供应量正在走低,稀缺也成为目前房价的一大有力支撑。但供应量和购买力正成为楼市供需高位“拉锯”天平的两大砝码。
 
于是,2018年上半年,“买房难”、“卖房难”是同时在楼市里并存的两大现象。
 
从供应端来看,市场上正在销售的持销楼盘,既有高性价比的产品,在开盘的瞬间就秒光,有购房者怀揣着百万定金买不到房的表情屡屡上演;但也有使劲吆喝着销售了半年,却只卖掉了区区几套或十几套的成交量低迷表现。
 
同样,上半年亮相的新楼盘也是“羞答答的玫瑰静悄悄地开”,有一些新盘,价格无人问津而不得不默默调价,或者批量特价促销;也有“挤牙膏式”的小批量出货或者索性保留最后一批房源“惜售”,更有迟迟定不了价,一拖再拖不敢推向市场的首次开盘,当然也有少数日光盘,备案价一出来就听到“倒挂”“必抢”的呼声,但这样的情形并不多……
 
从需求端看,多数有购房需求的买房人依然在观望和犹豫中,少量心仪的楼盘一抢而空,买都买不到,进入7月,苏州的新房库存走低,低价项目更是即将见底。而普遍状态是,中环以内,已很少1字头房源,中环沿线,站上3万的新盘比比皆是,目前的房价让他们望而却步,未来的走势又让他们心生怀疑。还有一部分有实力的购房者却被挡在限购政策的门外。
 
不是所有的房子都一股脑好卖,也不是所有的购房需求人群都在坚定买房,上半年的市场在看涨、看跌两种心态中高位盘整,供需博弈着。
 
2、月度成交分析
 
2018年苏州市(不含县级市)上半年商品房共交易4871720㎡。
 
各区商品房成交量对比方面,吴江区、吴中区“双吴”领跑六大区,成为苏州楼市新房交易的主力,相城区紧随其后。
 
(各区商品房月成交面积表)
 
2018年苏州市(不含县级市)上半年存量房共成交4283814㎡,第一季度共成交1930554㎡;第二季共成交2353260㎡。从数据上看,2018年第一季度,苏州楼市整体表现较为平淡,二月份受春节假期的影响,房产成交量有明显缩量,六个区中的交易面积总和不足50万㎡。三月份虽成交状况有所好转,“金三”成色十足。在第二季度中,四月份的数据显示,楼市保持回暖状态,成交量逐步回升。5月份、6月份商品房成交量均超80万㎡。
  
(各区存量房月成交量)
 
3、区域成交结构分析
          (数据来源:永联行研究院)
从苏州各区域商品房的成交数据占比来看,吴江区上半年共成交1479148 ㎡,占比30.5%,在六大区位列榜首。六月份共加推12个盘,均价较高,去化率较高,促成六月商品房成交的新高。
 
吴中区上半年共成交1443649 ㎡,占比29.6%,仅次于吴江区。就吴中区整体来看,太湖新城板块、尹山湖板块、甪直板块、环太湖板块依然是吴中区成交的热门。新的房源不断推出,再加上之前未去化的老盘,可供选择的房源比较多,在数量上和质量上保证区域内的成交量。
 
相城区共成交722374 ㎡,占比15%。从市场整体来看,相城区推新活跃,成交虽然受影响表现不够突出,但市场活跃度明显升温,区域内去化率比较高,显示出亟待新房源入市补仓。
 
园区、姑苏区、高新区商品房成交量不高,主要是因为区域内新房推新不足。姑苏区、园区区域内板块开发逐渐饱和,大部分对学区、地段有要求的购房者被分流到二手房市场,新房供不应求,再加上价格对一部人的制约,所以新房成交量明显不足。而姑苏区推新的大部分是别墅,同样在价格上制约着购房者。
 
4、2018上半年度住宅成交榜单T0P10
 
纵览2018上半年成交榜单,MOC芯城汇占据成交套数、金额、面积三大榜单榜首位置,实力强劲。同样抢镜的还有吴江区,本次成交套数榜中,吴江占据6席,分别是:融创枫丹壹号、华润悦府东、绿地江南华府、三千邑、红星苏州湾天铂万科公园里,占据榜单大半江山。纵观苏州楼市,近来“红盘”大多是刚需项目,而与其他各区相比较来说,吴江区均价相对较低,且近来利好不断,无疑是刚需“福地”。
 
(数据来源:中国指数研究院苏州分院)
5、2018上半年度苏州房企销售金额排行榜T0P10
 
从苏州市住建局的网签数据来看,2018年上半年,苏州楼市商品房套数、面积和金额的“三冠王”,依然是一季度发挥出色的新城,稳稳占据上半年度榜首位置,销售总金额近40亿元,其中仅MOC芯城汇一盘,合计就贡献了24亿元左右。
 
从整体销售情况来看,今年房企销冠的金额,相比去年同期第一名房企,差距不到3亿,而且前十名房企的总销金额甚至超过去年同期前十名的合计数据,但是总销套数还是有千套以上的差距。
 
可见今年的销售楼盘中,高性价比的低价盘占比,较去年同期明显减少,相当部分高性价比楼盘进入清盘期,销量有限,而未进入清盘状态的项目,也明显开始控制推盘节奏,无疑影响了市场整体成交量和价格的表现。
 
种种迹象表明,苏州的房地产市场在局部项目上又开始呈现出“皇帝女儿不愁嫁”的状态:一部分好卖的楼盘,今年剩余的房子不多,抱着随便卖卖就售罄的心态优哉游哉;另外一部分好卖的项目,在不愁卖的情况下,推盘缩手缩脚,并没有大幅度的开仓出货;再加上整个上半年,纯新盘面市量极少,全市整体成交量数据同比去年大幅缩减也就可以理解。
 
6、土拍研究院观察
 
2018年,苏州的房地产市场会走出一条“微笑曲线”吗?
 
从上半年的成交情况来看,相比去年同期,苏州楼市整体成交萎缩,一方面是高性价比老盘极度热销一房难求,纷纷进入清盘状态;另一方面是纯新盘入市量极少,定价艰难。去年以来部分入市新盘价格高企,市场接受度有限;因而整体市场在两极分化中艰难前行,同比的回落也就不难预见。
 
2018年限价、限购调控持续,尽管政府倡导“租购并举、住有所居”的新时代,但房贷利率的持续上浮,购房成本的逐步抬升,还是刺激了相当部分的购房需求加速入市,市场需求层面依然相当活跃,新房选择不足的情况下,也导致了相当部分购房需求分流进入二手房市场,上年度二手住宅成交热度甚至超过新房市场。
 
老盘逐渐结案,新盘更多将偏向改善化趋势呈现,市场正在改善人居品质的路径上悄悄转变。众多2万+、3万+的新产品能否入市畅销,还有待时间验证;高性价比楼盘的热抢下,刚需群体还能不能淘到适合的房源,也是一个有待解决的市场难题;各种综合因素下,下半年苏州的房价有可能出现小幅上扬的趋势吗?按照市场的波动曲线走,似乎2018这条微笑曲线有可能成为现实,让我们继续拭目以待。