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2018年上半年南通市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2018-07-30

前言

2018年,全国各地房地产调控政策不断,据不完全统计,今年仅上半年发布的调控政策就高达192次,全国房地产业进入调控周,但这并没有影响房企拿地的火热程度,南通市区上半年共出让经营性建设用地22宗,总出让面积为156.12万平方米,总成交金额为163.23亿元,创下近五年南通市区上半年成交金额的新高。2018年上半年南通楼市也在各项调控政策的施压下平稳发展,去年,南通市区楼市去库存明显,三大区域(崇川区、港闸区、开发区)去化率均超95%,所以目前南通楼市急需补仓,当前商品房销量大幅度回升的可能性不大。

一、土地篇

1、土地热度不减——上半年成交金额创近五年新高

近五年来南通市土地市场实现爆发式增长,尤其是近两年,南通土地市场成交总金额和成交总面积直线上升,2018年上半年,尽管各类调控政策不断加码,但依然抵挡不住南通土地市场的火热,房企拿地再创佳绩,成交金额与楼面价双双创新高。

 

如图所示,2018年南通市区上半年土地成交再度攀上高峰,成交金额与出让面积均高于2017年,且相较于前三年,涨幅较大,2017年南通市区上半年土地成交总金额同比增长405.84%,成交总面积同比增长52.22%,2018年南通市区上半年土地成交总金额同比增长49.67%,成交总面积同比增长43.47%。

2、成交情况良好——市区住宅类地块揽金超158亿元

如图所示,2018年上半年,南通市区共出让22宗经营性建设用地,总出让面积为156.12万平方米,总成交金额为163.23亿元,其中住宅类地块所占比重最大,共成交15宗,总出让面积为107.23万平方米,总成交金额为158.4亿元。

 

3、区域成交分析——崇川区与开发区成推地主力军

如图所示,2018年上半年,南通市区各区域经营性建设用地成交情况良好,其中开发区与崇川区成推地主力。开发区共成交6宗地块(其中住宅类地块4宗),总成交面积为82.7万平方米,总成交金额为77.17亿元,崇川区共成交7宗地块(其中住宅类地块5宗),总成交面积为50.21万平方米,总成交金额为67.02亿元,而港闸区共成交9宗地块(其中住宅类地块5宗),总成交面积为23.21万平方米,总成交金额为19.04亿元。

 

4、开发商拿地情况——龙湖、旭辉首入南通创佳绩

随着越来越多土拍模式的出现,房企拿地的成本也越来越高,“联合体”拿地逐渐成为趋势,就在刚刚过去的2018年上半年,碧桂园、中南、龙湖地产开启“联合体”拿地模式,其中中南分别与碧桂园、龙湖地产各拿下一宗地块,这也是龙湖地产首次进驻南通,两宗地块均位于能达商务区,且位置相邻。另外,中南除去两宗联合拿地地块,还单独拿下一宗住宅类地块,该地块位于五水商圈核心区域,并创下南通市区2018年第一季度最高楼面价。

远创地产绝对是2018年上半年南通土拍市场上最大赢家,仅一周的时间,豪掷44.21亿元,一举拿下老城区与中创区两宗稀缺宅地,并跃身而上成为南通“新地王”。

雅居乐与旭辉集团也分别拿下一宗地块,两宗地块分别位于崇川区与港闸区,且两宗地块均创下区域楼面价新高,旭辉集团本次拿地也是首次入驻南通,创下如此不菲的成绩,未来发展可期。

二、楼市篇

1、楼市概述——调控不断加码 楼市库存明显不足

 

随着楼市调控不断加码,各线城市去库存明显,库存规模日益缩减,南通也不例外,近两年,南通楼市愈发火热,尽管承受着各类限贷、限价等政策的压力,但“抢房大战”依然此起彼伏。2017年,南通市区积极去库存,全年住宅类商品房共成交16592套,同比下降84%,成交面积约235万平方米,同比下降56%。2018年,南通楼市库存存量明显不足,南通楼市库存告急,“一房难求”成为各大购房者的心声,2018年上半年南通市区商品房成交量大幅下跌,但是,目前各大房企正在积极补仓,下半年南通楼市销量是否会有所回暖?还且静观其变。

2、商品房成交分析——开发区夺销售面积与销售套数双冠军

 

(以上数据来自南通房产信息网)

(以上数据来自南通房产信息网)

从以上成交套数和成交面积来看,依然是开发区的项目比较抢手,在成交套数TOP5中独占3席,在成交面积TOP5中独占4席,其次是港闸区,而此次榜单上并未见到崇川区的身影,可见,崇川区目前的楼市库存量最少。据悉,2017年上半年南通市区住宅类商品房共成交9751套,今年大幅度下跌,大部分房企在今年上半年的销量均有所下滑。

3、小结——楼市调控层出不穷  新房市场静待房源入市

2018年上半年,全国各地楼市调控政策层出不穷,南通楼市也因2017年的高效去化,处于低库存模式,但就上半年房企拿地情况来看,南通市区未来的新房市场将会有一波房源入市,可以改善新房空缺的现状。目前,南通楼市依然基本处于平稳发展的态势,供求基本保持平衡。2018年下半年,南通市区将有楼盘加推或新盘开售,商品房销售量迎来小幅回升的可能性很大,根据上半年南通市区土地成交情况来看,南通市区接下类将有多个优质项目面世,敬请期待!

三、土拍研究院观点

2018年是南通房地产市场全新的一年,近两年,南通市房地产市场实现了爆发式增长,土拍大战一次比一次精彩,购房现场一轮比一轮激烈,2018年上半年,南通土地市场依旧火热,尤其是4月份,多宗稀缺宅地连续出让,吸引了各大品牌房企的强势入驻,下半年,南通市区依旧会有大批优质地块陆续挂牌出让,又将会有怎样的土拍盛况出现?让我们拭目以待!南通市区楼市尽管目前正处在大力度的调控下,但受土地市场的影响,楼市回暖也只是时间问题。今年,调控政策不断涌现,南通市如何在紧密的调控政策下实现楼市平稳增长?请静观后续市场的表现。

成交金额TOP5

 

成交楼面价TOP5