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无锡市2018年前三季度房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2018-11-05
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【1—9月市场看点】
 
一、土地市场:出让面积同比基本持平 出让金额微涨
二、长三角重点城市土拍:无锡楼面均价依然处于“第三梯队”
三、房企拿地:融资难度增加 联合开发或成主流
四、新房市场:房价水平稳步提升 改善型置业需求明显
五、趋势预判:调控力度不放松 市场仍将持续平稳发展
 
一、土地市场:出让面积同比基本持平 出让金额微涨
 
土拍网大数据统计,2018年前三季度无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交44宗,出让总面积208.09万㎡,出让总金额329.49亿元;其中,涉宅类地块(含商住、住宅)共成交25宗,出让总面积178.4万㎡,出让总金额317.2亿元。
1、同比成交分析——土地出让金额同比上涨16.2%
 
 
2018年前三季度共成交经营性建设用地208.09万㎡,与去年基本持平;成交金额329.49亿元,同比上涨16.2%,并且是近几年前三季度土地出让金额最高。
 
2、区域分析——梁溪区成交面积与成交金额“领跑”五区
2018年前三季度,梁溪区成交了11宗地块,总成交面积57.7万㎡,总成交金额122.5亿元,获五区“双料冠军”。
 
 
3、用地性质分析——商住类用地成供应主力,成交面积、成交金额遥遥领先
 
 
2018年前三季度无锡市纯住宅用地成交7宗,占地面积46.1万㎡,商住混合用地成交18宗,占地面积132.3万㎡,住宅类用地合计总成交面积178.4万㎡,占前三季度总成交面积的85.7%。
从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地总收入达317.2亿元,占前三季度总成交金额的96.3%。
 
二、长三角重点城市土拍:无锡楼面均价依然处于“第三梯队”
 
1、土地出让面积同比分析——最高涨幅达111%
 
 
与2017年前三季度土地出让面积相比,2018年前三季度南京出现了下跌,杭州、无锡微跌,其它城市如苏州、常州、南通均呈现了上涨的态势,最高涨幅为111%。
 
2、土地出让金额同比分析——上涨城市中无锡幅度最小
 
 
土地出让金额方面,除南京与杭州减少之外,其它四个城市均有所上涨,其中依旧是常州增幅最大,达159%,苏州增幅为32%,无锡增幅为16%,南通为60%;而南京和杭州跌幅分别为91%和10%。
 
3、宅地楼面均价——无锡楼面均价依然处于“第三梯队”
 
 
在宅地楼面均价方面,可大致分为三个梯队:
第一梯队:杭州以近2万的楼面均价位居第一,达19820元/㎡。
第二梯队:苏州与南京的宅地楼面均价均超1万,相差2660元/㎡。
第三梯队:常州、无锡、南通的宅地楼面均价未超万元。
 
三、房企拿地:融资难度增加 联合开发或成主流
 
1、深耕房企——拿地数量占据绝对优势
在前三季度出让的25宗宅地中,城投拿下4宗地块,龙湖拿下 3宗,万科拿下2宗,另外雅居乐、路劲、美的、金茂、绿地香港等房企均有补仓,深耕房企的拿地数量占据绝对优势。这也从侧面表明了这些房企对无锡市场仍有信心。
 
2、新进房企——阵营扩大,已有7家
目前长三角土拍市场大都以本土房企拿地为主,外来房企相对较少。但无锡呈现出了不同的特点,今年以来外来房企阵营不断扩大,已经新增至7家(仅统计以招拍挂形式进入市场的新进房企)。
 
 
值得注意的是,今年房企联合拿地开发的趋势越发明显,以招商为例,拿地当天即公布与中骏、美的联合开发竞得地块。随着房企融资难度的增加,联合开发或将成为主流。
 
四、新房市场:房价水平稳步提升 改善型置业需求明显
 
    2018年前三季度,无锡市商品房成交面积为547.71万㎡,成交套数为50471套,成交均价14257元/㎡;其中,商品住宅成交面积为481.66万㎡,成交套数为39587套,成交均价14533元/㎡。
 
1、商品住宅库存去化周期达14个月
数据显示,截止到8月底,无锡市商品住宅库存量达698.9万㎡,库存套数达51465套,按照去化率12个月计算,去化周期达14个月。
 
2、各区商品住宅成交情况——惠山区成交面积以及成交套数均居榜首
 
 
从区域上看,前三季度惠山区买房置业热度大增,无论是成交套数还是成交面积,均位列五区排行第一。
从成交均价来看,各区成交均价均在万元以上,其中成交最热门的惠山区成交均价11503元/㎡,为五区最低,这或许正是惠山区广受购房者青睐的原因。而滨湖区仍保持房价第一的地位,成交均价18300元/㎡为五区榜首。
 
3、成交面积段分析——改善型项目市场认可度越来越高
 
 
从前三季度商品住宅成交的面积段来看,100-120㎡的首改户型与140-160㎡的大改善户型,成交套数相差不大。再次为120-140㎡的改善产品,成交套数3990套。而80㎡以下的户型成交只有369套。
无锡市场主流已从传统的“刚需置业”顺利过渡到“改善置业”,购房者对于后期的居住要求将越发提高。
 
五、趋势预判:调控力度不放松 市场仍将持续平稳发展 
 
今年以来土地出让政策频出,竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的要求,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块底价或者低溢价成交。
在“稳”字当头的大环境下,在信贷资金收紧的大背景下,土地的溢价率走低亦属正常,这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳,有利于未来楼市的健康发展。在房地产调控方向不动摇、力度不放松的严厉调控时期,虽然房地产企业继续面临着信贷收紧、资金紧张、融资困难、限购限贷、限售限价等问题的挑战,但基于今年以来,市场供应充足、需求旺盛、房价基本合理,加上无锡经济发展强劲、市政和公共服务投入加大,城市越来越宜居,对外吸引力日益增强,随着国家稳增长、稳杠杆、稳市场各项政策的出台,无锡房地产市场会继续沿着健康平稳的方向发展。
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