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2018年1-9月苏州市区土地房地产分析报告

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土拍网 2018-11-02
土地篇
 
 土拍大数据统计显示,2018年1—9月苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让57宗,成交面积2715996.52㎡(约271.60万㎡),成交金额6050158.23万元(约605.02亿元)。同比去年,无论是宗数、面积,还是成交总额,较去年均有所增长。
 
一、2018年1-9月苏州市区经营性建设用地成交分析
 
同比分析——土地出让金605.02亿元,同比增长32%
 
 
土拍大数据显示,2018年1—9月苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让57宗,成交面积271.60万㎡,同比增长19.7%;成交金额605.02亿元,同比增长32%。
 
纵观五年数据,总体出让面积呈现温和的W型走势;从出让金额来看,近五年前三季度中2014年成交总金额最低,最高峰出现在2016年,成交面积和金额均出现了前所未有的爆发式增长,之后随着一系列调控政策的出现,市场热度逐渐放缓,进入稳定期。
 
区域对比分析——高新区、吴中区、相城区为主力,其中高新区金额、面积均居首位
 
从成交数据来看,高新区1—9月成绩单相对亮眼,面积98.02万㎡,占比36%,金额247.8亿元,占比41%,可以说独领风骚,为供应主力。
 
高新区、吴中区、相城区是目前苏州市区土地市场的供地大户,三区总成交面积243.05万㎡,占比89%,金额509.67亿元,占比84%,相对姑苏区、工业园区来说,这三个区域可供应经营性用地面积相对较多。
 
用地性质分析——住宅用地成交为主力,成交金额占比72%
 
 
2018年1-9月苏州市区纯住宅用地成交30宗,面积152.08万㎡,商住混合用地成交8宗,面积46.11万㎡,住宅及商住用地合计总成交面积198.19万㎡,占1-9月总成交面积的73%,金额占比96%。商服地块成交17宗,其他类2宗,共计成交57宗地块。
 
成交情况分析——楼面价相对2017年有所增长,高溢价地块较少
 
从楼面价来看,2018年1-9月楼面价超过2万的地块有13宗,1-2万的地块有20宗。2018年1-9月所成交地块最高楼面价为43167元/㎡,是位于姑苏区北园路南、档案馆东的住宅地块,由中铁建设集团房地产有限公司竞得。
 
从溢价率来看,2018年1-9月溢价率超100%以上地块仅1宗,为位于工业园区的医疗卫生用地。溢价率50-100%的地块有1宗,不属于住宅用地。在市场指导价和一次报价的机制下,住宅类楼面价高溢价地块已不再出现。
 
二、房企拿地:老面孔补仓深耕为主流
 
纵观前三季度,苏州市共推出了62宗地块,除了5宗流拍之外,其余均顺利成交,共吸引了九龙仓、龙湖、里城投资、金科、平安、美的等数十余家拿地参与。
 
在当前深度调控的背景之下,土地流拍有所增加,对比来看,上半年仅流拍2宗,但仅三季度就流拍3宗。第三季度土拍之所以没出现火热的持续战,不是房企不想拿地,而是不敢超预期拿地。在政府的持续调控之下,房价、地价的上涨空间均趋紧,金融去杠杆,限价之下,房企对于地块上市后的房价预期降低,反过来影响了房企对于土地的竞拍热情。而成功出让的地块,多数为已经入驻苏州的房企继续拿地深耕。如路劲、保利、里城等,此前在苏州均已有项目,但多数均已售罄,本次拿地补仓,也将继续深耕。
 
 
三、2018年上半年苏州市土地市场综述
 
1、量增价升,土地出让金同比去年增长32%
 
2018年1-9月苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让57宗,成交面积271.60万㎡,成交金额约605.02亿元。同比去年,无论是宗数、面积,还是成交总额,均有所增长。其中土地出让金605.02亿元,同比增长32%。但纵观五年数据,2016年成交数据为近五年最高,今年前三季度的成交仅为2016年前三季度的60%左右。
 
2、高新区成交亮眼,金额、面积均居各区首位
 
从成交数据来看,高新区1-9月成绩单相对亮眼,面积98.02万㎡,占比36%,金额247.8亿元,占比41%,可以说独领风骚,为供应主力。高新区、吴中区、相城区是目前苏州市区土地市场的供地大户,三区总成交面积243.05万㎡,占比89%,金额509.67亿元,占比84%。相对姑苏区、工业园区来说,三个区域可供开发面积相对较多,深受房企追捧。
 
3、住宅用地成交为主力,成交金额占比72%
 
2018年1-9月苏州市区纯住宅用地成交30宗,面积152.08万㎡,商住混合用地成交8宗,面积46.11万㎡,住宅及商住用地合计总成交面积198.19万㎡,占1-9月总成交面积的73%,金额占比96%,为前三季度经营性用地出让主力。
 
4、楼面价相对2017年有所增长,高溢价地块较少
 
从楼面价来看,2018年1-9月楼面价超过2万的地块有13宗,1-2万的地块有20宗。2018年1-9月所成交地块最高楼面价为43167元/㎡,相对于2017年最高28861元/㎡的楼面价来说,有所增长。从溢价率来看,在市场指导价和一次报价的机制下,住宅类楼面价高溢价地块已不再出现,相反目前市场预期之下,流拍和底价成交增多。
 
5、老面孔房企补仓深耕为拿地主流
 
纵观前三季度,苏州市共推出了62宗地块,除了5宗流拍之外,其余均顺利成交。整体来看,第三季度房企拿地热情并不高,成功出让的地块,多数是已经入驻苏州的房企继续拿地深耕。可见在政府的持续调控之下,房价、地价的上涨空间均趋紧,金融去杠杆,限价之下,房企对于地块上市后的房价预期降低,影响了房企对于土地的竞拍热情。
 
四、2018年第四季度苏州市土地市场展望
 
从全国范围内来看,前三季度40城市土地市场呈现量升价跌态势。分城市来看,目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施,在部分城市供地量增加的情况下,成交面积有所上涨,但总体成交均价和溢价率维持在较低水平。但三线城市土地市场依旧余温尚在,9月三线城市土地成交均价同比上涨21.5%,创历史新高,但随着后续市场政策变化和购买力透支,预计明年将呈降温态势。
 
而苏州作为热点二线城市,也是处于较严的政策调控之中。从目前来看,各区域政府推地依旧相对积极。但对未来市场走势,开发商近期却突现悲观。如万科秋季例会上,主题“活下去”刷爆会场,引发一众龙头开发商情绪低落。三季度以来,在土拍条件严苛、资金压力加大等因素影响下,企业拿地更趋谨慎,土地市场流拍创历史新高;楼面地价和溢价率纷纷走低,底价摘牌也成常态,热点城市多宗地因无人报价而收回。预计四季度,土地市场仍将保持冷静,流拍数量保持在相对高位,但在政府推地积极性仍然较高的情况下,土地成交量有望继续平稳增长。
 
楼市篇
 
金九已过,银十已来。据统计,2018年苏州市(不含县级市)前三季度(1-9月)商品房共交易75279套,总成交面积7967840.884㎡;其中第三季度商品房共交易28965套,总成交面积3096121.23㎡。存量房1-9月共成交66946套,总成交面积7138924.01㎡;其中第三季度共成交27292套,总成交面积2855109.98㎡。
 
从1-9月成交数据上看,2018年第一季度,苏州楼市整体表现较为平淡,一、二月份成交量较低,进入年初淡季的魔咒,二月份受春节假期的影响,房产成交量有明显缩量。三月份虽成交状况有所好转,但由于市场推新极为不足,好转力度有限,市场依然低迷,“金三”成色大打折扣,低调收场。在第二季度中,四月份的数据显示,楼市继续保持回暖状态,成交量逐步回升。六月份吴中区、吴江区积极推新,持续发力,商品房成交量创新高,月成交面积突破100万㎡。但三季度以来,尽管每月成交总量呈现逐月下滑态势,但整体成交量较二季度有所上涨。
 
 
 
1、商品房住宅供需分析
 
相关数据机构的统计显示,苏州新房的供应量正在走低,稀缺也成为目前房价的一大有力支撑,如园区几乎没有新盘供应,仅有的个别楼盘预约均爆满。供应量和购买力正成为楼市供需高位“拉锯”天平的两大砝码。但9月份迎来传统中秋佳节,不少楼盘借节日气氛推新,苏州楼市新老盘齐发!从供应和推新情况来看,各大楼盘金九火力全开,对比之前暖场活动明显增多。但成交方面,目前来看还是有所放缓,有待进一步发挥释放。
 
2、月度成交分析
 
2018年苏州市(不含县级市)前三季度(1-9月)商品房共成交面积7967840.884㎡。各区商品房成交量对比方面,吴江区、吴中区“双吴”领跑六大区,成为苏州楼市新房交易的主力,相城区紧随其后。而第三季度整体成交量比第一、第二季度有所上涨。
 
(各区商品房月成交面积)
 
2018年苏州市(不含县级市)前三季度(1-9月)存量房共成交7138924.01㎡,第一季度共成交1930554㎡;第二季共成交2353260㎡。第三季度成交面积2855109.98㎡。
 
从数据上看,2018年第一季度,受春节假期等影响,苏州存量房市场整体表现较为平淡。在第二季度中,四月份的数据显示,楼市保持回暖状态,成交量逐步回升。5月份、6月份每月成交量均超80万㎡。而第三季度,每月成交量则均超90万㎡,较上半年有所上涨。
 
(各区存量房月成交面积)
 
3、区域成交结构分析
 
从苏州各区域商品房的成交数据占比来看,吴江区前三季度共成交2534469.85 ㎡,占比32%,在六大区位列榜首。绿地江南华府、太湖新城天玺、吴门府、北极星尚雅苑、枫丹壹號等为成交热盘。
 
吴中区上半年共成交2224874.77 ㎡,占比28%,仅次于吴江区。就吴中区整体来看,太湖新城板块、尹山湖板块、甪直板块、环太湖板块依然是吴中区成交的热门。其中星港湾壹号以3.84亿的成交金额夺得吴中区9月金额榜头魁,该项目是华润置地在苏州推出的“府系”壹号作品,主打精装修改善四房产品。另外华丽家族·太上湖、泰禾金尊府、阳光城丽景湾、姑苏正弘府等楼盘也取得较好的销量。
 
相城区共成交1138777.5㎡,占比14%。从市场整体来看,相城区部分热门项目去化较好,如中粮祥云国际仅9月取得销售3.46亿的成绩。项目位于相城元和板块,区域同类项目较为稀缺,价格与周边高层基本持平,吸引力较大,去化较好。此外,禹洲招商拾鲤、嘉境天成、姑苏·裕沁庭等楼盘也跻身热销榜前列。
 
园区、姑苏区、高新区商品房成交量不高,主要是因为区域内新房推新不足。姑苏区、园区区域内板块开发逐渐饱和,大部分对学区、地段有要求的购房者被分流到二手房市场,新房供不应求,再加上价格对一部人的制约,所以新房成交量明显不足。而姑苏区推新的大部分是别墅,同样在价格上制约着购房者。
 
4、2018前三季度住宅成交榜单T0P10
 
纵览2018前三季度成交榜单,华丽家族·太上湖以1207套位居前三季度苏州住宅成交套数排行榜榜首,其次为碧桂园三千邑,成交也超千套,达到1070套。从面积上来看,华润凯旋门以128287㎡位居前三季度苏州住宅成交面积排行榜榜首,紧接着为绿地江南华府、华丽家族·太上湖。从金额上来看,仁恒公园世纪总成交金额最高,为293908.2万元,其次为新城芯城汇,成交253791.55万元,旭辉铂悦犀湖成交253450.69万元。从榜单来看,吴江项目占据榜单大半江山。纵观苏州楼市,近来“红盘”大多是刚需项目,而与其他各区相比较来说,吴江区均价相对较低,且近来利好不断,无疑是刚需“福地”。
 
 
5、2018前三季度苏州房企销售金额排行榜T0P10
 
从苏州市住建局的网签数据来看,2018年前三季度,苏州高新以销售金额71.6亿元位居2018前三季度苏州房企销售金额排行榜T0P10榜首,其销售套数达2815套、销售面积为340084㎡。其次销售总额位居亚军的为旭辉集团,达到了62.5亿。其中仅第三季度,苏州高新就销售了1098套,销售面积114548㎡,销售金额达到27.2亿元,位居第三季度企业销售金额排行榜的第二名;第一名则是华润置地,以1389套、32.58亿元的销售成交位居第三季度企业销售金额排行榜榜首。
 
6、土拍研究院观察
 
从前三季度的成交情况来看,第三季度整体成交量与第一季度、第二季度相比有所增长,但没并未表现出金九银十该有的火爆,反而成交量逐月略有下跌趋势。从去年以来,苏州商品住宅成交一直不温不火,购房者趋于理性,楼市整体呈现平稳状态,以稳为主。但在楼盘单价上,还可以看出目前苏州是稳中有升的状态,绝大部分区域楼盘价格依旧比较坚挺。
 
目前老盘逐渐结案,新盘更多将偏向改善化趋势呈现,市场正在改善人居品质的路径上悄悄转变。众多2万+、3万+的新产品能否入市畅销,还有待时间验证;高性价比楼盘的热抢下,刚需群体还能不能淘到适合的房源,也是一个有待解决的市场难题。
 
而近期国家降准,对楼市来说,在降低存款准备金之后,各商业银行的信贷规模将增加,个人住房的按揭规模也将受到利好影响,这个政策或许会有所缓解和稳定。对开发商是好事,近期的资金压力非常大,这次降准相信会有一点点缓解。增加货币供给对房地产来说更是一种“宽松”的表现。因此整体来看,未来短期内苏州楼市依旧会保持平稳,一定程度上或呈现稳中有升态势。
 
(部分数据来源:中国指数研究院苏州分院)