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解密南京土地市场房企拿地动态 谁在独领风骚?

来源:

土拍网

作者:

徐菲 2017-01-10

摘要 2016年南京土地市场异常火爆,高价地块频出,房地产市场亦是一片火热,新房销售量创新高,库存消化过快,品牌开发商土地储备失衡严重,多数开发商面临补仓瓶颈,导致开发商拿地积极性高涨。今天,土拍研究院重点盘点了2016年南京市开发商拿地动态,看看谁是今年土拍市场上的“大赢家”?

2016年南京土地市场异常火爆,高价地块频出,房地产市场亦是一片火热,新房销售量创新高,库存消化过快,品牌开发商土地储备失衡严重,多数开发商面临补仓瓶颈,导致开发商拿地积极性高涨。今天,土拍研究院重点盘点了2016年南京市开发商拿地动态,看看谁是今年土拍市场上的“大赢家”?
 
1. 门槛高企:前20上榜房企拿地金额门槛最低33亿元
 
2016年南京市区土地出让金总额达1629.74亿元,政府卖地收入创历史新高,其背后自然是各路开发商挥金如土,大手笔拿地。据土拍研究院统计,前20名开发商拿地金额总计1191亿元,比去年南京全年土地出让金772亿元还要多出419亿元。前20名房企拿地金额占南京全年土地出让金总收入的73.1%,市场加速向少数品牌开发商集中。
 
2016年南京品牌开发商拿地金额排行榜
(注:本表中统计的数据仅包含住宅及商住类用地。土地储备面积为计容总建筑面积。)
 
从上表中,我们不难看出,大手笔在南京房企大致可分为以下几类: 
 
“不差钱”的大型国有企业:以绿地、电建、金茂、招商、上海建工、葛洲坝、五矿、华侨城、鲁能等为代表,在南京市场斩获多宗地块,是拿地的主力军。
 
龙头标杆民营企业:如仁恒、世茂、万科、新城、荣盛等,深耕南京市场多年,靓丽销售业绩背后亟待补仓。
 
积极扩张型房企:以中南、融创和闽系房企融信、正荣为代表,借势积极布局热点一二线城市,大手笔拿地,扩张布局版图。
 
2. 一地难求:拼手气摇号成拿地的重要途径
 
从2016年开发商的土地储备面积来看,南京土地市场争夺较为激烈,多数开发商仅能拿下1宗地,能拿2宗地以上的多数要靠摇号运气眷顾。仅中南和荣盛拿下4宗地块,其余房企拿地宗数均在2宗之下,究其原因一是拿地成本高昂,二是竞争激烈,热门地块往往吸引二三十家开发商竞拍,最多的G54地块曾吸引64家开发商摇号,中签几率低至1.56%。
 
2016年南京品牌开发商土地储备面积排行榜
(注:本表统计不包含纯商业及商办地块)
 
土地储备面积第一的是华侨城,华侨城拿下城北栖霞两宗地块,土地储备面积75.4万㎡,计划打造华侨城欢乐谷项目,其中包含有较多的自持面积。
 
土地储备面积第二的是中南,中南集团今年在南京市场表现极为显眼,先后拿下江宁4宗住宅用地,储备面积高达65.3万㎡,是今年南京土地市场最大赢家。
 
土地储备面积第三的是荣盛,荣盛今年同样拿下4宗地块,其中有2宗地块是摇号竞得,土地储备面积56.7万㎡。荣盛所拿地块主要集中在六合、高新、正方新城等刚需板块。
 
3. 再添新客:12家外来房企抢滩南京市场,多途径拿地
 
今年南京土地市场多了12家新面孔,其中3家开发商通过公开竞拍,2家开发商通过收购二手项目曲线进宁,7家开发商通过摇号进入南京市场。最高限价及公开摇号给予外地开发商进入南京土地市场新机会。从土拍研究院的统计结果来看,以拿高价地方式进入南京市场是这些开发商的主要选择,却也是无奈选择,这也从侧面可看出进入南京市场的难度。
 
2016年新进南京市场的开发商拿地情况一览表
 
4. 联合开发:拿地门槛高企,联姻渐成新热潮
 
2016年以来高价地频出,拿地门槛在不断的抬升。在房地产白银时代,高价地块的运作更是考验开发商的综合开发、运营及资金实力,开发商出于资金流和业绩需要,都在不断的推动南京楼市这股“联合”热潮。目前为止,2016年南京市出让的地块中已有11宗地块确立的联合开发模式。除电建、金茂为联合拿地外,其余合作项目多为 “你供地,我操盘”。
 
2016年南京房企联姻情况一览表
 
5. 先扬后抑:以国庆新政为节点,拿地呈现“先扬后抑”趋势
 
2016年开年以来,房企在南京土地市场拿地整体呈现出“先扬后抑”的趋势。受2015年频繁降息及去库存政策的暖风影响,2016年始南京房地产市场火爆程度难以言表,销售速度的增快带动房企库存的快速下降,急需补仓,而城市价值及房地产发展前景又不断的诱使外来房企进宁分一杯羹,多重因素共同推动南京土地市场风生水起。
 
以国庆新政为节点,10月之前土地市场一地难求,平均每块地报名竞拍房企数量在17-27家之间。7月和9月年度拿地大戏轮番上演,7月8宗地块7熔断,
9月106家开发商摇号竞争20宗地块,也是年度土拍大戏的高潮所在。而国庆新政之后,市场渐渐步入降温通道,虽仍有地块进入摇号程序,但报名竞拍的房企数量大幅下滑,房企也开始审慎出手。
 
2016年南京市出让报名竞拍房企数量一览表
(注:本表中统计的地块不包含商业商办地块,1-9月为报名竞拍开发商数量,9月之后摇号地块为参与摇号开发商数量,非摇号为网上公开竞价开发商数量)
 
土拍观察:南京土地市场寡头时代已来临
 
2016年注定是南京房地产市场史上极为不平静的一年,遍地高价地支撑了今年南京土地市场的新纪录,全年南京市区土地出让金高达1629.7亿元,创历史新高。从在南京拿地的房企来看,南京房地产市场格局正在裂变,房企大鳄汇集南京抢地已成南京市场的常态,土地加速向大型品牌开发商集中,中小型房企已经渐渐退出市场,即使是深耕南京多年的本土房企也渐渐趋于边缘化,南京土地市场已然进入寡头新时代。