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常州中心区一座商业综合体即将崛起 谁会入手?

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-10-11

摘要 今年9月常州市国土局挂出的紫云苑三期地块,规划用途为商住混合用地,地块出让面积91317㎡,约137亩,容积率1.8<Far≤3.0,政府出让公告中提出“地块内需规划不少于10万平方米的大型集中式商业综合体”。综合用地性质和规模来看,该地块将打造一处城市综合体。

今年9月常州市国土局挂出的紫云苑三期地块,规划用途为商住混合用地,地块出让面积91317㎡,约137亩,容积率1.8<Far≤3.0,政府出让公告中提出“地块内需规划不少于10万平方米的大型集中式商业综合体”。综合用地性质和规模来看,该地块将打造一处城市综合体。
 
所谓“城市综合体”,就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
 
常州市区目前综合体发展如何,又会是哪家房企建设这座城东综合体?
 
一、外部环境:常州市区现状商业空间特征
 
1、整体格局——商业分布不均,南北过剩、东西较缺
 
从现状商业发展来看,常州市区主要形成了南大街传统商圈、新北万达商圈、武进湖塘商圈这三个商业板块,南大街传统商圈既有商业综合体,也有商业街区和百货商场,新北及武进区则以综合体为商业载体。
 
南大街商圈内既有吾悦国际广场、莱蒙都会综合体,也有传统商业街为特色的南大街,百货商场有常州百货、泰富、新世纪等。
商业综合体主要集中在新北区与武进区,包括新北万达、世茂广场、江南环球港、武进万达、武进吾悦广场、星河Coco City等综合体,西城区板块仅有
 
宝龙广场建成运营,弘阳广场、龙湖天街等综合体在建,天宁区东部综合体暂缺。
 
2、新北区——万达效应集聚一批具有实力的综合体
 
随着常州市政府的北迁,常州经济发展也逐渐北移,新北万达广场入驻后,打造了常州首个集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种业态于一体的大型城市商业中心,并集聚了一批具有实力的综合体项目,如恐龙园板块的常州世茂广场,龙虎塘居住区附近的江南环球港。
 
 
3、武进区——吾悦、武进万达齐头并进
 
武进区堪称常州富庶的区域,房地产起步晚,但发展快。自武宜路打通,武进吾悦广场逐渐兴起,吸引了湖塘及周边的人气。紧邻吾悦广场的武进万达也开业了,凭借一贯的口碑和名气,至今人气不减。
 
 
4、中心城区——围绕新板块诞生综合体,宝龙广场填补西部空白
 
中心城区是常州的老城区了,近年来形成了青枫公园居住区、天宁新城、凤凰新城等新板块,商业服务设施随之配套,如新城区青枫公园居住区的宝龙广场、龙湖天街(龙湖龙誉城),终于填补了板块空缺。九洲新世界、万都广场、弘阳广场均将成为各自板块的商业中心。
 
天宁区青龙板块定位偏向于居住属性,需要大型的商业综合体作为配套,紫云苑三期商住地块入市也是因需供地。
 
 
二、发展本底:市区大型城市综合体概况
 
1、群雄逐鹿,7家百强房企入驻规划建设大型商业综合体
 
常州很多大的综合体均是随着大开发商入驻而规划建造的,如新城集团的两座吾悦广场,2010年和2013年的两座万达广场,2009年星河进入打造的星河Coco City,2015年开业的九洲新世界,今年6月开业的宝龙广场,正在建造中的钟楼龙湖天街和弘阳广场商业体等,越来越多的综合体逐渐衍生开来。随着这些商业的兴起,目前已有7家百强房企入驻常州市区建设大型商业综合体。
 
 
2、存量窥探,哪些房企可能再次入手
 
纵观常州市区12个大型综合体,最早建设的新北万达广场和武进吾悦广场距今已有7年之久,多数综合体住宅或公寓均已售罄,除宝龙广场外,在售综合体基本为尾盘,如弘阳广场。
 
从拿地和存量情况来看,万达已在常州市区南北各布局一子,且武进万达仍有公寓和现房余房在售,目前主推办公楼;龙湖地产开发的龙湖龙誉城和龙湖原山均为高端复合型社区,钟楼龙湖天街处于建设中;宝龙城市广场剩三期地块未开发,这三家房企短期内应不会再次拿地建设大体量综合体。仅深耕常州的新城集团及存量不足的弘阳地产或将补仓库存。
 
 
三、内在要求:紫云苑三期地块出让条件
 
政府出让公告关于紫云苑三期地块提出“地块内需规划不少于10万平方米的大型集中式商业综合体,且该商业面积不含办公、酒店。”建设要求方面指出“24个月内商业综合体需开业运营”,“规划的10万平方米商业综合体需自行持有,不分散设置、不分割销售”。
 
 
从建设时间到地块商业“自持”要求,推断紫云苑三期地块这一商业综合体建设单位将是本土房企,才能更好运营发展。
 
小结
 
从常州市区综合体分布情况来看,新北与武进目前商业偏向剩余,西城区宝龙广场及在建的龙湖天街填补市场需求,而天宁区东部板块商业缺失,紫云苑三期商住地块供应正是应需供地。再综合地块出让条件及综合体运营能力,本次地块竞买者已经呼之欲出,基本可推断为目前急需补仓商住用地的常州本土房企。
 
在后续的土地出让中,土拍网将第一时间为您带来报道,敬请期待。