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房企“逆势”拿地 谁在前进谁在后退

来源:

和讯名家

作者:

-- 2018-04-16

摘要 从2018年首两个月龙头房企储备土地来看,开年之后的无声战火已在土拍市场燃起,无论从房企数据反馈还是区域热点,2018年土地一级市场充满更多焦灼。

从2018年首两个月龙头房企储备土地来看,开年之后的无声战火已在土拍市场燃起,无论从房企数据反馈还是区域热点,2018年土地一级市场充满更多焦灼。

 

 

融创不拿地、万科重仓物流,碧桂园超音速发展……千亿赛道上,大型房企的土地储备规模与结构,将对未来的业绩产生重大影响。

 

《中国房地产金融》查阅2018年1-2月全国房地产企业拿地数据发现,龙湖地产位列拿地金额第一位,总价约313.8亿元;碧桂园依旧蝉联拿地面积第一位,共计约923.6万平方米。表现突出的,还有绿地控股(600606,股吧)、华侨城,无论是在拿地金额还是在面积上都有提升。伴随着房地产市场调控的深入,房企在土地储备规模上的竞争势必更加激烈。

 

 

土地争夺战打响

 

受“限购、限售、限价、限涨”等多重政策调控影响,部分银行还一度传出停贷消息,新年伊始,房企融资渠道进一步收紧。但受益于楼市“去库存”利好,房企拿地需求增加。据统计,2018年1-2月房企拿地总价2359亿元,同比上涨8.5%;拿地面积4416万平方米,同比降低12.88%。

 

其中,碧桂园、龙湖、中海为今年拿地金额前三,龙湖地产以约313.8亿元总价高居拿地总价第一位,成为品牌房企拿地黑马,重点布局一线城市和强二线城市。中海虽然是今年拿地金额的第二名,但拿地面积较去年下降了约226万平方米。碧桂园重仓三线城市,疯狂收储约923.6万平方米,远超其他房企。恒大也积极补仓,2018年1-2月合计补充优质土地资源共计约164万平方米。

 

国金证券研报指出,1-2月全国土地市场上,龙湖、中海表现突出。由于这两家公司历年都是以稳财务、高利润、低负债著称,从其活跃度来看,两家公司的增速将会再上一个台阶。公司的低负债和充足的现金流,也为房企的加速拓张奠定了基础。

 

而龙头房企中,万科出现了拿地总价、拿地面积双降的局面。《中国房地产金融》注意到,从拿地类型上来看,万科获得了更多的物流用地。据WIND资讯统计,万科1-2月共拿物流用地79.5万平方米,约占所拿的总土地面积的37%;拿地金额12.52亿元,占拿地总额的0.07。

 

此前在2017年7月14日,万科与高瓴资本等中国财团,完成对亚洲最大的物流地产巨头普洛斯的私有化,万科物流业务板块形成了万纬物流地产(万科物流品牌)、普洛斯的布局。近年来,随着国民消费的不断升级,物流地产市场迎来了一轮爆发式增长。戴德梁行报告显示,物流整体市场规模从2005年的不足3亿元上升到了2016年的超过100亿元。业内分析认为,新零售业态正推动着“人、货、场”等商业要素的重构,催生物流地产成为新的资本风口。

 

万科显然把握住了“风口”,且在不断加码。2018年3月8日,万科旗下全资子公司万科物流与机器人公司签订战略合作协议。双方拟在智能物流装备等领域开展深度合作,增强协同效应,推动智能制造与智慧生活在物流地产领域的深度发展。

 

至于“并购王”融创只拿了1宗地块,去年这个数字还是5宗。董事会主席孙宏斌早在公司2016年业绩发布会上就称,融创未来将以并购为主,不会在公开市场拿地。融创近年来收购乐视、万达、海航等一系列动作也为公司提供了丰厚的土地储备。

 

一二线城市热度不减

 

从城市排行榜来看,一二线城市仍是房企投资拿地的重心。前两个月中,全国土地成交金额TOP10城市总计成交3237亿元,其中,北京以约564亿元的成交总价高居第一名,杭州、苏州紧随其后;成交面积方面,武汉以1073万平方米跃居榜首,青岛、重庆分别以916.98万平方米、846.83万平方米位列第二、第三。

 

房地产销售市场遇冷,土地成交市场依旧活跃。据国家统计局数据显示,2018年1-2月全国50大热点城市的土地出让金高达6452.3亿元,与2017年前两个月的4019.2亿元土地出让金相比上涨了60.5%。

 

热点城市土地溢价率的降低刺激了房企的拿地热情。据中原地产监测,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。另一方面,海通证券(600837,股吧)研报显示,2018年1-2月全国300城住宅用地供需两旺,供应面积同比增加129%,成交面积同比增加111%,土地均价平稳,较2017年高位小幅回落。

 

其中一线城市供地显著放量,尤其是1月单月供应457万平方米,带动土地出让金大幅上行,1-2月累计同比上涨107%,涨幅较2017年末扩大。二线城市宅地供需相较上年同期微涨,土地出让金累计同比上涨32%,平均溢价率同比下滑。三四线1-2月宅地供应与成交面积累计同比分别上涨233%和196%,成交受供应带动显著,土地出让金累计同比上涨148%,增速较2017年末有所回落。部分热点城市为缓解土地供求关系加大推地,也刺激了房企的需求。

 

虽然土储不是越多越好,但是房企土储的较量已逐渐成为房企综合实力的较量。规模大的房企自然具备更多竞争优势,呈现“强者恒强”的发展态势。从土地市场的表现也可以看出,龙头房企正越跑越快,房地产业“一买,一建,一卖”赚快钱的好日子渐渐走远,差异化的发展策略才是开发商们的未来。