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第三季度南京市房地产市场状况

来源:

国策评估

作者:

-- 2018-10-11

摘要 2018年楼市政策主基调未变,四限政策依旧从紧执行,部分城市继续加码调控,南京也不例外,市场调控基调不变,第三季度南京市房地产市场延续上半年平稳发展态势,楼市调控成效较明显。

2018年楼市政策主基调未变,四限政策依旧从紧执行,部分城市继续加码调控,南京也不例外,市场调控基调不变,第三季度南京市房地产市场延续上半年平稳发展态势,楼市调控成效较明显。

一、房地产相关政策举措

1.南京市土地拍卖政策发生重大变化:土地拍卖环节取消“现房销售”要求,全面推行“竞自持商品住房面积”:

7月17日下午挂出的5幅地块出让条件显示,取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛,以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求,“竞建保障房面积”调整为:当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争自持商品住房(租赁住房)建筑面积,每次申报面积200平方米,申报面积最多者为竞得人。这一政策的变化,对开发商而言,开发成本会有所降低,拿地积极性会提高;对政府而言,可以进一步加大租赁住房的供应,落实租购并举的政策。

2.企事业单位住房限购政策:

8月13日,南京市房产局下发了《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》,即日起,在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。主要包括四方面内容:

一是执行时间自市房地产市场综合执法办公室发文之日起,即在2018年8月13日19:00后开始执行,对采取摇号方式销售的楼盘,以房产部门购房资格核验时间为准,对非摇号方式销售的楼盘,以认购协议签订时间为准;二是执行范围为全市范围;

三是限制购房对象为所有企事业单位以及其他机构,涵盖本市和外地企事业单位以及其他机构;

四是限制购买的房屋为商品住房。

3.房地产市场整治专项行动

8月13日,南京市住房保障和房产局联合市委宣传部、物价局、国土资源局等11个部门联合下发了《关于开展房地产市场整治专项行动的通知》(以下简称《通知》),决定于2018年8月至12月底在全市开展房地产市场整治专项行动。《通知》提出,要结合当前南京市房地产市场实际,针对存在的突出问题,通过多部门联合执法,重点打击售后包租、虚假广告、发布不实信息、签订阴阳合同、变相捆绑销售等行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众合法权益。

4.租赁企业不得恶性竞争、哄抬价格、垄断房源

8月22日,南京市住房保障和房产局组织召开工作座谈会,市房产局在会上指出,租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源。针对目前南京租赁市场季节性租金上涨情况,要求进一步加强住房租赁市场监测分析,稳定住房租赁价格,规范市场秩序,确保南京住房租赁市场平稳健康发展。

5.开展集中式住房租赁项目的信息统计和登记

9月30日,南京市房屋租赁管理办公室发布《关于开展集中式住房租赁项目信息登记工作的通知》要求在本市开展从事住房租赁经营活动的企业在10月31日前进行信息登记工作,逾期不办理信息登记但仍继续从事住房租赁经营活动的企业将列入南京市租赁行业重点监控企业名录。该项工作是政府层面完善管理的基础性尝试,有利于解决经营企业和租赁住房底数不明、市场经营不规范等问题,切实加强对房屋租赁企业的监管,以确保住房租赁市场健康平稳发展。

二、南京市土地市场状况

1.成交总概况

2018年第三季度南京(不含高淳、溧水)共计出让土地13宗(不含工业用地),成交面积76.95万方,成交总金额220.42亿元,较第二季度成交量减少了18.75%,成交面积减少了20.61%,而成交金额减少了42.54亿元;较去年同期来看,成交量减少了66.67%,成交面积减少了61.92%,而成交金额减少了516.03亿元,受房地产市场调控政策的影响,开放商在拿地方面更加趋于理性。

 

 

 

 

数据来源:江苏省土地市场网

2.成交土地类型分析

从用地性质看,第三季度成交的13宗土地,其中涉宅类用地10宗,商办混合类3宗;涉宅类用地出让面积为68.52万㎡,成交总金额为215.78亿元,土地成交面积占比为全市的36%,但均未能达到最高限价,也没有出现现房销售地块。

3.成交板块分析

从板块来看,浦口区土地成交面积占比为全市的36%,共成交了4宗地块,成交面积达27.49万方,占比最大;江北新区(2017年11月江北新区直管区被赋予部分省级管理事项权限,江北新区以新区名义开始独立挂拍地)土地成交面积占比为全市的34%,共成交了2宗地块,成交面积达26.49万方;六合区共成交了4宗地块,成交面积占比为全市的13%,主城区仅雨花台区成交了3宗土地,成交面积占比为全市的17%。整体看还是偏刚需板块土地供应明显较多。

 

 

备注:未含高淳、溧水两区

4.前三季度市场供应状况

2018年前三季度全市(含高淳、溧水)供应土地(经营性用地)424.98公顷(其中商品住房用地为291.04公顷,租赁住房用地16.79公顷,商办用地87.47公顷,综合用地29.68公顷)。

 

 

 

 

《南京市2018年度国有建设用地供应计划》公布的2018年全市土地供应计划中经营性用地750公顷(其中商品住房用地为600公顷,租赁住房用地不低于30%,商办用地150公顷),目前已完成了57%。经过一系列的楼市调控后,土地市场低迷,开发商拿地热情消减,余下的最后一个季度是否能够完成全年计划越显困难。

三、南京市房地产市场状况

随着土地市场冷却、政府调控力度不放松,原本狂热的购房者瞬间变得理性起来,无论是二手房市场,还是新房市场,成交量较去年同期相比均出现了下行趋势。

1.二手房市场

① 住宅挂牌量下降

2018年三季度南京市二手房挂牌共32829套,比上季度的34245套下降了1416套,环比下降4.13%。

 

 

数据来源:南京网上房地产

① 住宅成交量下降

据南京网上房地产统计数据显示,2018年三季度南京市二手房成交19741套,比上季度的20825套下降了1084套,环比下降5.21%,同比2017年三季度的23212套下降了3471套,同比下降了14.95%。

 

 

数据来源:南京网上房地产

① 均价保持平稳

据国策数据库统计数据显示,三季度南京二手住宅挂牌均价达29560元/㎡,环比上涨了460元/㎡,涨幅为1.58%,较去年同期的相比,上涨了2702元/㎡,涨幅10.06%。

 

 

数据来源:国策数据库

2.新房市场

①供应情况分析

据南京网上房地产数据显示,三季度,南京共有87个住宅楼盘申领销许(不含高淳、溧水),浦口区共26个楼盘申领销许,遥遥领先,江宁区位居第二。

 

 

数据来源:南京网上房地产

截止2018年9月30日,全市共有34941套住宅未售,未售面积达424.38万㎡,商业共有28688套未售,未售面积达567.94万㎡。

②成交量区域分析

从成交区域来看,三季度浦口区成交量领先,共计成交3662套,占全市总成交量的21.77%;建邺区成交量大幅增加,达2874套,占比全市17.09%,排在第二位;江宁区成交1764套,排名第三,六合区以微弱差距排在第四位;而主城其他区成交较少,秦淮区依旧保持最低成交量,三季度仅成交26套。另外,高淳、溧水两区成交量相对可观,分别占全市总成交量的12.99%与9.48%。

 

 

数据来源:南京网上房地产

③成交量走势分析

三季度南京商品住宅成交量14050套,环比上涨13.38%。三季度南京新房虽然迎来一大波上市潮,但由于不少楼盘开盘集中在9月下旬,部分成交数据还未上传,导致9月成交量下跌,预计10月的成交量会有明显上涨。

 

 

数据来源:南京网上房地产

四、市场小结与展望

土地市场:供应方面,三季度南京共计出让土地13宗(不含工业用地),成交面积76.95万㎡,成交土地主要集中在浦口区和江北新区,成交量同环比下跌幅度较大,在一系列的楼市调控政策下开发商拿地热情并不高涨,以致于出现底价成交情况。7月17日新政(土地拍卖环节取消“现房销售”要求,全面推行“竞自持面积”)出台可以说是一举多得,新政在遏制地价上涨的同时又提供更多的租赁住房,平抑热点城市房价租金水平,促进楼市平稳发展都将产生巨大作用。

房地产市场:三季度南京新房成交14050套,环比有所上升,二手房住宅成交19741套,同环比均有所下降,而成交价格有所上升。受限价政策以及学区等因素的影响,目前南京市房地产市场二手房与新房价格倒挂严重,刚需购房者更倾向于购买新盘。金九银十期间,南京楼市预计有多家现房销售楼盘上市,主要集中在江宁和江北。如果上市量兑现,这也是南京自有现房销售以来,第一波大规模现房销售楼盘上市。土拍新政出台后,对于现房销售项目的开发商来说压力还不小,未来这些不用现房销售的低价地上市,将对自己造成巨大的竞争压力,因此2018年9月以后现房销售项目将集中放量上市,预测四季度新房成交量将有一定幅度的增长。

在土拍条件严苛、企业资金压力加大等因素影响下,企业拿地更趋谨慎,土地流拍数量显著增加,拿地规模有所回落,必将影响到往后的新房供应量。在原有的楼市调控政策下,三季度又增加了调控措施,购房者与投资者买房趋于理性,预计四季度,房地产市场仍将保持冷静,成交量将维持在低位,成交均价稳中有升。