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多城下调房贷利率,对购房者有啥影响

来源:

人民日报

作者:

-- 2022-10-14

摘要 对于贷款买房的购房者,房贷利率是其购房决策中的重要考量因素。还贷年限多长、房贷利率多高,一定程度上影响着购房者的购买意愿。

对于贷款买房的购房者,房贷利率是其购房决策中的重要考量因素。还贷年限多长、房贷利率多高,一定程度上影响着购房者的购买意愿。

今年以来,不少购房者发现自己所在城市的房贷利率有所下调,北京等城市首套房贷利率重回“4时代”,山东济宁、广东清远等地房贷利率甚至重回“3时代”,引发了社会广泛关注。

房贷利率降了,对购房者有啥影响?伴随房贷利率变动,楼市又呈现出哪些新走向?本报记者进行了采访。

 

LPR下调带动房贷利率下行

凑足首付、贷款买房,是不少购房者关心的话题。

30岁的小罗前两年在深圳购入了一套期房,房子还没交付,她已经还了两年房贷。“我办理贷款时房贷利率为4.95%,最近收到银行发来的短信,提醒住房贷款年利率下调到了4.6%,这意味着月供压力稍微小了点。”小罗说。

今年以来,不少城市的房贷利率有所下调。贝壳研究院统计数据显示,今年9月,其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%,二套房贷利率为4.91%,较上月分别回落17BP(基点)、15BP,较去年最高点分别回落159BP、108BP。

“房贷利率的变动与宏观经济走向有关。”中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军告诉本报记者,立足于稳增长,今年以来国家在财政政策、货币政策等方面出台多项举措。在房地产领域,LPR下调成为稳楼市的重要方面,近来多个城市房贷利率有所下降,与LPR的变动有直接关联。

据了解,所谓“LPR”即贷款市场报价利率,由包括大中小银行在内的18家银行根据其对最优客户的贷款利率,按公开市场操作利率加点形成报价,再由全国银行间同业拆借中心经过计算得出。LPR包括1年期和5年期以上两个品种,全国银行间同业拆借中心每月公布最新数据。与较为固定的贷款基准利率相比,LPR往往会随市场浮动,而其上浮或下调通常会对房贷利率造成一定影响。

记者梳理发现,今年以来LPR共经历了3次下调。1月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%,分别下调10个基点、5个基点;5月20日,1年期LPR与此前报价持平,为3.7%,5年期以上LPR为4.45%,下调15个基点;8月22日,1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,分别较上一期下调5个基点、15个基点。目前最新LPR报价于9月20日公布,与8月22日持平。

“受8月份5年期以上LPR下调的影响,9月住房信贷环境进一步宽松,整体房贷利率再降。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰介绍。据贝壳研究院统计,截至9月19日,已有86个城市房贷主流利率低至首套4.1%、二套4.9%的水平。分城市线看,一线城市房贷利率较高,首套平均为4.6%,二套平均为5.13%;二三线城市平均利率水平相对较低。

 

部分购房者考虑提前还贷

房贷利率下调,意味着购房者月供金额将有所减少。据测算,9月份部分城市首套房贷利率同比降幅达166BP,以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算,平均每月可减少月供约1013元,需偿还的利息总额减少约36万元。

利率降低、月供减少,部分已购房者开始考虑提前还贷。北京白领李琪于2020年底在朝阳区购入了一套两居室,他告诉记者:“我的房贷是去年1月批下来的,按照当时4.65%的LPR报价加上北京地区55BP的加点幅度,我目前的房贷利率为5.2%。现在五年期以上LPR下调为4.3%,再加55BP,也就是北京新发放的首套房商贷利率为4.85%。我身边一些符合条件的朋友已经在咨询提前还贷了,但我的房贷利率要到明年1月才能调整,如果届时房贷利率计算下来低于5.2%,我也会申请提前还贷。”

上海市一家国有大行的个贷经理也向记者证实,受LPR下调影响,房贷利率有所下行,确实有不少购房者想提前还贷,“申请提前还贷的大多是刚购房没几年的年轻人,他们多数办理的是商贷或者混合贷,还款压力比较大。”

从贷款模式看,购房者在申请住房贷款时可以选择固定利率或浮动利率。但不论以何种方式计算,房贷利率下调均存在刺激购房者提前还贷的可能。赵锡军分析,对于存量房贷部分,如果购房者选择以固定利率贷款,那么在市场利率下行的情况下,借款人的还款成本相对较高,可能会存在提前还贷的压力。而对于选择以浮动利率贷款的购房者来说,房贷利率下降减轻了当前的月供压力,因此这些购房者也可能会考虑提前还贷,降低总体购房成本。“当购房者选择提前还贷,他们省下的这部分资金可用于其他消费,对经济发展也能起到一定促进作用。”赵锡军说。

房贷利率下调对于刚需购房群体也是一大利好。业内人士分析,对于有购房意愿的消费者而言,房贷利率处于低位是其购房的好时机,也能对楼市回暖起到积极作用。“利率低、放款快有助于降低购房成本、加快购房流程,在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。”刘丽杰认为,当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍处在较高水平,未来仍有下调空间。

 

一揽子政策满足住房刚需

将时间轴拉长来看,今年以来,国内不仅屡次下调LPR释放政策红利,还打出一系列利好楼市“组合拳”,出台了降低购房首付比例、提高住房公积金贷款上限和提高公积金提取额度等政策。

9月29日,中国人民银行、银保监会再发通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策,提出对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“这一政策措施的出台,有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱,促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内,银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平,有利于减少居民利息支出,更好地支持刚性住房需求。”中国人民银行有关负责人说。

根据易居研究院智库中心提供的数据,在国家统计局70个大中城市房价指数中,至少有23个城市符合央行发布的上述新政要求,包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、泉州等地。“此次新政出台体现了国家用好房贷政策工具、引导楼市健康发展的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

伴随各类利好举措落地,楼市也呈现出一定回暖趋势。国家统计局统计显示,1-8月份,全国商品房销售面积同比下降23%,降幅比前7月收窄0.1个百分点;商品房销售额下降27.9%,降幅收窄0.9个百分点。值得注意的是,其中中小户型住宅销售降幅收窄幅度较大。

“对于多数住户而言,大量刚需和改善性住房需求主要集中在中小户型。”首都经济贸易大学特大城市经济社会研究院研究员赵秀池告诉记者,伴随房贷利率下行和系列宽松的房地产金融政策出台,有效需求得以释放,体现在中小户型住房需求有所回升,“当前我国城镇化进程仍在加快,每年有超千万人口进城,衍生出大量刚需和改善性住房需求。因此,仍有必要通过调节房贷利率和首付款比例等举措稳楼市,这一过程中要注重分类施策、因城施策,加大对中小户型的支持力度。此外,在老龄化背景下,部分三四线城市还要考虑大城市溢出的养老住房需求。”

9月30日,为支持居民改善住房条件,财政部、国家税务总局印发公告明确,2023年底前,对出售自有住房并在现住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

在赵锡军看来,实施换购住房个税退税优惠、下调房贷利率等措施体现了中国坚持“房住不炒”的总体定位。“从长远角度看,还是要坚持从满足住房刚需出发,继续推进降低住房交易成本,更好、更大范围地满足人们的居住需求。”他说。

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