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2017年三季度南京市区经营性建设用地成交分析报告

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2017-10-10

摘要 秋风送爽,天气逐渐降温,南京市土地市场也进入一个温和下行的状态。土拍网大数据统计,2017年1-9月南京市区(不含高淳、溧水)共举行了8次网拍,成功出让61宗经营性建设用地,其中涉住宅用地38宗,摇号12宗,竞争保障性住房13宗。前三季度,土地出让总面积354.59万㎡,认建保障性住房面积21.58万㎡,土地出让金额达1166.88亿元。

秋风送爽,天气逐渐降温,南京市土地市场也进入一个温和下行的状态。土拍网大数据统计,2017年1-9月南京市区(不含高淳、溧水)共举行了8次网拍,成功出让61宗经营性建设用地,其中涉住宅用地38宗,摇号12宗,竞争保障性住房13宗。前三季度,土地出让总面积354.59万㎡,认建保障性住房面积21.58万㎡,土地出让金额达1166.88亿元。
 
一、土地市场篇
 
1、整体成交——政府推地节奏趋稳,市场热度有所下行
受第2季度土地市场零供应、零成交影响,2017年第3季度南京市区土地市场回温,该季度共出让39幅地块,成交经营性建设用地206.01万㎡,同比上涨39.3%。从图表分析来看,由于第2季度零供应,今年南京市区经营性建设用地出让较2016年明显下降,每季度仅120万㎡左右
 
第3季度市区土地出让金收入736.45亿元,同比上涨20.0%。从季度成交金额来看,3季度土地出让金又创近年新高,主要原因一方面在于2季度市场供应暂缺,房企存量紧张;另一方面也由于出让土地区位较优,包括河西南、燕子矶、九龙湖、江北新区等热门板块,面对市场放量,企业拿地积极性较高。
 
 
2、板块分析——江北逆袭江宁成主战场,燕子矶板块超额完成
 
江北板块3季度发力,出让地块14幅,土地成交总面积95.95万㎡,出让金额达268.54亿元,无论是地块数量、出让面积,抑或是土地出让金均占市区季
度榜首。
 
 
得益于放量供应,截至9月,江北逆袭江宁,出让地块数量较江宁多出3幅,土地出让金超出70.51亿元。总体而言,两江板块仍是南京市区土地供应的主战场,两者共出让35宗地、成交面积197万㎡、土地出让金1194.6亿元,分别占市区的57.38%、55.66%、47.70%。
 
无论接下来江宁、江北如何竞争,燕子矶板块今年已经出让了约40万㎡的土地,土地出让超额完成规划,土地出让的速度和频率已经超过任何一个小版块,成功的吸引到华润、仁恒、华发、佳兆业、金科等重量级开发商。
 
值得欣喜的是上年一直无身影的城东板块,终于在7月土拍盛宴中出席,为麒麟板块2宗地块。
 
 
 
3、成交用地性质分析——商住用地市场火爆,占比超六成
 
今年前3季度,南京市区纯住宅用地成交面积62.49万㎡,占土地成交总面积的17.62%;商住混合用地成交面积217.51万㎡,占土地成交总面积的61.34%;商服用地成交面积74.59万㎡,占土地成交面积的21.04%。
 
从土地出让金来看,商住用地最高,为769.79亿元,占总出让金的65.97%;住宅用地次之,为258.15亿元,占比22.12%;商服用地为138.93亿元,占
比11.91%。住宅用地以17%的土地总成交面积完成22%的成交总额,可以说,“性价比”最高。
 
 
二、入驻企业篇
 
1、TOP40开发商9成入驻南京
 
从上半年榜单来看,前10强、前20强开发商全部布局南京市场,TOP21-40中阳光城、首开、中梁地产、龙光多次试图进驻南京市场,但至今仍未成功。
TOP40中落子南京10年之久的房企有招商、荣盛、万科、新城、中海、绿地、世茂、金地、绿城、恒大、朗诗,作为第一批吃螃蟹的人,被南京人熟知并认可。十年之久,已与南京融为一体。可见,作为兵家必争之地,品牌房企早已谋划布局南京。
 
落子南京5-10年的企业有保利、碧桂园、华润、正荣等,为抢占南京市场,高地价拿地,在南京也收获了良好口碑。
 
2、4成以上地块由百强房企竞得
 
前3季度,南京市区共出让61幅宗经营性建设用地,竞得企业涉及21家百强房企,且以TOP40开发商为主。这些品牌房企共成功拿下市区27宗地,占总出让用地数的44%。从竞得企业及地块数量占比来看,随着南京优质地块越发紧缺,全国性品牌房企优势突出,高地价拿地成功扩充土地储备,众多中小房企将退出历史舞台或被收购,行业集中度正快速提高,寡头时代将来临。
 
 
三、政策篇
 
1、土地出让条件变化,限地价、竞争保障性住房面积
 
今年6月初,南京市提出“当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价仍有竞买人要求继续竞买的”,取消现场摇号,“改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积,报建面积最多者为竞得人”。自此以后,南京市土拍规则升级为限地价、竞保障房面积。六合G19地块成为南京首宗认建保障性住房地块,认建保障房面积19600㎡。时至今日,南京市区共产生13宗认建保障房地块,共认建21.58万㎡。
 
 
2、南京首个“竞自持”地块未诞生,房企更加理性
 
9月19日南京土拍中,备受瞩目的南京第一个可能自持的西善桥G43地块竞价节奏较为平缓,因为没有触及最高限价而没有实现“自持”,体现出开发商对于“竞自持”这一土拍规定的谨慎态度。同时,没有所有地块都到了最高限价。
 
四、土地市场展望
 
全年土地供应目标完成未到一半,房企拿地意愿受到遏制。
 
南京市国土部门在接下来10月里挂出多幅高质量地块,包括江北、燕子矶等热门板块,及迈皋桥、九龙湖等土地库存稀缺的板块。
 
从南京1-10月土地出让来看,截止到10月份,南京共出让土地404.54公顷,与513新政提出的全年880公顷相比,仅仅完成了46%,后面土地供应压力非常大。此前出让的土地有许多并非最热门的板块,开发商理性拿地也是正常之举。
 
在接下来的2个月里,南京要把剩余的54%的土地指标全部完成,压力较大。鉴于中央严申房住不炒,之前凶猛拿地的大型央企有所收敛,开发商拿地意愿尤其是大央企、民营企业的拿地意愿受到了遏制。第四季度南京土地市场将继续保持健康平稳发展。