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全面打响!地产行业10大趋势开始显现

来源:

凤凰网

作者:

-- 2020-02-13

摘要 新冠肺炎必将是一次载入社会经济史的标志性事件。 这次疫情的影响,显然要比“非典”加贸易战对中国的影响要大的多。 如果没有“猛药”,全国经济很可能面临进一步衰退。

新冠肺炎必将是一次载入社会经济史的标志性事件。

这次疫情的影响,显然要比“非典”加贸易战对中国的影响要大的多。

如果没有“猛药”,全国经济很可能面临进一步衰退。

同时,地产调控的紧箍咒一阵紧似一阵。

近一个月的社会经济活动的停摆,必将对地产行业产生新的创伤。

2020年地产行业的趋势如何? 策略如何?

我们试图以略显悲观的判断,分析全年房地产行业可能面临的趋势和变革。

 

武汉新房销量下降50%

武汉上半年销售冰封,全年销售量同比下降50%是大概率事件。

整体来看, 3-4月份可逐步复工,但6-7月份才可能试探性开盘销售与拿地。 湖北商品房销售只占全国市场的5%,不会影响全国的大局。

但是上半年,民众的置业情绪仍未从疫情的创伤中脱离出来,各行各业的工作重心都在复工复产和拯救现金流上面。 下半年整个房地产市场才可能恢复正常。

去年在武汉新拿的项目,今年无法面市,很可能面临亏损。

把武汉视为粮仓地的万科、保利、融创等企业,将面临较大的业绩和现金流压力。

在武汉周边20大城市的布局中,项目货值超过集团总货值的20%房企,应该是非常焦虑了。 如果再叠加现金流紧张,那就很危险了。

 

全国新房销售规模下降10%

当年SARS导致当年GDP下滑0.5个点,这次新冠肺炎或将导致全国经济下行1个点。

在全国经济整体下行、GDP破6的态势下,2020年住房需求可能会同步萎缩。

金融放水,也只能抵消本次疫情带来的外力伤害。 疫情导致的国际经济贸易的暂停,将给出口带来叠加影响。

今年1月百强房企销量下滑16%,二月份至少下滑80%,三四月份的小阳春大概率是泡汤了。

疫情过后,行业政策局部放松,只可能防止地产行业本身的调控带来的销售严重下滑。

2019年,全国商品房销售面积下降0.1%,销售额增长也只有6.5%。

2020年全国商品房销售面积可能会下降10%左右。房价很可能将迎来一年左右的低谷期。

武汉在二线城市房地产市场中具有很强的风向标意义。 2019年,住房成交面积全国第1,同比增速30%,土地出让金全国第五。 经此一疫,去年底的短暂回暖将会被打断,持续低迷状态。

 

土拍平均溢价率跌到10%以下

疫情克服后,政府财政要依靠大量拍地来平衡政府赤字,同时大部分房企不是没钱、就是没胆。

土地市场持续低迷,也进入到买方市场。

资金雄厚的央企存在良好的拿地机会。 逆周期拿地,战略性降成本。

武汉土地价格肯定会极度低迷,一批有眼光有实力的房企可以趁势拿地。

但对于大部分房企来说,现金流吃紧,死也不能拿地。 况且大部分企业的土地储备,撑过1年没有问题,但是现金能够撑过1年的极少。

医疗产业用地快速增长。

疫情之后,医疗产业将成为新的经济增长点。 医疗产业用地,必将成为新的拿地机会。

随着我们进入老龄化社会,医疗产业面临更大的需求。 每年万亿级的财政医疗支出,仍然难以满足全国人民巨大的医疗需求。 鸿茅药酒大行其道,问题疫苗祸害儿童。 人们需要医疗产业的大发展。

 

房企融资规模上升10%

因祸得福,房企融资最艰难的阶段,应该过去了。

由于疫情对各行各业的严重影响,货币政策迎来一波宽松。 降准、降息等系列金融手段扶持对实体行业,甚至可能出现局部行业的大水漫灌。

房地产行业对经济增长有着稳定器和压舱石的贡献,而且其金融属性太强,肯定会从这一波宽松货币政策中获益。

放松融资渠道监管等政策,会让房企融资难、利率高的问题将得到一定程度的缓解。

但是,大房企更容易获得更大规模的融资,而小房企活下去都难。

 

“五限”政策适度松绑

地产名人说过,房地产行业短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

今年,或许限价、限购、限售、限贷,将适度放松,国家和地方将出台利好政策刺激房地产经济。

甚至,有可能降低贷款首付比例,减少交易税费,提升住房消费信心。

长期政策有可能是,加强产品品质的监管。

2003年SARS之后,中央确立了房地产业为国民经济支柱产业的地位,开启了房地产行业的持续快速发展之路。

但今年,不要指望地产行业定位和去市场化调控政策的根本转向。

 

降价跑量

局部地区,或将上演2014年的红海血战。

今年楼市或将比2019年更冷一些。 市场重新进入买方市场,消费者更加理性,或持币观望,或等待捡漏。

即使疫情之后,市场会迅速复苏或局部反弹,但必然不能持久。

房企应在储客、价格、促销等策略上充分准备,积极应对。

恒大、融创等一大批企业,启动认购之后30天无理由退房。

储客、促销不理想时,必将迎来降价跑量。

 

现金为王

严控成本,卡死现金。 跪着也要活下去。

第一季度房企现金流最为紧张。 到期债务将井喷,销售现金流锐减,部分房企坚持不了6个月。

叠加去年下半年持续的现金流收紧,更多激进的小房企可能会在秋收之前倒下。

年中,或将出现一波项目转让与股权收并购浪潮。

大鱼吃小鱼小鱼吃虾米,甚至地产百强也将迎来新一波的兼并收购。

现金为王,将取代规模为王,成为经营理念的主流导向。

经过2019年的资金困境,2020年初的极限考验,大家深切懂得了现金为王的份量。 现金就是要命时刻救急神药。

现金流预警机制,将成为行业管理新趋势。

全集团、全专业、全周期的现金流管理,成为经营管理的基础逻辑。

地产人逐步发现,经过了大运营、高周转、跟投之后,现金流的管理逻辑是应对繁荣期和萧条期的通用逻辑。

 

运营总上位

更多的房企设立首席运营官,成为总裁的首席参谋官与策略官。

传统的运营岗位的职权得到大大加强,成为销售总、财务总之后,最容易当上总裁的人选。

2020年,单向的城市扩张和财务杠杆,开始熄火罢兵。 房企老板的视线开始转向内部的管理。

疫情之后,房企可能急于加快开工开盘以对冲风险。

但,在原有运营计划被打乱后,房企如何调整全年的运营规划和经营节奏,做到经营可控?

全国经济活动的大停摆影响力有多少? 各地经济活力状态如何? 民众住房消费情绪恢复怎么样? 各地地产政策放开的尺度如何?

敏捷运营策略成为首选。

更小的市场缝隙、更快的窗口机会,需要因地制宜,敏捷运营。

支撑敏捷运营,必须要发挥信息共享的力量。 项目基础数据、进度节点计划、货值动态管控、资金流计划、成本与利润管控计划,5类主数据必须要在各专业线进行共享。

各专业根据市场变化和经营需要,进行数据反馈。 通过线上工具为线下赋能,形成企业敏感的神经系统。

 

产品力回归

正如中南总裁所言,产品做不好,苍天绕过谁。

2020年是交付高峰,又到了考验企业产品力的时候了。 只有标准化的设计、施工、建造,才能保证交付的质量和口碑。

所有运动式的交付,都难免走样变形。每一次客户群诉都是在打老板的脸。

项目上能够在线办公的,最重要的是建筑设计和规划设计的工作前置。 只要分工明确、激励到位,组织有力,问题都不大。

关键是通过设计前置为全面开工争取时间。 开发商可以与设计院、政府部门提前沟通,把设计图纸和材料采购、招标清单等基础性的工作做在前面。

同时,通过设计复盘和面积控制,实现货值最大化。

 

数智化浪潮

线上渠道是现代企业的标配,重拾在线销售是行业新趋势。

在线渠道有助于推动到访过的意向客户进一步转化。 通过特价房秒杀活动,直接逼定高意向客户成交。

在线营销将倒逼产品标准化、交易公平化、信息透明化。

未来还将出现购房支付宝,也就是要有第三方担保机制。 我们不满意、要退房,支付宝可以把钱退回来。

现阶段,在线销售定位可以是助攻为主,为线下赋能。

线上手段能做的是,打造在线看房、在线获客、在线验资、在线认筹、线上开盘、线上认购、在线签约、网签备案、在线监工、在线验房、在线客服等全流程服务,给线下提供更高效工具,形成组合拳。

远程办公概念普及,让数智化的重要程度将更加突出。

地产人全天候、极限条件下的工作能力需要进一步开拓。

房企越来越大、业务线越来越复杂、各地行情又各不相同,如何让全集团的协同和感知能力,像一个运动员那样强健?

只有数智化可以帮助实现这一点。

 

总结

贸易协议签署,市场化道路初步回归,出口下滑和经济衰退有望得以稳定。

上海工厂极速投产,特斯拉股价大涨,对外开放也有良好布局。

但是,如果没有金融稳杠杆、地产去市场化的根本性转向,

没有首付比例下调、贷款利率下调、油电价格下调、减税降费等“猛药”,

经济活力就不会得到大规模的释放。

即使货币有限宽松和调控局部松绑,不要指望房地产市场的单边上涨。

那么,

你觉得,根本转向下的“猛药”,会出现吗?

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