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楼市冰与火之歌:多地花式调控中,北京挥别限价

来源:

环环有房

作者:

-- 2020-07-31

摘要 进入七月以来,当各个城市间此起彼伏的调控政策出台,北京却进入不限价时代。 冰与火之歌在楼市唱响。

进入七月以来,当各个城市间此起彼伏的调控政策出台,北京却进入不限价时代。

冰与火之歌在楼市唱响。

在东莞,由于房价涨幅表现突出,一月内发出夺命“三连击”:分别在7月2日、7月15日和7月25日发布调控政策,加大力度打击捂盘惜售行为,实名买房限制炒房控制,把二手房纳入调控范围,全方位地围剿炒房客。

创下多次“万人摇”“佳绩”的杭州也在7月2日对人才优先购房规定5年限售期,同时提高“无房家庭”认定门槛、规定一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。

而作为外向型经济楼市在疫情期间火爆样本的宁波,也在7月6日对炒房客出剑,扩大了限购区域,对于金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定,则禁止违规资金进入到房地产领域,从资金源头堵死炒房现象。

至于以经营贷和“天价喝茶费”走红的深圳楼市,则在7月15日迎来了史上最严楼市调控政策出台,房价应声而降,显示了其抑制房价的威力。

7月24日,国务院召开房地产工作座谈会,特意邀约了10个在上半年楼市中的“佼佼者”参会,高层重点强调要时刻绷紧房地产调控这根弦,稳定房价的工作必须常抓不懈。全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。

然而,在各地开启花式调控,房地产工作座谈会也释放出坚持“三稳”目标,落实长效机制的信号之际,同样参加了房地产工作座谈会的北京,却在7月29日,挂牌2宗不限价地块,将于9月2日公开竞拍。

而根据中原地产的统计,北京今年已经成交了28块不限价的住宅或者商住用地。加上有待成交的,不限价地块达到35块。

不限价地块的集中出现,对于北京楼市,意味着什么呢?

首先,从政策层面而言,不限价地块的集中出现代表着北京的调控已取得阶段性成果。

一直以来,北京的调控政策之严,在全国楼市中都可圈可点,高不可攀的落户门槛把很多人挡在了楼市之外。而为了从供应端平抑房价,从2016年下半年,北京推出了“限房价、竞地价”的土地出让模式,对地块房屋均价进行事前限定,且购买后5年不得出售。

强硬调控措施所取得的成效立竿见影,近几年北京楼市基本上处于阴跌、横盘之中。根据公众号《大伟看楼市》测算,与2017年北京房价最高点相比较,三年来北京二手房价格平均跌幅已经超过20%,部分房源跌幅已经超过30%。这与同为一线城市的深圳楼市的高歌猛进,形成了鲜明的对比。

其次,不限价地块的集中推出,预示着未来北京楼市供应的结构性变化和未来产品品质的提高。

之前,由于限竞房在土地出让时就提前锁定了房价,在利润摊薄的趋势下,大多房企的限竞房采用的都是自身品牌中最高周转的刚需产品线。成本和利润之间有限的腾挪空间,使得大多限竞房成为流水线产品,难言质量,而“7090”政策的钳制则造就了面貌相似的户型,各家拼的是以速度占领市场。譬如,中海云熙于2018年8月才拿的地,12月就大张旗鼓地开盘了。

这些限竞房大多位于偏远地区,先天的交通和配套缺陷在后天难以弥补,譬如,房山区的首批限竞房项目旭辉舒朗苑不但在2018年“开盘就降价”,而且在今年6月又开启了一轮降价。

旭辉舒朗苑不过是限竞房去化难的一个缩影。

北京今年推出的不限价地块位于城六区的为数不少,具有不错的区位条件。一些地块成交楼面价高企的地块,更是自带豪宅基因,可谓天生贵胄。不限价地块的增加,将给予开发商在产品上更大的自主性。而高品质、高端、改善型住宅也将完善多元化的产品供应体系,从而满足个性化的市场需求。

最后,从开发商层面来看,对于不限价地块的态度变迁则反应了其对于市场信心的恢复。

犹记去年5月,孙河不限价地块的拍卖虽然吸引了中海、首创+招商、华润+中粮、保利、首开、碧桂园、龙湖、恒基兆业等参与企,可谓国企、民企、港企和险资齐聚一堂,但大部分企业都表现消极,最终恒基兆业以30.2亿元的总价摘得孙河地块,溢价率不过23.3%。

不过一年时间,房企对于不限价地块的态度便产生了天翻地覆的改变。譬如,分钟寺三块地块的拍卖中,合生创展每次都经过了几十轮的较量,才得以包圆了分钟寺。此后,资金链承压的合生创展很快便引入世茂入伙。这出蛇吞象的大戏,足以证明不限价地块对于房企的诱惑,以及他们对于北京后市的信心。

各个城市调控政策此起彼伏与北京楼市告别限价同步并行,一方面证明高层对于房价过热城市的管控不会放松,并将进一步促进房地产市场的稳定,另一方面也可以看出由于不同城市间的分化加剧,楼市出现了明显的板块轮动效应。

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