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18367元/㎡!2020年市区商品住宅成交量价齐升

来源:

土拍网

作者:

- 2021-01-13

摘要 2020年,常州市区房地产市场经历了从“放”,到“收”,再到“稳”的过程,全年商品住宅供应面积为567万㎡,成交面积为567.84万㎡,成交金额1043亿元,成交均价达18367元/㎡。

 2020年,常州市区房地产市场经历了从“放”,到“收”,再到“稳”的过程,全年商品住宅供应面积为567万㎡,成交面积为567.84万㎡,成交金额1043亿元,成交均价达18367元/㎡。


成交面积呈浅“V”形走势,成交均价涨幅达12.8%

 

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纵观常州市区近五年商品住宅成交走势,2016-2018年的房地产市场受此前土地断供的影响,成交量持续下滑。随着土地市场的解禁,商品住宅成交量平稳上升,2020年总成交面积567.84万㎡,同比增长8%。

 

从成交价格来看,2016年成交均价仅有7508元/㎡,2017年迅速上升,同比增长49%,随后涨幅趋缓,2020年成交均价18367元/㎡达历年峰值,同比增长达12.8%。


供求平衡,最高成交均价20039元/㎡

 

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从商品住宅月度供求关系来看,全年仅有3月、4月、10月和11月呈现供大于求的状态。3月和4月主要是受年初新冠疫情影响,多个楼盘未能顺利进入市场,造成一定程度的积压;10月和11月一方面受911新政的影响,房地产供求两方态度谨慎,观望情绪浓厚,另一方面也是由于上半年成交宅地的扎堆入市,商品住宅迎大批量增长。

 

从单价来看,2020年常州市区商品住宅整体成交均价波动不大,稳中有升。2月成交均价16084元/㎡,为全年最低;8月均价达20039元/㎡,为全年首个突破20000元/㎡的月份,高于2月3955元/㎡。随后,成交均价曲折下降,12月成交均价为17461元/㎡。


新北区为量价双冠,天宁区均价最高

 

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从区域来看,2020年,新北区成交面积150.92万㎡,成交金额265.16亿元,均领先其他各区,稳坐量价“第一把交椅”。由于新房项目较少,经开区2020年度商品住宅成交面积仅49.51万㎡,成交金额76.18亿元均居五区之末。

 

从成交均价来看,天宁区成交均价22549元/㎡独占鳌头,是唯一一个均价过20000元/㎡的区域;钟楼区、武进区、新北区相差不大,均在17500元/㎡左右。


去化周期保持6.5个月以内,最低仅3.9个月

 

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截止2020年12月底,常州市区商品住宅库存总量为268.02万㎡,与2019年同期相比,下降了51%。其中,4月库存量最高,为285.8万㎡,仍低于2019年最低值;9月库存量最低,仅有239.4万㎡,去化周期3.9个月,为亟需补仓状态。随后,2020年成交宅地部分集中入市,商品住宅市场再次充盈,库存量和去化周期显著上升,12月去化周期5.7个月,为下半年最高,依然处于需加大供应阶段。


110-130㎡为成交主力,三房、四房占据本轮市场

 

 

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从商品住宅成交套数来看,2020年90-110㎡住宅共成交13088套,占比29%;110-130㎡共成交15546套,占比35%;130-150㎡共成交8789套,占比19%;以上面积段占据了总成交套数的83%,其中又以110-130㎡占比最大。

 

从商品住宅的供求比来看,90-150㎡不仅成交面积占据大半壁江山,供求方面也较为均衡,比值约为1。这基本可以看出,改善产品逐渐占据本轮市场,调控与市场的相互作用凸显。


区域相对均衡,南广场·九洲玺再次霸榜

 

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在2020年常州市区商品住宅销售金额TOP榜中,除经开区,其他各区均有上榜。其中,天宁区、新北区、武进区各3个项目在榜,钟楼区仅有保利·和光晨樾位于第九位。值得关注的是,南广场·九洲玺位于天宁区重点旧城改造区,项目凭借其超大的体量、全面的业态分布、优质的教育配套成功霸榜近两载。

 

从表单也可以看出,位于前三名的南广场·九洲玺、龙湖·景粼天著、新城璞悦春秋,以及第七名和第十名的花语江南、龙湖金茂府成交均价都在20000元/㎡以上,以上项目也不乏区域和板块高价盘的代表,这都侧面反映了高价盘的市场认可度越来越高,正成为高品质改善的首选,低价楼盘市场份额逐渐走低。


土拍研究院点评



“万元地”扩容,常州商品住宅质量再进阶

 

截至2020年底,常州市区“万元地”已扩容至32宗。其中,2020年诞生的“万元地”多达21宗,这意味着2021年入市的项目中,有半数房价门槛将定格在20000元/㎡左右,而华宇新城天境、荣盛嘉宏风华瓴著、路劲铂樾等多个待入市项目的首批房源价格都在30000元/㎡均价线徘徊。

 

纵向来看,如果说2019年是常州的豪宅元年,那么,2020年就是常州豪宅的进阶年。彼时,25000元/㎡均价还是城市房价天花板。当前,地价站上新台阶,尤其是14000元/㎡的高地价后续基本都开发豪宅产品,加之豪宅热销也激发了房企打造高端住宅的积极性。从已经首开的阳光城禹洲·宸悦、华宇新城·天境,及待入市的路劲·铂樾、嘉宏·一江风华、蓝光黑钻、荣盛嘉宏·风华瓴著、新城荣盛·天翌、德商翠礼峰·天玺等项目来看,常州高端住宅俱乐部正在不断壮大。由此来看,常州改善住宅产品的质量、价格都正在迎来新一波的升级调整。


调控新政助力,房地产市场愈发健康平稳

 

2020年,多城着手密集调控,常州也紧随步伐。一方面从取消落户限制和引进人才入手,有效带动人口基数的增长;另一方面加码商品住宅的限售政策,抬高二套购房成本,整顿规范房地产市场秩序。

 

6月24日,《常州市非户籍人口落户实施办法》发布,全面取消溧阳市落户限制和市辖区重点群体落户限制,实施农村籍大学生来去自由的落户政策,并进一步放宽职业技能人才落户。人才是城市发展的必备血液,也是每个城市都在争抢的资源。近几年来,放松落户已经在全国全面推行。作为强三线、准二线城市的常州,由于人口虹吸能力相对于周边的苏州等城市相对较弱,对“人才”定义的标准降低,也是增加城市吸引力的一个重要举措。

 

9月11日,常州“最严”调控令发布,从有效增加商品房的供应、新建商品住房和二手住房自取得不动产权证后满4年方可上市交易、二套房最低首付款比例调整为不低于60%、监控消费贷款、加强商品住房价格管理、严厉打击炒作学区房概念以及哄抬二手住房价格的行为等方面遏制投机炒房,促进市区房地产市场平稳健康发展。疫情复工后地市、楼市的持续高热迅速拔高了市场预期,调控政策及时出台,稳地价、稳房价、稳预期,效果明显。9月中旬以后,常州房地产市场预期转向,新建商品住宅成交量锐减,房价基本维稳。


总结与展望​


天下名士有部落,东南无与常匹俦!常州位居长江之南、太湖之滨,处于长三角中心地带,是苏锡常都市圈的核心成员。房地产市场方面,常州经历了三年的断供期以及两年多的调整期,目前正呈现蓬勃发展之势。在当前“房住不炒”、“三稳”的大前提下,常州优化落户政策、广纳人才、营造优良营商环境、重视产业转型发展,为房地产市场健康发展打造了良好的基垫。

 

未来,随着长三角一体化进程的加速以及苏锡常都市圈的深度融合,常州凭其强势的经济增长极和地价洼地依然是众多房企眼中的“香饽饽”,而“房住不炒”的主基调下,我们期待进驻房企为常州带来更好的产品、更优的服务、实现可持续发展。

 

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