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房价未来存在15-20%跌幅 十月将是“分水岭”

来源:

搜房网

作者:

小张 2010-07-19

摘要 4月份后,市场交易量持续萎缩,因此带动了成交价格下探。一手房和二手房的房价都出现了松动,特别是二手房成交价的下降尤为明显。业内认为未来基本上15-20%的跌幅是存在的。

下半年楼市大幕已徐徐拉开,经过了上半年过山车式的走势,接下来,楼市会上演怎样的一幕?

成交价格将下行

4月份后,市场交易量持续萎缩,因此带动了成交价格下探。一手房和二手房的房价都出现了松动,特别是二手房成交价的下降尤为明显。

业内认为未来基本上15-20%的跌幅是存在的。

而近期开盘的几个新楼盘,比如保利的保利叶都,龙湖的郦城,虽然这些楼盘销售都取得不俗的业绩,但开盘时发展商就市论价,售价都比购房者的预期低了不少。这些应该说都是楼市宏观调控后的市场结果,发展商的定价务实了很多。所以,即便上海细则不出,中央的宏观政策也足以抑制上海的房价过快增长。 目前,各个城市的市场分析均认为,宏观调控政策充分抑制了商品房价格的过快增长,土地供给的价格也明显下降,宏观调控已初见成果。

银行信贷收紧

在银行信贷方面,央行最近对开发商的投融资比例进行了调整,贷款比例从70%下降到50%。也就是说,过去开发商只要自备30%的资金就可以通过融资渠道进行房地产开发,资金压力比较小;而现在,企业自备资金如果有30%,银行放贷50%,剩下的20%的缺口就需要开发商再想办法解决,也就是项目开发的门槛提高了。一些企业如果有资金压力的话,就只能对楼盘降价促销,使资金能更快地回拢。

所以即使没有新的政策出来,只要银行依然保持紧收的贷款政策,对于房价同样有非常大的影响。现在万科、绿地等搞减价促销,是正常现象。所谓没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。降到一定价位,必然会有需求。

下半年若银行信贷政策出现松动,那么楼市就有可能复苏,但从行业发展看,楼市的过快复苏并非利好。

2009年的增长就超出了很多人包括不少开发商的预计,这都是市场不成熟的表现。就今年宏观调控而言,不可能如此快的结束,所以房价在十月是个分水岭,将受到市场的严峻考验。

土地溢价率走低

土地市场和去年比同样也是天壤之别,开发商热情大降。

上海希望通过加大土地供给来抑制房价增长,今年1号公告就公布了108块土地。其中住宅土地供应相对较少,且土地多集中在外环以外,比如崇明、金山、南汇。一些热门地块,尤其是市中心土地,开发商还是比较关注的。未来的土地供应相信主要集中在郊区、外环以外这些区域。所以,市中心仅有的土地仍然会受到开发商的热力追捧,价格也不会低。而远郊的土地,随着经适房的出现,商品房价格会受到一定的冲击而有所回落,从而影响到土地市场的区域性价格回落。

但就土地溢价率,今年同比去年要低,一些热门楼盘的溢价率在130%、140%左右,最高是到170%,不像去年基本上在250%、300%以上。如果市场比较稳定,现在的地价对于开发商还是略有盈余。那些热门土地将继续受到追捧,毕竟上海集中了全国最好的开发商和最具价值的土地。

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