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港闸、开发区双双推地 322亩涉宅地块明日开拍 总起价25亿元

来源:

土拍网

作者:

周桠琴 2019-11-06

摘要 明日,港闸区市北新城和开发区能达商务区出让2宗地块(CR19022地块和R19023地块),总起价25亿元,最高楼面起价9000元/㎡。该两宗涉宅地块地理位置优越,周边居住环境醇熟,商业配套齐全,素质极佳。此外,这两宗地块均有现房销售的限制条件,达到规定的价格区间,需执行“现房销售”。

明日,港闸区市北新城和开发区能达商务区出让2宗地块(CR19022地块和R19023地块),总起价25亿元,最高楼面起价9000元/㎡。该两宗涉宅地块地理位置优越,周边居住环境醇熟,商业配套齐全,素质极佳。此外,这两宗地块均有现房销售的限制条件,达到规定的价格区间,需执行“现房销售”。

CR19022地块:如果成交土地总价≥231210万元且<257890万元,则2020年2月7日前付清出让金余款,工程结构封顶后方可申请预售许可;如果成交土地总价≥257890万元,则2019年12月6日前付清出让金余款,实行现房销售。

R19023地块:如果成交土地单价≥15100元/㎡且<16840元/㎡,则2020年1月7日前付清出让金余款,工程结构封顶后方可申请预售许可;如果成交土地单价≥16840元/㎡,则2019年12月6日前付清出让金余款,实行现房销售。

 

地块信息

CR19022地块位于南通市港闸区永福路南、集贤路东,用地性质为居住、商业用地(其中功能区一为居住、商业用地;功能区二为居住用地),出让面积为152516.73㎡(约228.78亩),建筑面积不超过327500㎡,容积率1.9-2.15 ,起拍总价17.8亿元,建筑限高80米,住宅建筑层次为9至23层,商业建筑层次不超过五层。

规划要求提炼:

1、地块总用地面积为152517㎡,其中功能区一约62666㎡,功能区二约89851㎡;地块建筑面积≤327500㎡,其中功能区一≤119900㎡(商业≥45000㎡,居住≤74900㎡);功能区二≤207600㎡。

2、功能区一内设置公共绿地一处,用地面积不小于2700㎡,功能区二内设置公共绿地不超过两处,总用地面积不小于8000㎡。

3、功能区一住宅建筑层次为9至17层,商业建筑层次不超过五层;功能区二住宅建筑层次为9至23层。

4、功能区三(用地性质为道路用地)用地面积约5777㎡,地表部分不纳入出让范围,不参与指标平衡,地下空间在满足交通、市政管线及园林绿化的设计、施工、维护管理等要求的前提下出让给建设单位使用,用于停车;地下空间开挖深度不超过10m。

5、功能区一内9至11层住宅建筑总建筑面积不大于38000㎡,功能区二内北侧、东侧布置23层住宅建筑,9至11层住宅建筑总建筑面积不大于62000㎡。

R19023地块位于南通市开发区林翠路东、复兴东路南,用地性质为城镇住宅用地,出让面积为62209.75㎡(约93.31亩),建筑面积不超过80000㎡,容积率1.09-1.29,起拍总价7.2亿元,起拍楼面价9000元/㎡,建筑限高36米,低层住宅不得设计成独幢形式。

规划要求提炼:

1、地块内公共服务设施配建应按下列项目和规模要求集中(除配电间、垃圾收集站外)设置:(1)配置社区服务中心一处,建筑面积不小于3200㎡(层数不应大于三层,其中底层部分建筑面积不小于1200㎡);(2)精品菜市场一处,建筑面积不小于5400㎡(层数不应大于两层,其中底层部分建筑面积不小于3000㎡);(3)卫生服务中心一处,建筑面积不小于5400㎡;(4)居家养老服务站一处,建筑面积不小于5100㎡;上述为社会公益性配套用房,其所有权属政府所有。

2、设置小区公共绿地一处,用地面积不小于2000㎡,并应设置响应的老人和儿童活动场地;地块内需按每户用地面积不小于1㎡设置室外体育活动场地,并与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。

3、建筑外立面宜以暖色系为主,色彩明快,与周边建筑相协调。

4、配套公建宜集中布置于地块北侧,低层住宅不得设计成独幢形式。

周边配套

港闸区市北新城CR19022地块 ▼

区位交通:该地块属于港闸区市北新城板块,地块北至永福路,西至科达路,东至新安路,距南通火车站不到4公里,距南通地铁1号线幸余路站不到3公里,交通出行较便捷。

成熟项目:地块周边覆盖多个优质项目,包括南通远创樾府、恒大御澜庭、万科白鹭郡、万科翡翠东第、中海碧林湾、圆融玺悦等。

教育配套:周边教育资源丰富,分布有南通市第二中学、南通市第二中学(初中部)、启秀市北学校、幸福新城幼儿园等。

医疗配套:唐闸医院、第二人民医院可满足日常需求,第六人民医院也在地块的5公里辐射范围内,医疗配套相对齐全。

生活配套:地块毗邻圆融玺悦和幸福新城菜场,距离万象城和大润发也在5公里车程内,商业生活配套较齐全。

周边房价:据悉,地块周边新盘房源不多,南通远创樾府已清盘,恒大御澜庭二手房参考价18266元/㎡;地块西南侧的万科翡翠东第叠墅在售,均价28000元/㎡,上叠390万/套起,下叠450万/套起,户型建面约140㎡;地块西南侧不到2公里的圆融玺悦10月18日开盘, 7-10#、15#、17-22#在售,住宅均价21600元/㎡,户型建面110-160㎡(以上数据来源于房天下,如有出入,欢迎指正)。

开发区能达商圈R19023地块 ▼

区位交通:该地块属于开发区能达商务区板块,地块北至复兴东路,西至林翠路,距离东方大道高架及通沪大道高架入口较近,交通出行便捷。

成熟项目:地块周边覆盖多个优质项目,包括雅居乐花园、绿地新里城、和风雅颂、中兴兰溪荟、林肯公园、万科翡翠公园、云樾东方等。

教育配套:周边教育资源丰富,分布有实验小学、天星湖中学、东方中学、南通思德福国际学校、江苏航运职业技术学院等。

生活配套:地块周边分布有永旺梦乐城、星湖101、世茂广场等,商业氛围极其浓厚;地块距离能达中央公园也仅有3公里车程,生态环境宜人。

周边房价:据悉,地块周边房源较多,绿地新里城已全部清盘,目前仅3套商铺在售,建面约72-109㎡;林肯公园红公馆31#10月31日开盘,精装洋房均价18380元/㎡,建面约120㎡;南通和风雅颂预计11月首开,价格待定,预计均价2万/㎡左右;万科翡翠公园9层、11层(含装修)住宅均价18230元/㎡,推出的5-7#、20-22#和29#房源已售罄,等加推。(以上数据来源于房天下,如有出入,欢迎指正)。

土拍研究院观点

市北地块处于港闸重要发展区域 自带商业与圆融玺悦遥相呼应

上海市北高新(南通)科技城是港闸区和上海静安区合作共建的接轨上海、跨江融合的示范园区,它承载着发展智能驾驶、5G通讯、大数据、智能制造等高科技产业的重要使命。

CR19022地块位于港闸区市北高新区内,毗邻上海市北高新(南通)科技城办公楼,位于远创樾府北侧,占地面积228.78亩,建面不超过32.75万方,规划有两大功能区,其中功能区一建面不超过11.99万方,商业建面不小于4.5万方,住宅建面不大于7.49万方。该地块自带的4.5万方商业配套与地块西南侧圆融玺悦的4万方商业综合体遥相呼应,未来将很好地服务于市北高新区,强化其区域配套功能。

能达地块配套醇熟环境宜居  楼面起价9000元/㎡去化或承压

能达商务区位于南通市开发区核心区域,是集行政、商务、研发、商业、生活等为一体的大型功能性区。区域内分布有永旺梦乐城、星湖101、世茂广场等大型综合体及步行街,商业配套极其醇熟,且该区域内的能达中央公园风景宜人,生态环境优质。此外,能达商务区因毗邻中创区的地理优势,同时坐享中创区的各项优质配套资源,交通便利,配套极佳。

R19023地块位于雅居乐花园东侧、绿地新里程西侧,紧邻永旺梦乐城,不管是区位还是配套,在开发区当属优质的。但该地块配建要求较多,需配建不小于3200㎡的社区服务中心、不小于5400㎡的精品菜市场、不小于5400㎡的卫生服务中心、不小于5100㎡的居家养老服务站和不小于2000㎡小区公共绿地等,再加上本就不便宜的楼面起价(9000元/㎡),去化有一定压力;再者,该地块周边在售新盘不少,林肯公园和万科翡翠公园尚未清盘,和风雅颂尚未开盘,未来入市竞品较多;此外,地块容积率仅1.09-1.29,限高36米,未来建造低层、多层等高端住宅可能性较大,这类住宅去化一般较慢。综合以上因素,该地块入市时去化可能承压。

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