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土拍前夜·合肥|7宗超600亩地集中出让,总起拍价40亿!

来源:

土拍网

作者:

- 2019-11-28

摘要 土拍讯 11月28号下午2点30分,合肥土地市场将迎来新一轮土拍。当日合肥共有7宗地出让,范围覆盖合肥市区、肥东县以及巢湖,总面积608.5094亩,总起拍价400970.29万元,合约40亿元。

土拍讯 11月28号下午2点30分,合肥土地市场将迎来新一轮土拍。当日合肥共有7宗地出让,范围覆盖合肥市区、肥东县以及巢湖,总面积608.5094亩,总起拍价400970.29万元,合约40亿元。
 
出让一览
 
 
从地块位置来看,高新区2宗、瑶海区1宗、包河区1宗、新站区1宗、肥东县1宗、巢湖市1宗。
从规划用途来看,涉宅用地6宗、商服用地1宗。
从地块面积来看,单宗破百亩的有1宗,其中面积最大达135.14亩,为高新区的居住、教育用地。
现场拍卖的起始时间为2019年11月28日下午14:30。具体拍卖时间和场次如下。
 
 
本次地块出让范围广,本文将重点就市区几宗热门地块进行展开。
 
优质地块出让
1、高新区NP2-1,2,3号地块
 
(地块卫星示意图)
 
高新区NP2-1,2,3号地块面积135.14亩,位于高新区将军岭路与磨子潭路交口东南角。该地块紧邻长江西路,往西可直达六安,往东可直达合肥主城区。地铁方面,沿长江西路往东约约3公里可达2号线南岗站。
根据要求,该地块需同步修建1座12班幼儿园和1座42班初中。
今年以来,高新区共出让了2宗居住地块,平均地价均超过1000万/亩,最高成交价1501万/亩(金鹏地块)。
地块的东南侧则是保利柏林之春项目,2016年9月23日,保利地产以成交价1620万元/亩竞得高新区NP3-1号地块,住宅楼面价9719.95元/㎡,总价311266.8万元,溢价率237.5%。参照高新区历来成交的居住地价格,且该宗地最高限价仅801万/亩,预计拍卖时或达最高限价并竟自持。
目前,地块周边仅有保利柏林之春在售,装修高层均价约16500元/㎡,洋房均价约17800元/㎡,预计地块未来入市会以周边项目为参考,入市价格或破16000元/㎡。
 
2、瑶海区E1904号地块
 
(地块卫星示意图)
 
瑶海区位于合肥东北部,由于产业定位和发展规划等原因,房价上处于洼地。而瑶海E1904号地块,总面积51亩,规划用途为居住用地。该宗地正位于目前龙岗板块保利罗兰春天西边,位置十分抢眼。
此次出让的瑶海区E1904号地块,竞买条件并不高,除了常规的竞买条件,地块需代建南北两侧面积不少于7600㎡的绿地,且该地块整体面积不大,利于后期规划设计。
2019年,瑶海区共出让4宗居住地块,成交总价约2.5亿,平均楼面价8188.23元/㎡,总溢价率58.67%。瑶海区上一次居住地块出让可追溯到2019年9月27日,融侨以单价951万元/亩,总价2.8亿竞得瑶海区E1905号地块,楼面价7132.46元/㎡,溢价率29.39%。
瑶海区E1904号地块起拍楼面价为5965.88元/㎡,参照9月出让的E1905号地块楼面价7132.46元/㎡来看,楼面价预计在7000元/㎡左右。
地块一路之隔为保利罗兰春天项目,在售均价在13500元/㎡左右。2015年5月15日,保利以单价762万元/亩,总价7.7亿竞得瑶海区E1501号地块,楼面价4572元/㎡,溢价率117.71%。
地块周边还有新力东园、翡丽东方等项目,其中翡丽东方均价为13198元/㎡,主力户型为95㎡、103㎡的小户型。新力东园目前价格为 14998元/㎡,主力户型为93㎡ 104㎡ 108㎡。短期内瑶海区的房价呈平稳走势,并无较大波动。地块未来入市或将参考周边楼盘,入市价格或破13000元/㎡。
 
3、包河区S1914号地块
 
(地块卫星示意图)
 
包河S1914号地块,位于包河区马鞍山路沿线,即“合客厂地块”。该地块临近马鞍山路,靠近望江东路、二环路、徽州大道等城市干道。距离地铁1号线秋浦河路站仅200m,交通通达性较强。
目前,地块周边有金隅金成府、阳光城悦澜府、翡翠天际等项目,均价在20000元/㎡左右。
可以预测,包河该宗地块后期入市,主要以高层产品为主,价格或将参考周边楼盘,或破20000元/㎡。
今年以来,包河共出让了6宗居住地块,除了1宗挂牌(滨投包河区S1908地块)成交单价492万/亩,其余拍卖出让的地块成交价格都超过1000万/亩,其中最高达到了1865万/亩(合肥城建包河区S1903号地块),其余几宗地均为超过S1914号地块的最高限价。对比来看,包河区S1913号地块无论是位置还是配套都比较优越,加上较低的竞买门槛,拍卖时或将达到最高限价。
 
4、新站区ZQTD255号地块
 
(地块卫星示意图)
 
新站区ZQTD255号地块被九顶山路、淮南路、天水路三条道路环绕,沿天水路往西可达庐阳区和阜阳北路高架,通过阜阳北路高架可直达市区。地铁方面,距离1号线延长线张洼站约2.1公里。
除了常规的竞买条件,地块并无其他的竞买条件,竞买门槛不高,相对于新站区XZQTD254号地块,该地块距离市区的位置更近,起拍价与最高限价也较低。
今年以来,新站区共出让了2宗居住地块,平均地价均867万/亩,最高成交价1045万/亩(新力弘阳湖语时光)。另外,地块周边的大富新领地成交单价590万元/亩;中环云公馆成交单价440万元/亩;华润熙云府成交单价456万元/亩。
无论是新站今年的成交均价,还是地块周边的项目成交价,都高于此次出让的新站区XZQTD255号地块最高限价,所以综合来看,预计月底拍卖时,该地块或将达到最高限价并竞自持。
目前,地块周边并无新房在售,二手房项目有大富新领地、力高君御世家、中环云公馆、华润熙云府,均价为12360元/㎡。参照周边楼盘,预计地块未来入市或达13000元/㎡。
在“房住不炒”的当下,土拍新政将最高限价下调,或使竞价空间变小,房企从成本考虑,拿地会更加谨慎。7宗地块能否成功出让值得期待。
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