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土拍前夜 · 合肥 | 政务西137亩黄金地块 居住楼面价或超10000元/㎡ 明日出让......

来源:

土拍网

作者:

- 2020-01-13

摘要 土拍讯  根据合肥土地市场网消息,1月10日高新区将供应1宗137.1797亩涉宅用地,即高新区AG-8-1,-2,-3号地块,是高新区2020年所供应的第1宗涉宅用地。该宗地原定于2019年7月30日拍卖,后多次取消供应,现以挂牌方式出让。

土拍讯  根据合肥土地市场网消息,1月10日高新区将供应1宗137.1797亩涉宅用地,即高新区AG-8-1,-2,-3号地块,是高新区2020年所供应的第1宗涉宅用地。该宗地原定于2019年7月30日拍卖,后多次取消供应,现以挂牌方式出让。
 
高新区AG-8-1,-2,-3号地块
 
地块信息:
 
(地块卫星示意图)
 
地块位于高新区红枫路以南、西二环路以西,周边路网已经成熟,占地137.18亩,居住容积率≤2.2,与文一名门首府仅一路之隔,且临近2019年10月31日出让的高新区AL-2-1、2号、3号地块。
从现场实探来看,地块形状呈规则形状,四周已被围墙围起。从外围远远的观察,该地块内部都已经基本拆迁完毕,且表面并无大型建筑物。
 
(地块实景图)
 
地面有残留少量的建筑垃圾与低矮植物,后期土方工程难度不大。地块虽然南面凸出了一块,但是整体还算是比较方正,后期开发商拿地后修整难度较小。
地块南面是亿诺商务中心和前城大厦。此外,该地块的东南角靠近西二环路边是中国石化加油站,由于靠近主干道,该加油站的客流量还是较高的。
高新区AG-8-1,-2,-3号地块周边并无新盘在售。从位置上来看,该宗地块紧挨政务区,紧靠着是文一名门首府小区。周边还有华地紫园、兴园小区、上铁银欣花园等小区,居住氛围较为浓厚。
通过实探还发现,该宗地块原为安徽和合食品交易市场,目前该企业也已搬迁。其周边分布着不少创业园以及工厂。
该地块的西侧就是“锐鑫园”烂尾楼,据了解,该项目大概有11年无人问津。该地块的北侧是汽车城,入驻的企业有一汽马自达等知名企业,南侧是旺旺集团合肥工业园区。
地块周边产业居多,这对于地块后期的入市,有优势也有劣势。优势是,有这些产业的加持,后期可保证一定的人流量;劣势是,部分企业为工厂性质,出入车辆较多,人员较混杂,影响建成住宅的居住舒适度。
 
作为政务西板块,高新区AG-8-1,-2,-3号地块拥有诸多优势:
1、交通路网发达
该地块所处地理位置十分优越,东临西二环路、集贤路,西临科学大道等城市主干道,交通非常便捷。
公共交通方面,1公里范围内公交站较多,白水塘站、合科路口站、红科路口站等,156路、518路、158路路、651路、158路、652路等多路公交经过,公共出行也很方便。
轨道交通方面:距离在建的地铁4号线科学大道站的步行距离在1.8公里左右。
2、周边配套成熟
商业配套:商业配套较为丰富,地块周边是成熟的居住区,基本的日常需求可以靠项目底商来满足;且距离天鹅湖万达广场约1.6公里,距离银泰城约2.7公里。
教育资源:周边有兴园中学,教育资源仍不够完善,但根据要求,后期还将规划配建幼儿园以及中小学。
医疗资源:距离安徽省金色童年儿童医院约1.7公里,距离安徽医科大学第二附属医院约5.1公里。
生态资源:距离匡河1公里,距离天鹅湖约1.8公里,距离大蜀山约2.8公里,站在科学大道就能远眺大蜀山。
地块要求:
根据土地市场网的信息,该宗地的代建成本不小,根据土地市场网的信息,该宗地的代建成本不小,除了中小学和服务设施外,还需引进1家以上(含1家)中国境内主板上市金融服务类企业总部入驻,并且需要在土地出让7日内签订协议。
 
土拍研究院点评
1、楼面价预计10000-11000元/㎡
该宗地块临近政务区,地理位置较为优越。不足的是,配建要求比较多。高新区上一次居住地块出让可追溯到2019年11月28日,乐富强以成交单价801万元/亩,总价52108.74万元,竞得高新区NP2-1,2,3号居住、教育地块,住宅楼面价6007.47元/㎡,溢价率29.61%。竞自持面积达到9400㎡。
2019年10月31日,万兴以居住单价1380万元/亩,总价4.715亿元竞得高新区AL-2-1、2号、3号地块,居住楼面价10349.95元/㎡,溢价率12.65%。
高新区AG-8-1,-2,-3号地块起拍楼面价为9024元/㎡,参照与之相邻的高新区AL-2-1、2号、3号地块楼面价10349.95元/㎡来看,住宅楼面价预计在10000-11000元/㎡之间。
目前,该地块周边无新房在售,参照二手房房价来看,文一名门首府均价22000元/㎡,华地紫园均价19000元/㎡。地块未来入市或将参考周边楼盘,毛坯入市价格或在15000元/㎡左右,精装入市价格或破18000元/㎡。
2、位置优越 市场前景乐观
高新区AG-8-1,-2,-3号地块居住容积率为2.2,住宅面积64.9221亩,按照100㎡一套来算的话,预计会产生950套左右新房。
该宗地位于政务西侧,且周边无新房在售,竞争力度相对较小,市场前景较为乐观。但该宗地本身限制因素较多,对于房企拿地来说,或造成压力。
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