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【南京土拍】实探江北新区,3天后地价或再刷新

来源:

土拍网

作者:

徐菲 2016-11-14

摘要 11月10日南京为江北新区建设报批的三条地铁线全部获发改委批复,4号线二期计划今年开工2020年建成,11号线一期和S8南延将于2017年开工,这对南京跨江发展的江北新区来说利好显著。11月17日的南京双限后的首场土拍中,江北新区有两宗地块出让, 在调控高压下,开发商的拿地热情是否会有所减退,还是持续高涨?两宗地块楼面价是否会创下新高?是否还需要通过“摇号”决定“地主”?

11月10日南京为江北新区建设报批的三条地铁线全部获发改委批复,4号线二期计划今年开工2020年建成,11号线一期和S8南延将于2017年开工,这对南京跨江发展的江北新区来说利好显著。11月17日的南京双限后的首场土拍中,江北新区有两宗地块出让, 在调控高压下,开发商的拿地热情是否会有所减退,还是持续高涨?两宗地块楼面价是否会创下新高?是否还需要通过“摇号”决定“地主”?
桥北NO.2016G68地块
地块指标
地块分为A、B两个地块,其中A地块为R2二类居住用地,出让面积35469.48㎡,容积率1.01<Far≤2.0,建筑高度≤60m,建筑密度≤20%,绿地率≥30%; B 地块为Rb商住混合用地,出让面积4420.16㎡,容积率1.01<Far≤2.2,建筑高度≤35m,建筑密度≤35%,绿地率≥30%;B地块内地上商业面积的比例为地上总建筑面积的15%-20%。
地块区位
桥北G68地块位于浦口泰山街道浦东路以北、浦园北路以西,占地面积39889.6㎡,总建筑面积80577.07㎡。地块位于南京长江大桥与扬子江隧道之间,直线距离南京市中心新街口约9.5公里,南京站约8公里。
地块实探
从小编实地探地看到,G68地块比较方正,地块内部平整,有部分周边居民在地块内部开发出菜地,靠近浦东路的部分被用作停车场,但没有遗留建筑物需要处理,地块东部边界有高压线路开发商自行处理。南侧紧邻浦东路,西南方向为中国人寿办公楼,西侧和北侧均被西河环绕,河水水质及景观一般,整治后或许能为地块加分。
周边配套
地块周边配套齐全,居住氛围浓厚,且机关事业单位较多, 距离规划中的地铁11号线新马路站较近。
交通配套:地块周边交通干道通达,公交线路较多,且与南京长江大桥及扬子江隧道的距离均在三公里范围之内,可通过北侧的浦珠北路快速对接主城区。临近规划中的地铁11号线新马路站,南京浦口码头,对外交通通达性较好。
教育配套:浦口实验小学分校、南京市第十四中学、河西中学 
医疗配套:浦口医院(二甲医院) 
生活配套:沿街底商、菜市场、浦口公园,距离奥林广场1.5公里,大华家乐福1公里。 
机关单位:浦口法院、浦口海事局、浦口疾病防控中心、中国国电环境保护研究所、中国煤炭科工集团南京设计研究院、富士康南京软件公司等等。
周边项目概况
地块位于浦口老镇区,周边居住氛围浓厚,旁边是南京桥北超级大盘之一的大华锦绣华城,目前在售的是香鸯墅叠墅项目,前期在售均价26000元/㎡,目前暂无房源在售。周边老旧小区二手房报价普遍在1.5万元/平以上,大华二手次新房报价普遍在2万元/平以上。
板块开发较早,近些年并没有新地块出让,大华、万江共和城项目开发时间都将近10年,后续可售存货不多,板块也急需补仓。
土拍预判
综合来看,G68地块周边条件不错,周边综合配套均较为成熟,居住氛围也不错,在江北新区上升为国家级新区后,板块规划也是利好不断。G68地块离江北新区核心区非常近,地理位置相对优越,距离南京长江大桥及扬子江过江隧道均在3公里范围之内,近期地铁11号线获批,计划于2021年通车,地块利好显著。
从项目定位及客户群体来看,地块2.0的容积率可打造成“多层+小高层/高层”社区,地块西侧及北侧临河,景观整治得当可提升项目档次。从客户群体来看,板块渐渐从刚需向改善蜕变,未来项目的客户主要以改善性客户为主,如若包装得当的话,可以打造成中高档社区。
G68地块是本次土拍中最有看点的地块,最高楼面价22959元/㎡,超过江北新区板块内最高楼面价,如若摇号,将是江北新晋地王。虽然目前市场降温明显,但从拿地到销售大约有2-3年的时间,但调控周期放开后,市场反弹明显,前期有小道消息说有来自香港的开发商曾实地考察过,拍到最高限价的可能性极大。
高新NO.2016G69地块
地块指标
地块分为A、B两个地块,均为二类居住用地,总出让面积31525.46㎡,容积率1.01<R≤3.0,35m≤建筑高度≤100m,建筑密度≤20%,绿地率≥30% 。
地块区位
高新G69地块位于浦口泰山街道东大路以南、泰山中路以东,占地面积31525.46㎡,总建筑面积94576.38㎡。地块位于东南大学成贤学院南侧,直线距离南京市中心新街口约15公里,南京站约11公里。
地块实探
从小编实地探地看到,G69地块场地较为平整,但地块内部遗留较多建筑拆除后的建筑垃圾,地块东部边界有一排电线杆需开发商自行处理,西南侧临近省交通运输厅党校,北侧与东南大学成贤学院仅一路之隔,西侧有一个小土丘待处理。
周边配套
地块周边配套条件尚需完善,临近高新区软件园,产业条件不错, 距离地铁3号线星火路站及东南大学成贤学院较近。
交通配套:地铁3号线、江北快速大道、公交线路较多,通达性尚可
教育配套:东南大学成贤学院,南京市第十七中学
医疗配套:社区卫生服务站、小型诊所、药房为主,区域无公办综合性医院 
生活配套:沿街底商、距新一城、弘阳广场约3公里
产业集聚:地块距离南京高新区软件园较近,仅有2公里 ,目前已经聚集了一批高新技术企业
周边项目概况
地块位于南京高新区,目前是南京主要刚需集聚地,近两年开发项目较多,目前在售楼盘有弘阳时光里、新城花漾紫郡等4个楼盘在售,均价在14000-16000元/㎡之间,整体去化情形较好,以新城花漾紫郡为例,月均去化套数在220套左右,月均去化面积近2万方。
周边已出让地块
G69周边近两年出让地块较多,距离地块最近的是今年9月成交的G50与G51地块,最高楼面价16065元/㎡。 
地块周边竞品存量及潜在供应量
板块周边目前存量约40万方,除去现房销售的的18万方,近两年内可供销售的仅22万方,按照目前的销售速度不足1年时间就可以完全消化完毕。
土拍预判
地块起拍楼面价10045 元/㎡,最高楼面价达19455元/㎡,远超周边在售新房项目均价,且体量中等,3.0的容积率,建筑高度在35-100米之间,限定了项目只适宜打造高层社区。
近年南京房价年化增长率为10%左右,目前高新区在售房源均价16000元/㎡,若按南京近年房价年化增长率10%来计算,到2018年项目上市时来看,板块均价在20000元/㎡左右。即使按二手房最高2万元/平来看,2018年也不会超过2.5万元/平。且近一至两年内处于调控周期内,房价涨幅不会过高。若地块达到最高限价,未来项目销售均价在3万-3.5万元/㎡之间,按目前房价涨幅及政策调控下,要实现这一价格有一定的难度。
南京土地市场的火热有目共睹的,虽然目前楼市有所降温,但众多开发商依然长期看好。G69地块预计仍会有众多开发商报名竞拍,在市场趋于理性时是否能够突破最高限价尚无定论。但17号答案就会揭晓,届时敬请关注土拍网南京站直播,我们将及时传递第一手价值资讯。(http://nanjing.chinatupai.com/)