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【南京土拍专题】探江宁淳化商业街A.B出让地块刚需属性价值

来源:

土拍网

作者:

吉园园 2016-11-15

摘要 对于居住地块,在地产开发中对其进行定性可分为刚需和改善类型,两种类型对应产品类型及销售人群有显著差异,放眼南京楼市,似乎每一个片区都朝着改善置业发展,刚需可容之所已少之又少。在市场销售上相对于改善用户对区位及环境的重视,吸引刚需住户的则主要为以下两点:价格比较而来的远处吸引,配套比较而来的近处吸纳。

对于居住地块,在地产开发中对其进行定性可分为刚需和改善类型,两种类型对应产品类型及销售人群有显著差异,放眼南京楼市,似乎每一个片区都朝着改善置业发展,刚需可容之所已少之又少。在市场销售上相对于改善用户对区位及环境的重视,吸引刚需住户的则主要为以下两点:价格比较而来的远处吸引,配套比较而来的近处吸纳。
此次挂牌出让的NO.2016G67和NO.2016G71地块位于江宁区高新园淳化商业街,属江宁中心区10公里范围内,地区房价均价在16000元/㎡左右,从区位及地区价格来看,产品开发偏重于刚需类型。那么对于后期定位如此清晰的地块,以价格及配套两点评析地块所具有的刚需属性价值具体如何呢?
 
从未来销售价格预估出发,看地块拍地价
从未来销售价格预估出发,看地块拍地价,就是看未来的预期销售价格能否吸引住户,目前淳化街道内主力在售的楼盘为梅龙湖无界,梅龙湖无界在售小高层,户型面积为119、145㎡,均价16000元/㎡,周边二手楼盘报价亦在16000元/㎡左右,现状开发楼盘较少,周边主要为拆迁安置小区。假设以楼面地价1万9的最高限价拍得两地块,在区域范围内地价将远超房价。地块周边近期出让地块较少但成交楼面价均低于此地块最高限价,且区域位置优于淳化两地块。
因此,从未来销售价格预估出发,若以最高限价拍得,后续地块对外吸引力将较弱。
 
从地块配套服务设施出发,评地块吸引力
若以小镇生活这一评价尺度来形容周边配套服务设施水平,那么地块周边基本完备,地块距离淳化幼儿园、小学、中学均不远,邻近旺运花园、鸿裕华庭已形成生活较为便捷的生活区,区内菜场、超市等基本具备。但在基础生活之上的服务配套相对不足,地块距离地铁线较远,对外主要交通线路为京福线,娱乐休闲等基本缺少,地块附近已建商业体实际情况为空置状态。因此从配套服务出发,地块对于周边居民刚需有一定吸纳力但对外来吸引力较弱。
 
后续展望
虽然在南京主城区全面“脱刚入改”后,各处远郊偏远或相对配套不足的地方价值地位不断提升,但正如在事物的发展过程中主客观因素都存在影响一样,客观实在是刚需在南京买房会选择价格较低的远郊,但也存在部分主观的逃离即人口的流失。据南京市统计局公布的南京市2015年人口抽样调查主要数据公报显示,2015年11月1日零时,全市常住人口为823万人,与第六次全国人口普查(2010年11月1日零时)的800万相比,增加了23万人,南京5年平均增长率仅为0.57%。因此通过后续可预期购买力结合当前区域统计存量及潜在供应量面积分析可知,未来该区域销售压力或较大,因此预估相对于此次出让的其他地块,淳化两地块拍卖火热程度或将不高,具体报道关注土拍17日直播。