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中小型房企的福音?包河区今年以来最大一宗地块即将出让

来源:

筑家易

作者:

土拍网 2016-11-29

摘要 此次11月30日合肥市区将会推出6宗地块664.8亩住宅地块,其中最让人期待的可能包河区的S1605号地块,作为合肥的第一大区,近年来土地出让数量稀少。

此次11月30日合肥市区将会推出6宗地块664.8亩住宅地块,其中让人期待的可能包河区的S1605号地块,作为合肥的大区,近年来土地出让数量稀少。
 
据筑家易合肥站统计显示,2016年包河区已经出让的3宗地块,是5月30日出让的位于龙川路沿线的连体地块,此次出让的S1605号地块是包河区今年以来第二次供地。
 
地块信息
 
据土地市场网公布的土地出让信息显示,此次出让的包河区S1605号地块位于北京路以东、黄河路以北,面积145.8亩,规划用途为纯居住,容积率≤2.2,绿地率≥40%,建筑密度≤20%,参考地价520万/亩,竞买保证金4亿元。
 
 
对于这宗位于北京路旁的地块,值得一提的是本次拍卖的土地是今年以来,包河区出让的最大一宗地块,也是近两年来包河工业园区出让的第一宗地块。
 
地块现状:周边道路基本完工 地块平整
 
站在此次出让的S1605号地块上,可以看到地块上多为树木和杂草,而靠近北京路一侧周边都是平坦的土地,就是土地上堆积了一些修路的材料。目前,地块旁的北京路路基已经铺设完毕,正在进行后期的收尾工作。
 
 
地块周边,可以看到地块的北边不远是花园大道,西侧的是正在施工的北京路,而在地块的东边,是已经围起来的河北路施工现场,南侧是黄河路。周边住宅项目不少,有滨湖阳光里、华夏茗湾学府、滨湖南丽湾、和昌中央城邦等这些项目。可以说,周边居住环境比较浓郁。
 
交通: 出行便利 未来会有设立地铁站点
 
据小编现场观察,地块西侧的北京路正在修建当中,根据目前的工程进度来看,很快就可以进入收尾工作。地块东边的河北路已经在黄河路上设起围挡,但从目前看来尚未有施工迹象
 
 
从小编来地块的途中来看,开车来还是非常的方便,从南二环上包河大道高架,下高架后转向黄河路就可到达地块。当未来北京路修好之后,可以沿着北京路一路向北,无论是去繁华大道,还是东二环,铜陵路、南北一号高架都非常的方便。
 
 
从公共交通方面,目前地块附近只有在包河大道与黄河路交口的27和65路站台。同时,由于这两班车路线较短,所以到达该区域需要转多次车,而且由于班次较少,等待时间较长,从目前来看,并不很方便。
 
虽说目前周边公共交通并不是特别便利,但是由于目前已经规划的5号线,将会从这通过,根据规划图显示,5号线将会地块周边建立2个地铁站,分别是包河大道站和河北路站。未来可以说,该区域的公共交通还是非常发达的。
 
周边配套:商业配套完备 
 
地块所属的位置是包河区工业园区,周边的配套多是以工业、商服为主,目前周边商业项目,可以说只有包河大道附近的华夏茶博城和华夏茶里水街,但据小编看来,华夏茶博城偏向于专业市场,但茶里水街还是对于周边居民而言还是不错的商业配套。
 
 
据之前的相关媒体的报道消息,该区域将会打造成为与滨湖新区建成区横平竖直、高楼大厦风格迥异的国际社区。作为合肥主力打造的国际社区,可以说未来的发展潜力很大。从地块容积率≤2.2来看,未来可能会打造成为多层洋房+高层,从这样来看地块本身就可以打造成为一个优质项目。
 
 
从地块周边来看,目前的住宅项目除了滨湖阳光里还剩余少量房源之外,周边的和昌中央城邦、滨湖南丽湾等项目都已经售罄,而附近的华夏茗湾学府交房在即。所以该宗地块,在未来建成之时,周边的配套应该已经都完善起来。
 
地块要求
 
包河区S1605号地块竞买人须为公司法人。该公司法人或其所在母公司,须具有中华人民共和国境内房地产二级以上(含二级)开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。
 
其中,包河区S1605号地块竞得人须按住宅部分建筑面积另行缴纳教育设施配套费80元/平方米竞得人须在签订土地出让合同后4个月内开工建设,并在开工建设后2年半内竣工(结构封顶)。若未按期开工或竣工,按出让合同约定追究违约责任。
 
同时规定,竞得人须按照规划设计条件要求,轨道交通影响控制区建设,需征求轨道主管部门意见。
 
虽说地块出让条件中并没有太多的限制条件!但是在后期的补充中,增加了多个附加条件,而且根据昨天合肥土地市场网的补充公告,对于该地块的出让价格也做了相应的限定。
 
1.对于跃层住宅,其挑高起居室等住宅套内共享空间,须按相关计算规则进行层高折算后计入容积率。
 
2.同一街坊内新建住宅建筑层数差不得超过17层且建筑高度差不得超过50米。
 
3.高层住宅的阳台应全部封闭,沿城市道路高层住宅临街不得设置敞开式外廊。
 
4.住宅配套停车标准按照不低于1车位/100平方建筑面积执行,容积率低于2.0的居住小区按照不低于1.5车位/100平方建筑面积执行,均不得折减。
 
地价猜想
 
由于近日,合肥市土地市场网公布了关于此次土地出让的方式和限价形式,此次的瑶海区E1609、E1610或许不能再创造新的高价。
 
在公告中提到:
 
一、瑶海区E1609、瑶海区E1610、高新区KD4-1、包河区S1605、蜀山区W1607、庐阳区N1608地块的竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。此款由市物价局会同市房地产管理局等相关部门负责监督落实。
 
同时对于出让方式的变化:现场“并联”拍卖开始后,拍卖主持人点算竞买人,宣读实施细则。
 
第一阶段:举牌应价阶段(按亩均单价应价)
 
竞买人参与土地拍卖,须在现场进行一次举牌应价。应价应在参考价(即起始价)的基础上,按拍卖主持人宣布的竞价阶梯举牌应价,不允许跳价增叫。
 
第二阶段:书面报价阶段(按地块总价报价)。
 
所有竞买人一次举牌应价后,拍卖主持人口头征询竞买人是否参加书面一次性报总价。同意书面一次性报总价的竞买人,在拍卖主持人宣布开始报价时点起10分钟内,提交书面报价单。
 
书面一次性所报总价,不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价,超出的为无效报价。
 
该历史最高成交价为市国土局对外公布的地块所在区域历史最高土地单价和最高成交楼面地价计算的地块总价低者
 
当你报的总价超过了合肥国土局规定的区域最高价,则为无效报价。当现场最高有效报价仅有一人,拍卖主持人当场宣布该报价人为土地竞得人。
 
第三阶段:“摇号”阶段
 
如果地块最高有效报价仅有一人,拍卖主持人当场宣布该报价人为土地竞得人。但是如果最高有效报价者有相同的,拍卖主持人当场宣布进入“摇号”阶段。
 
这样的模式是第一次在合肥进行,无论是书面报价、还是“摇号”形式,之前都不曾有过。所以具体现场会出现什么样的状况,小编也不得而知,只是觉得在合肥卖地越发的难了,价格也越发的受控了。既然有地块价格上限,那么我们就来算算此次出让的包河区S1605大概多少钱?
 
据合肥土地市场网公布的合肥市2016年11月30日上市居住(含以居住为主的商住)用地所在区域历史最高成交价一览看来。
 
包河区S1605号地块145.8亩地块,现场最高成交价不得超过3280500000元。(合2250万元/亩)。根据今年5月30日土拍中,龙川路高铁板块的S1510号、S1511号地块被厦门建发地产竞得,其中S1510号地块以总价15.92亿元,单价2250万元/亩,楼面价18750.19元/㎡刷新包河区高单价记录。S1511号地块也以单价2230万元/亩成交,总价6.73亿,楼面价16725.17元/㎡。
 
相对于对于高铁板块2250万元/亩的高价,此次地块出让附近的包河区工业园区,最高价格为2013年和昌拿下的S1211号地块,价格为455万元/亩,楼面价:2437.49 元/㎡。
 
无论是地块的位置,还是限购之后合肥整体地块的价格下跌,想要冲破高价几乎是不可能实现的现实,但是该地块位置距离滨湖较近,同时周边的交通比较便利,有规划的5号线经过,还处于政府规划国际社区内,未来发展潜力巨大。从目前来看,该宗地块超越1000万/亩比较轻松,想要达到1500万元/亩,可能会比较难,估计会在1250万/亩。
 
买家猜想:中小型房企拿地的机会
 
 
据之前相关报道,已经有媒体探地碰到皖投、大富等房企,这些房企对于地块有着明确的购买意向。除此之外,还有葛洲坝、招商地产、南翔等房企也对该地有意。
 
由于包河区近年来,出让地块较少,但是不断有大牌开发商直接或者间接的进入使得包河区比较火热。由于目前合肥限购、限价对于地价的影响,此次地块出让对于很多中小型房企有着较好的拿地机会,但是具体现场如何只能让我们拭目以待。