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近奥体、准轨交,实探园区湖东挂牌宅地

来源:

苏房网

作者:

-- 2018-11-22

摘要 从各项指标看,04号地块,都堪称园区的“压箱宝贝”。那么,04号地块目前的现状如何?

苏州园区、湖东、奥体板块、钟南街沿线、8万方的纯宅地......

11月6日,在一片惊愕声中,园区终于再次挂地了。挂牌的04号地块,几乎集齐了所有大热地块的“特质”:

① 隶属湖东街道,正宗“湖东”血统

② 距离奥体中心不到1KM,距离永旺不到3KM

③ 起拍楼面价,20200元/平

④ 没有限售价、没有限面积、没有幼儿园

从各项指标看,04号地块,都堪称园区的“压箱宝贝”。那么,04号地块目前的现状如何?能否一扫苏州土拍的颓势?未来又如何左右园区楼市的走向呢?

地块地理位置

 

 

地块基本信息

 

 

实探:临近奥体 6号线旁 周边配套成熟

04号地块位于园区奥体板块,处于钟南街东、港田路北。

据实探,04号地块目前为自然绿化地,较为平整,地块中央另有少部分湿地、长有芦苇,环境优美,周边居民多有在此散步、游玩。

 

 

(地块东边: 路劲主场等小区)

地块西侧主干道为钟南街,一街之隔的斜对角,便是在售楼盘中海上东区,再往西约1公里为苏州奥体中心;

地块北侧目前为绿化空地,儿童医院就在北侧不远处;东侧为已交付小区路劲主场;南侧有主干道港田路,正南侧的空地规划为待出让的住宅用地。

 

(地块西边:上东区、奥体中心等)

 

04号地块周边配套,又怎么样呢?

 

 

(距离地块不远的苏州奥体中心)

 

在商业方面,地块3公里范围内,有奥体中心商业、永旺梦乐城、 方洲邻里中心、斜塘老街等中大型商业;

教育方面,周边学校众多,方洲小学、星洋学校均距离地块不远,而私立的外国语学校更和地块一街之隔。

 

(地块周边情况)

 

交通方面,周边道路较为通达,呈“田”字状,距离中环东线不远,未来自驾出行较为方便。

除此之外,地块距离正在施工的5号线苏胜路,只有约2公里,而6号线也在地块周边规划有站点,“港田路站”即在04号地块东侧,在地块规划有出入站口,建成后将形成“双轨交”格局。

从整体来说,04号地块处于奥体板块“腹地核心”位置,紧邻奥体,双轨交汇,周边配套齐全,住宅小区众多,整体土地品级较为出众。

 

8万方纯宅地 起拍楼面价20200元/平

近年来,园区主要的宅地出让集中在青剑湖、湖西、娄葑、斜塘等板块——上一次,湖东出地已经是一年前,2017年9月,中海以23231元/平拿下湖东一宗宅地,也就是今天的中海上东区。

 

 

从这个角度看,04号地块的挂牌无疑是一次“及时雨”。

04号地块的占地面积约8.5万方,容积率为1.3-1.6,总建接近14万方,未来或打造洋房、小高层类型的产品,出货量颇为可观。

从地块规划来看,相对于今年一以贯之的严苛的出让要求来说,04号地块的限制条件,只能算是比较常规,还不至于说非常严苛。

主要规划要求为:

1、住宅建筑不低于4层;住宅日照间距不小于南侧住宅高度的1.3倍;出入口设置在南侧或北侧道路上;不少于1.0个车位/户,不少于1.0车位/100平;住宅立面色彩以暖色调为主;设置居委会、养老用房,还要装修;全装修住宅,装配式建筑。

2、价格方面。04号地块的起拍楼面价为20200元/平,最高楼面价为34088元/平。总得来说,起拍价格并不算高,也有一定的竞价空间,不过总价较为可观,达到了27亿。

值得一提的是,相对于中海此前所拿的上东区、上华琚来说,04号地块并没有对“售价”、户型面积做限制。未来地块在定价、产品打造方面,应该说会更有主动性。

(上东区、上华琚规定售价不超过42000元/平,建筑面积不小于140平)

现今,流拍、底价成交在苏州土拍已经屡见不鲜,整体土地市场偏萎靡,房企拿地的积极性不高。

但需要指出的是,园区楼市在苏州较为特殊,行情独立,04号地块作为园区稀缺的核心宅地,天然拥有一定热度,流拍的可能性微乎其微。

板块在售楼盘偏少 “新房供应”紧张

湖东板块的新房市场,是什么情况呢?

目前湖东板块在售楼盘较少,刚刚开过盘的白塘壹号、 苏州唐宁府,眼下没有什么在售新房房源,从住宅余量来说,仅有苏州唐宁府还有部分房源,但加推可能也是2019年的事情了。

与04号地块一街之隔的中海上东区,倒是或将在近期迎来开盘。

 

(中海上东区售楼处实探)

 

据案场置业顾问介绍,上东区可能在11月下旬迎来开盘,首次开盘或拿出200余套小高层、洋房房源。而记者探访当日,售楼处也已经暂停了客户的预约,用工作人员的话说,“蓄客已经足够了”。

据介绍,中海在湖东另一个项目“上华琚”,入市节点或在明年,现房销售,短期内还不能够来补充园区的“新房供应”。

一方面是园区新房成交火爆,另一方面是板块新房的供应十分有限,两者作用之下,无疑将大大增强园区地块在土拍市场的关注度。

“园区属于苏州较早进入改善的一个片区,尤其是湖东板块,所以在04号地块未来的打造上,更可能针对改善市场去做产品”。苏房网首席数据分析师夏玮芬认为,04号地块有一定的关注度、期待度,未来或打造高端住宅产品。

同时,她指出:“04号地块起拍总价超过了27亿,在房企融资普遍吃紧的今天,对于房企有一定的实力要求。”