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实探!包河258亩黄金地马上开卖!宿松路、花园大道板块再添纯新盘!主城真正地铁房,抢先潜力股~

来源:

安徽楼市

作者:

土拍网 2018-12-29

摘要 编者按:合肥12月供地全面爆发,35宗超3600亩优质地全部亮相,绝对堪称大手笔,滨湖、高新、蜀山、包河、瑶海等都有优质地上市,房企夺地战一触即发!

今年以来,包河区一共出让了4宗居住地块,分别由金隅、龙湖、阳光城、华宇摘得。
12月6日,包河还有2宗新的居住地将寻找买主,一宗168亩,一宗90亩,都十分优质。
近日,我们也进行了实探,一起来看看。
 
一、实探,包河168亩巨无霸要卖,滨湖卓越城板块要火
包河S1811号地,在包河区花园大道以南、重庆路以西,是宗占地168亩的巨无霸。
今年以来,包河出让了多宗百亩以上的居住地,但是单体面积达到168亩的却很少见。
不过,该宗地的性质却并不纯粹,分别有商业、租赁住房、服务设施以及商品房用地。
其中,商业24.45亩、配建租赁住房37.42亩、居住96.19亩、服务业设施10.15亩。
 
 
1 现状:地块方正,非净地出让
从土地现状看,目前处于开放状态,四周已围挡,地块上种有较多树木,地面较平整。
地块地势与路面齐平,但有林木存在,后期开发成本高,但地块方正,利于后期规划。
图|包河S1811号地块现状
 
2 交通:主干道边,距地铁较远
该宗地块边上即是南北走向的重庆路以及东西走向的花园大道,重庆路正在修建当中。
但是,四周公共交通不够便利,地块对面仅70路公交,另外距离地铁5号线也比较远。
 
 
3 居住:多小区分布,生活氛围浓
地块西边即滨湖阳光里,此前对外卖1.2万/㎡,目前还剩最后6栋,暂时无加推消息。
除此之外,地块的四周还分布有滨湖南丽湾、金葡萄家园等多个已发展成熟的小区。
也就是说,目前该区域商业部分基本依赖这些成熟社区的底商,毕竟无大型商业配套。
但根据合肥市政府的规划,这个区域还有不少的空地会出让,总面积已高达千亩以上。
 
4 出让要求:配建幼儿园和租赁房
上面也有说到,虽然该宗地的总面积是巨无霸级别的,有168亩,但是性质并不纯粹。
除掉商业、租赁住房、服务业设施等部分地块面积,可建商品房的部分仅剩96.19亩。
1:竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建1座15班幼儿园。
2:竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求配建租赁住房。
这些势必会影响到开发商的拿地积极性,毕竟滨湖省府板块的优质地就因这些流拍过。
不仅是这宗地块有系列要求,同样是12月26日要出让的另一宗地块也并非纯居住地。
 
二、包河主城区再推90.6亩黄金地,4条地铁经过,配套成熟
包河S1815地块,位于包河区的宿松路以西、水阳江路以北,90.6亩,位置较优越。
但是规划用途同包河S1811号地块相似,为居住、商业及服务设施、绿地及广场用地。
 
 
1 现状:地块方正,地势较高
包河S1815地块,形状规整方正,但地势高,目测高于路面2m左右,后期的开发费力。
该地块分为3部分,有商业及服务设施、绿地及广场用地,住宅部分的面积仅为57.2亩。
 
 
 
 
2 交通:路网发达,4条地铁经过
该地块周边道路网密集,东边宿松路,距望江东路、金寨路高架、南二环路都比较近。
轨道交通,距离地铁5号线休宁路站约300米,距规划的地铁6号线金寨路站约800米。
未来还有地铁9号线和地铁S1号线经过。
公交车也是十分方便的,王下份公交车站就在地块东边的宿松路上,距离仅300米左右。
另外,四周还有有16、41、117、150、163等多条公交路线经过,出行是十分便利。
 
 
3 配套:商业、教育、医疗资源齐全
包河S1815地,距百大购物中心1.5公里,距安粮城市广场国际购物中心约2.5公里。
另外,漫乐城、银泰城在5公里范围内。
教育资源,地块2公里范围有稻香村小学、曙宏小学、太湖路小学、南园学校南校区。
地块2公里范围内的初中有合肥六十一中、中科大附中、西递中学中等不错的学校分布。
医疗资源方面,地块距合肥市第三人民医院仅约1公里,距安徽省儿童医院约1.5公里。
总的来看,地块周边交通方便、商业、教育、医疗各方面配套都非常完善、成熟。
 
二、地块开拍或达1200万/亩,可建455套100㎡房源,入市卖2万+?
我们拉出包河近3年来的土地数据,以及出让地块周边的在售盘数据,来推测地价。
从2016年初到2018年8月份,包河一共成交了12宗居住地,总面积达到1312.57亩。
平均地价1735.7万/亩,平均楼面价12533.81元/㎡,平均溢价率高达219.85%。
2016年,包河成交5宗地,平均地价2014.52万/亩,平均楼面价15012.56元/㎡,平均溢价率303.06%。
2017年,包河成交3宗地,平均地价2041.6万/亩,平均楼面价13408.61元/㎡,平均溢价率262.87%。
2018年到目前,包河成交4宗地,平均地价1157万/亩,平均楼面价8779.26元/㎡,平均溢价率83.58%。
从以上往年的数据来看,今年包河地价相较于2016/2017年,下降了不少。
以这形势,即将出让的S1811号地块地价可能会比较贴近在今年平均水平。
如果官方的预期过高的话,流拍都是有可能的,毕竟代建和商业部分占比较大。
而包河S1815号地有可能会高过今年部分地块的价格,因为位置确实占优。
其不远处即金隅南七里W1502地块,2015年出让的,成交单价1240万/亩。
由于地块优质、稀缺,预计成交单价在1400万/亩,楼面价约11667元/㎡。
1200万/亩,楼面价就是10000元/㎡,如果精装,入市价1.9-2.2万/㎡左右。
这个价格放在包河在售的新盘当中,属于平均水平,毕竟包河已经全面2万+了..
三、门槛提高,包河5大板块已破2万/㎡,刚需仅4盘可选
目前的包河,已过2w+门槛的5个板块,工业园2.17万,龙川路2.38万,东二环2.17万...
还有葛大店板块的翡翠天际,以及高铁板块的绿地御徽,这是包河最早的2万+,现已清盘!
龙川路板块在售最高项目是建发雍龙府,2.38万/㎡,工业园板块金科博翠天辰2.17万/㎡。
图|建发雍龙府备案
东二环则是新晋2万+板块。5月22日,东二环上的金隅大成郡首次备案,均价21700元/㎡。
 
图|金隅大成郡备案
 
如果把龙川路和高铁板块区分来看,高铁板块在售最高的是绿地御徽,2.2万/㎡,清盘中。
看,包河范围内的板块基本上都已经破2万!可以说刚需基本上已经告别这个合肥第一城区。
2万+遍地开花的包河,留给刚需的机会不多,只剩信达天御,滨湖龙川里,高铁都市花园。
1 信达天御项目,位于祁门路与宿松路交口处,占地446.2亩,总规划户数大约在5500户。
2015年4月19日首开,项目体量大,销售周期持续到现在,目前还剩4栋高层和7栋洋房。
销售周期长,也算是见证房价一路上涨。信达天御2015年9100元/㎡,如今15856元/㎡。
但与如今2万+遍地开花相比,信达天御15856元/㎡的性价比简直爆棚了,不要太适合刚需。
2 滨湖龙川里项目,8月18日,开了此前备案的2栋楼,192套毛坯高层,均价15999元/㎡。
这2栋楼,192套房源10秒钟就全售罄了。
关于首付比,这个限价神盘与众不同,首付3成也能够参与线上选房,但依然全款优先。
1.6万/㎡,首付3成起,这在动辄要全款或者6成起的限价盘市场,简直就是一股清流。
总价方面,区间在140-170万,若按照首付3成计算的话,首付的区间就在42-51万。
这样的数字,配上与政务区仅一路之隔的地段,对买房人来说,无疑是“致命”的诱惑。
此外,龙川里边都市花园也快入市了。
当然,这只是在不考虑贡院的情况下!
四、包河房价还要涨,高端商务区,商住街区,科创走廊都来了~
如果不是限价,包河区龙川路沿线或者高铁板块的房价水平应该还是远不止如此的。
毕竟在合肥调控政策之前,这里就有项目已经备出过2.2万/㎡左右的市场价格。
这还不是跟风上涨的结果,而是区域发展潜力的爆发。现如今这里还在不断蜕变。
 
1 骆岗机场板块,打造中央商务区
2017年12月13日,骆岗机场片区就已经进行了概念规划及城市设计,目前正在全国招标。
从通航机场到中央商务CBD,关于骆岗机场片区规划传言从未衰减过,如今终于迎来定局。
招标文件中,官方划定了概念性规划和概念性城市设计两个层次范围,并投入450万经费。
根据招标文件内容,骆岗机场片区规划第一层次为概念性规划,总面积约15.3平方公里。
据悉,骆岗机场片区将谋求高端创新产业,未来是城市科技创新发展的重要战略空间之一。
需要注意,骆岗机场片区有望打造中央商务板块,毕竟15.3平方公里可操作性空间很大。
在中共合肥市委宣传部官网上,包河经开区范围骆岗机场片区被定义为中央商务CBD板块。
另外还有,在2017年的11月30日,合肥市包河经开区召开了改革和创新发展的新闻发布会。
在会议上,相关领导透露,骆岗机场有望打造中央商务板块,板块设计规划正在全球招标。
 
2 葛大店板块,打造高端商住街区
2017年6 月12 日,合肥市包河区淝河片区综合改造全面启动,各大板块规也是随之出炉。
葛大店定位为“商住街区”。连续出让的三宗地块,分别由高速、金辉、信达3家房企摘得。
 
 
另外,根据相关的规划,淝河片区最终要形成“四轴线、三组团、一中心”的城市空间布局。
四轴线即南淝河水岸景观休闲轴线、上海路城市景观轴线、龙川路商务总部轴线和淝河生态公园高铁生态廊道轴线;三组团即沿东流路都市活力街区组团、沿龙川路新兴产业社区组团和沿南淝河水岸风情小镇组团;一中心即淝河新中心。
 
3 卓越城板块,科创走廊“引爆点”
2016年,淝河片区综合开发改造建议获市里批准,11.08平方公里的滨湖卓越城正式开建。
 
 
这里有望成为巢湖北岸科创大走廊的“引爆点”,现下的滨湖卓越城已经被誉为滨湖5.0板块。
 
 
这里可开发面积4.69平方公里,约40%的生态用地,绿地率将超过50%,绿化率超过60%。
 
结语
包河几大板块基本上都已经破两万+,如今再出两宗居住类地块,这对于老城区来说是个不错的消息,以后发展越来越好,未来房价预期依然很高。