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直通上海!花桥经济开发区挂出1宗商住地块

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土拍网 2020-11-13

摘要 11月12日,昆山市国有建设用地使用权网上交易系统发布了昆地网[2020]挂字19号公告,挂出1宗商住用地。地块位于花桥经济开发区沿沪大道西侧、312国道南侧,将于12月2日上午9点开启报名,12月14日上午10点正式开拍。值得注意的是,该地块南侧紧邻在建的苏州市域轨交S1号线花桥站,未来与上海轨道交通11号线进行换乘,直通苏州市区和上海!

土拍讯 11月12日,昆山市国有建设用地使用权网上交易系统发布了昆地网[2020]挂字19号公告,挂出1宗商住用地。地块位于花桥经济开发区沿沪大道西侧、312国道南侧,将于12月2日上午9点开启报名,12月14日上午10点正式开拍。值得注意的是,该地块南侧紧邻在建的苏州市域轨交S1号线花桥站,未来与上海轨道交通11号线进行换乘,直通苏州市区和上海!

 

地块详情

 

 

昆地网[2020]挂字19号地块位于花桥经济开发区沿沪大道西侧、312国道南侧,出让面积112646.3㎡(约169亩),容积率2.8-3.0,规划为商住用地。地块起拍总价173363万元,起拍楼面价5130元/㎡,网上竞价中止楼面价为5848.2元/㎡,最高限价5899.5元/㎡。

 

(昆地网[2020]挂字19号地块航拍图)

 

地块周边配套

 

交通配套:上海轨道交通11号线、苏州市域轨交S1号线(在建)、312国道、沿沪大道、京沪高速;

 

商业配套:鑫隆广场、绿地乐和城、美格菲运动城、巷浦农贸市场等;

 

教育配套:花桥中心小学、花桥中学;

 

医疗配套:东方绿地医院、花桥人民医院;

 

休闲配套:中央公园、人民路门球场公园、花溪公园;

 

周边楼盘:龙光·花溪澜园(在建)、白云佳苑、花望小区、花溪畔居。

 

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地块规划要求与特别说明

 

1.商业办公建筑限高200m,住宅建筑限高80m;

 

2.地下空间与地上一并出让, 且不计入地上容积率,规划功能为地下商业、车库、设备用房等,其中地下商业建筑面积不小于1万㎡,由地块竞得人自持并运营;

 

 

3.地块内须建设地上计容建筑面积不小于10万㎡的大型商业购物中心,并与轨道交通S1线站台相连通,大型商业购物中心主要功能为零售、餐饮、娱乐、儿童业态等,由地块竞得人自持并运营;

 

4.地块内须建设一栋不低于160m的超高层建筑,地上计容建筑面积不低于8万㎡,主要功能为办公、酒店,其中酒店计容建筑面积不小于2万㎡,由地块竞得人自持并运营;

 

5.住宅部分地上计容建筑面积不得超过14万㎡,办公部分可按最小分割销售单元建筑面积不低于500㎡进行分割销售,且最大可售办公面积不得超过6万㎡;

 

6.建筑色彩、风貌须与周边环境相协调,总体风格以简洁现代为佳,具有标志性,住宅建筑不得外露空调机位,阳台须统一封闭,建筑连续面宽不应超过65m。

 

土拍研究院观察

地标!一座近34万方城市综合体将崛起

 

结合地块出让面积及容积率等参数来测算,地块总建筑面积约33.8万㎡。根据地块的建设条件,本案地块包含不少于18万㎡的商业,其中有一座不低于10万㎡的大型商业购物中心和一栋高度不低于160m的超高层建筑,且将由竞得人自持并运营。另外,还将建设大约14万㎡的住宅项目。也就是说,花桥片区将诞生一处结合轨交换乘站的大型城市综合体项目。

 

综合来看,地块体量较大(约169亩),未来项目须涵盖商业中心、酒店、办公、住宅等业态,且自持部分较多,对拿地房企的开发能力和资金条件要求较高。也就是说,非实力房企将无缘该地块。

 

区位优势独特 直通苏州、上海

 

地块所处的花桥经济开发区,位于江苏的最东端,与上海地域相接,地处昆山、嘉定、青浦交界,素有“江苏东大门,苏沪大陆桥”之称。

 

目前,区域主要发展总部经济、金融服务等主导产业,积极培育电子商务、游戏创意、会展旅游等特色产业,是江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区。

 

从本案地块所处的位置来看,南侧即是苏州市域轨交S1号线与上海轨道交通11号线的换乘站花桥站,未来可实现与苏州市区和上海的无缝对接。此外,周边还有312国道、京沪高速环绕,未来出行极为便捷。

 

双轨换乘、体量庞大、业态复杂,这样的地理条件和功能定位,放眼整个花桥,可以说是几乎“绝版”了,未来发展潜力巨大。此次挂牌出让,必将得到众多品牌房企的“青睐”。

 

地块周边成交情况

 

(地块周边历史成交情况)

 

 

本案地块是花桥经济开发区2020年以来挂牌出让的第二宗地块,也是第一宗涉宅类地块。从周边历史成交情况来看,具有参考意义的是本案地块西侧的昆地网[2019]挂字15号地块。该地块位于花溪路南侧、巷浦路西侧,纯住宅用地,于2020年1月20日被龙光以总价108511万元、楼面价12190元/㎡竞得,溢价率3.43%。所建项目名为龙光花溪澜园,为75-115㎡的高层和洋房产品。目前项目上海、花桥城市展厅开放,预计11月20日首开。

 

该地块与本案直线距离约300m,具有较大的参考意义。但本案地块业态较为复杂,未来能直接享受到大型商业综合体带来的红利,相比龙光花溪澜园项目,溢价能力更高。

 

目前,周边新房市场供应较充足,新房售价21000元/㎡左右,二手房均价约20000元/㎡。

 

结合此前公布的出让计划来看,本案地块预计将是花桥经济开发区2020年推出的重点地块。从规划条件来看,未来该区域将成为一处集大型商业购物中心、高层住宅、超高层办公楼和酒店于一体的城市综合体,也必将是花桥区域的地标项目之一。哪家实力房企将能顺利摘得地块进驻花桥?12月14日,土拍网将为您持续关注并报道。

 

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