当前位置:首页  > 土拍视点--[研究员]  > 正文

无锡市住宅用地容积率走低 撬动高端置业积极入市

来源:

土拍网

作者:

黄洁 2017-11-10

摘要 随着城市化的推进,土地资源日益减少,低密度高端住宅将成为一个城市里最有价值的物品。

随着城市化的推进,土地资源日益减少,低密度高端住宅将成为一个城市里最有价值的物品。
种种迹象都在表明,无锡高端市场暗流涌动。从品类上讲,面积段越来越丰富,从面积700-800平米的别墅到200平米左右的大平层,甚至还有140平米做成的联排别墅,看点很足;从板块上看,从高端聚集的蠡溪板块到市中心板块,一直延伸至各大新城板块——惠山新城、锡东新城等,高端板块的区域正逐步增大至全市。
数据显示,对比无锡市2016年与2017年1—10月份住宅用地出让情况,土地平均容积率由2.38降至1.94,随着居住需求的转变,高端改善型置业将逐步占领市场。
 
地块容积率下降明显 高品质住宅优势显著 
地块容积率下降趋势较为明显。随着各板块规划的进一步完善和高端改善型置业需求的不断增长,今年的住宅地块容积率出现较为明显的下降,全市平均容积率由去年的2.38下降至今年的1.94。除惠山区外,其他各行政区平均容积率都呈下降趋势。
在土地容积率走低的同时,市区土地市场也在发生着变化。
出于城市形象,住宅需要高低搭配呈现出层次感,另外公园、广场等周边需限制高度与容积率,预留足够的城市景观视线空间。其次,在老城区由于城市密度本身较大,需考虑地块周边其他住宅的采光、间距等,降低高度与容积率以保证该区域的协调性,并控制人口密度。另外,靠近河流、山坡等自然景观资源的住宅,需考虑生态环境及景观要素,需降低容积率,使住宅与景观相结合,呈现出协调性。
优质地块的出让,尤其是低容积率土地的出让步伐加快,将有利于更好地满足改善型购房者的需求,也有利于减少市场供应量,避免造成过大的库存压力。此外,也能以低密度、生态宜居的优势吸引购房者,拓展城市发展空间,缓解城市内部人口与交通压力。
 
后发优势凸显 高端置业需求逐步释放
随着经济社会的发展,人们的生活水平逐步提高,住房观念和住房需求发生重大转变,对居住的环境和性能质量提出更高的要求,住房需求逐步由基本需求型向质量品质型转变。以高品质、高性价比、高附加值特征的住宅将逐步成为占据市场主力。
后发优势主要体现在城市规划和政策扶持两个方面。
《无锡市“十三五”城乡建设总体规划》将重点发展“一主两群”和“三心两带”,将主城区进行延伸,包括中心老城、太湖新城、锡东城区,惠山城区、科技城区以及山水旅游功能区;将东港、锡北镇、安镇、厚桥、羊尖、鹅湖归入锡东城镇组群;玉祁、前洲、洛社、阳山、胡埭纳入锡西新城组群。
“三心两带”的“三心”是指老城商贸中心、太湖新城商务中心和蠡湖休闲中心;“两带”是指锡东生态带和锡西生态带。
伴随着城市的发展,高端人居也会呈现一种集中式、板块式的趋势,在无锡,谈得上高端人居板块的并不清晰,从中心城区到运河走廊,再到马山别墅区、再到蠡湖新城板块等,由于各种商业、交通等配套的“滞后”,一直并未形成纯粹的“富人区”。然而随着无锡各大新城的陆续推进,从城建配套的进一步完善,高端住宅区域的蓝图进一步清晰。
 
高品质住宅是企业发展战略的必然选择
房地产开发企业实际上是资本的运作者和社会资源的整合者,其整合能力和水平决定着住宅产品的综合品质。社会资源的整合包括人力资源、技术资源等。
随着房地产市场的逐步规范和日趋理性,开发企业要着眼于发展、着眼于未来,应逐步实现由资本运作型向资源系统整合型、数量增长型向品质效益型、概念炒作型向品牌战略型的三大转变,走品牌战略型发展之路才是当今住宅生产和开发企业的必然选择。