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突破夹缝 无锡楼市将迎来“精耕”时代

来源:

土拍网

作者:

李尉塬 2017-12-04

摘要 住宅市场告别过去“粗犷”式经营,采取更科学高效的 “精耕细作”的经营模式,只有真正做好口碑,打造适用的产品,才能赢得市场的信任。

随着过去一年土拍热的进行,无锡楼市又迎了一波商品房入市高峰,据土拍网观察,地价不断攀升正在倒逼开发商拿出更精细化的产品,近期无锡入市的房源中,不乏众多精装项目,产品定位也更具特色。
近期精装房集中上市
土拍网近日获悉,无锡多个高端楼盘的品质精装房源将在年底集中上市。以地处蠡湖新城黄金地段的蠡湖金茂府项目为例,由于其备受瞩目的1.6万元+/㎡的高楼面地价和以智能家居、恒温控湿等多项高科技、高品质的定位,目前精装修叠加别墅市场售价高达4万/平方米,远高于周边平均售价,但依然取得了可观的销售成绩。另外据不完全统计,无锡下半年包括红豆天一华府、融侨悦府、富力运河十号、恒大悦珑湾、中洲崇安府、恒大御峰、中锐星公元、绿城凤起和鸣、首开渔港路地块等地价过万的项目中,最高的楼面价已超过了1.8万元/㎡,并且以土地稀缺性和当前地价上涨的节奏可以预判未来无锡高端住宅用地的平均楼面地价不久将突破2万元/㎡大关。未来其上的新推出高端住宅项目预计入市价格也会高出周边区域均价不少。
由此可见,无锡楼市正迎来高地价、高房价的转型期。越来越多的高品质楼盘的推出表明建造精细化的高品质住宅迎合市场需求已成为开发商应对地价攀升、保证合理利润的应对策略之一,也是整体住宅市场转型的关键所在。
 “快餐化”住宅日益没落
在过去无锡楼市“止步不前”的几年间,开发商为了利润最大化,市场上曾出现过相当数量建造速度很快,但品质较为一般的住宅楼盘。这些住宅在购房者入住后普遍都出现了不同程度的房屋结构不合理、住房质量不达标、小区周边配套缺失、物业管理混乱等一系列的问题。这也直接导致了类似的商品住宅楼盘在市场口碑上的劣势和升值潜力上的的疲软,其房价自然无法与新一代的精细化经营的品质住宅相提并论。从长远来看,这样的“快餐化”住宅是毫无竞争力可言的。
图1为无锡某较大规模的商品住宅楼盘由于不注重工艺品质和居住者体验,过分追求建造速度和控制成本致使其结构设计不合理,窗户采用了向内开启的方式,极大占用了室内正常空间,导致购房者不满,与其自身定位的高品质住房地位不符。其自身价值空间也遭遇瓶颈。即便在之前的楼市爆发期,其房价上涨幅度也极为有限。
图1
调控周期下,商品房市场品质何去何从?
在当下无锡商品住宅价格一定程度上持续地受到政策抑制、地价却越来越贵的大环境下,开发商们所能获取的利润正在不断地被压缩,并且该现象正在日益凸显。有的楼盘在开盘时,售楼处甚至把成本和售价进行了详细的说明告示,以证明楼盘的开盘价格已是无利润的“裸价”。部分房地产开发企业由于无法完成项目的利润目标只能选择被迫转让项目或者与其他同行合作开发。而少数实力较弱的房企由于采用了较高的借贷杠杆使得自身资产负债率过高甚至不得已将主营业务开始转向其他行业。如何在双重压力下突出重围,获取新的利润增长点,也迫使越来越多优质开发商项目光转向高品质住宅领域。
高品质住宅将成为市场趋势
无锡作为一个较为宜居的现代化城市,经济、环境、文化等各方面综合实力都位居全国前列,居民生活水平也在稳步提升。也正因为这样,无锡人对于特别是改善性住房要求的标准也在不断提高,早已不满足居者有其屋这样简单基础的标准,而是精细到了有关居住条件的方方面面。
面对这样的市场需求变化,理性的房地产开发企业未来如何保持可持续发展?或许调整自身的产品定位,以更精细化的经营方式来迎合市场,取得长远的竞争优势将是一个很好的选择。如何迎合大众的需求,尽快将优质产品精确卖给购房需求者才是开发商以后最需要需要考虑的问题。今后随着市场投机性购房者在调控作用下的退出,购买群体已基本上以自住型和改善型需求为主,这种格局促使房地产开发企业必须适时调整战略。
未来突破价值瓶颈的高品质住宅应当是在精装修的基础上更多的强调智能化建筑、人性化服务、高质量配套等方面。并且把产品尽可能的做到相对差异化,以满足不同人群对住房体验的不同需求。在这个过程中可以引入高端住宅定制等前沿技术。这样一来,可以更有效、全方位的挖掘出高品质住宅的潜在价值。排除政策因素影响,越来越精细化的房地产开发经营管理也可以让开发企业更好的展现自身实力,在产品定价权上得到更多的话语权。
一边是对利润的追求;另一边是不断攀升的地价,开发企业今后的路如何走,成了目前非常值得深入探讨的课题。但可以确信的是,住宅市场告别过去“粗犷”式经营,采取更科学高效的 “精耕细作”的经营模式,只有真正做好口碑,打造适用的产品,才能赢得市场的信任。