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2017,南京房地产市场风起云涌

来源:

土拍网

作者:

李亚儒 2018-01-05

摘要 2017年南京从供给和需求两端同时发力,一方面扩大市场供应,开发商加速推盘,国土部门加快土地上市节奏;另一方面,抑制高地价,积极落实“双控”、“双限”、“双稳”调控政策,土地市场逐渐降温,保障房地产市场平稳健康发展。

据土拍研究院统计分析,2017年南京市(不含高淳、溧水)经营性建设用地共成交93宗,3宗商住、商服类地块因故终止,1宗商办用地流拍。年度共成交经营性建设用地567.46万㎡,同比上涨20.74%;土地成交金额达1571.50亿元,同比下降3.57%。
 
总体来看,2017年南京从供给和需求两端同时发力,一方面扩大市场供应,开发商加速推盘,国土部门加快土地上市节奏;另一方面,抑制高地价,积极落实“双控”、“双限”、“双稳”调控政策,土地市场逐渐降温,保障房地产市场平稳健康发展。
 
一、土地篇
 
1、土地供应创近年新高,抑地价成效显现
 
2017年南京市区土地成交土地面积567.46万㎡,全年土地供应量较2016年增加100万㎡,仅次于此前最高的2014年(611万㎡),创下近年土地供应新高。土地供应面积增加,有效缓解当前市场的供需矛盾,有利于降低房价上涨预期;另一方面也有可以优化土地结构,深化长效调控机制。
 
为了调控过热的土地市场,2017年南京土拍政策继续收紧,对热点区域住宅用地设定最高限价,全年南京市区土地出让金达1571.5亿元,较2016年减少58.24亿元,有效抑制了高地价。
 
 
年初,南京市国土资源局发布国有建设用地供应计划,按照要求,商品住宅用地拟供应530公顷。截止到12月29日最后一场土拍结束,市区全年出让住宅及商办用地396.96万㎡,溧水区出让112.15万㎡,高淳区共出让70.04万㎡,全市涉宅用地总成交面积579.15公顷,超额完成2017年土地供应计划。
 
2、宅地供应同比基本持平,平均楼面价下调明显
 
2017年南京适度控制主城等热点区域住宅用地供应规模,充分保障市场需求,同时积极引导市场对热点区域的关注向周边新兴区域衍生,重点加强了江宁、溧水、高淳等地区商品住宅供应,市区全年涉宅用地成交面积396.96万㎡,供应量与去年持平,稍有降低;涉宅用地土地出让金达1385.59亿元,同比下降10.94%。
 
2017年南京市区出让的93幅地块中,涉宅地块占59幅,平均楼面价达14433元/㎡,较2016年的17038元/㎡下降近2600元/㎡。
 
(注:涉宅用地包括居住用地、商住用地、老年公寓等)
 
3、江北揽金407亿元居首,江宁出让地块数量最多
 
临近年底,江宁发力,最终逆袭江北,共出让33宗地块,荣居2017年出让地块数量之首,占市区总量约35%。从成交面积上来看,两江继续成为南京市区土地市场成交主力区域,江宁板块成交面积约181.09万㎡,江北板块成交23宗地块,地块成交面积约188.99万㎡,城北板块成交11宗地块,成交面积53.13万㎡,三者合计占南京市区土地成交总量的74.58%。从成交金额上看,江北、江宁、城北位居前三甲,合计1043.63亿元,占整体成交额66.41%。
 
 
 
4、楼面价相差几何?河西4万+领先其余板块
 
2016年史无前例的地王潮席卷南京城,面粉贵过面包已成常态,在一系列政策调控下,2017年地价快速上涨势头得到遏制,市区各板块最高楼面价地块为何?
 
城中秦淮区罕见住宅用地吸引了保利、中海、碧桂园、金地、金科、弘阳、中冶7家房企角逐,经过33轮竞价,中冶以32544元/㎡楼面价竞得该地块。
 
城东麒麟G35地块由华发以17887元/㎡楼面价为;城南赛虹桥G60被中铁以24088元/㎡楼面价竞得;葛洲坝与五矿以总价65亿元联合拿下河西G30商住地块,成交楼面价38463元/㎡,溢价率48%,配建保障房面积15600㎡,实际楼面价42375元/㎡,也为2017年最高楼面价地块。星河以17.2亿元竞得城北玄武G101地块,楼面价30006元/㎡。
 
北京金隅嘉业以32亿元+27800㎡保障房竞得江宁G20地块,实际楼面价达23853元/㎡。年初,金辉以9.4亿元竞得江浦G102地块,楼面价23235元/㎡,在7月土拍中尽管有房企认建3万多保障房,实际楼面价仍没有超过金辉G102。
 
注:河西、江宁板块为实际楼面价
 
5、谁在拿地?星河、华发、金科等新入南京
 
南京作为“东部重要中心城市”,是众多开发商重点布局所在,2016年南京土地市场多了12家新面孔,2017年新增8家,包括星河、华发、金科等,主要通过公开竞拍方式进入南京。百强房企中的阳光城、合景泰富等在2016年以来的土拍中频频亮相,试图敲开南京市场大门,但无奈南京土地市场太过激烈,目前还无所获。
 
 
6、主流品牌开发商占据年度土地储备TOP10
 
从年度拿地排行榜来看,2017年南京市区新增建筑面积TOP10为金茂、绿地、中海、龙湖、华发、招商、南京金沙、万科、银城、广州广电10家房企,既有深耕南京的招商、万科、中海、绿地,也有首入金陵的华发。金茂以3宗地、127.92万㎡建筑面积成为2017年南京最大土地储备开发商。而拿地最多的则是中海,共计6宗地块。
 
从单宗地块来看,招商砸重金拿下中华门G98综合体地块,以98.1亿元成交总价刷新南京出让地块总价新纪录。同样令人瞩目的是,绿地仅凭G41一宗地块就位列第二,8月,绿地斥资90亿拟建南京新地标——绿地江北中心。
 
2017年开发商新增土地建筑面积TOP10
 
二、楼市篇
 
1、商品房成交总量下降,热度不减
 
2017年,南京市区新房成交量(不含高淳、溧水)跌至6.22万套,创下了自2012年起6年来的新低,约为2016年全年成交量一半,下跌50.82%。
 
总体来看,南京楼市在经历2010年与2011年的相对低潮期后,从2012年开始,楼市成交量上涨愈加明显,到2016年达到了一个新高。2017年上半年开始,市区楼市降温势头开始,不断加大的楼市调控力度与第二季度土地市场零供应,一定程度上促成了上半年低迷的楼市状况,随着“认建”、“自持”等土拍新规出台,开发商拿地愈发理性,在楼市“金九银十”销售旺季,依然难以扭转2017年降温趋势。总体来看,南京正在进入政策调控下的短期回落,预计未来一年成交及房价以稳中有降为主。
 
数据来源:南京网上房地产,不含高淳、溧水,截止到12.31日。
 
2、上半年成交环比上升,下半年波动明显
 
上半年,除受春节影响的2月份外,其余各月并未出现较大程度的波动,总体环比小幅上升。“金三银四”期间,楼市迎来一波开盘潮,3月新房成交4552套,4月新房成交5461套,到7月底,南京市区新房成交量已达6706套。
 
进入下半年,政策趋严、市场趋紧,楼市成交受到调控政策影响较大,第三季度南京市区新房仅成交16539套,较2015年、2016年分别下降了47%、53%。而10月3787套的成交量,更是创下近五年来最低记录。
 
 
3、两江稳居供销两大主力,六合表现超主城板块
 
江宁、江北作为市区土地供应主场,年度出让面积370.08万㎡,占市区总供应的65.22%。折射到楼市方面,无疑成为市场供销大户,“两江”板块新房成交量占市区比例为60%。江宁板块成交16704套,排名全市第一,占市区总成交套数的27%;六合板块成交10306套,占市区总成交套数的17%;城北板块成交9973套,位居第三,占市区总成交套数的16%。
 
外围区域,六合供销量增,超过主城板块。随着江北新区发展,城建设施逐渐完善,产业转型升级,住宅市场热点转移,六合板块2017年新房销售过万,超过城中、城南、河西等板块。
 
 
从各板块的成交均价来看,河西、城东、城中板块相差不多,处于市区第一位阶,成交均价3.7万/㎡,中心城区外围的江宁、浦口、仙林等地区以2-3万/㎡成交均价位于第二位阶。作为刚需板块的六合,平均楼面价也已破万。
 
 
4、新房库存2.4万套,市场去化周期5个月
 
纵观近期南京市区商品住宅库存,2017年市区新房平均月库存量约2.3万套,远低于2015年的5万套。截止到12月,市区新房库存23878套,去化周期5个月,目前住宅市场去化处于低位徘徊,整体趋稳。
 
分月度看,6月大量新房上市,库存重新回升至2.3万套,8月、10月、11月尽管新房上市不多,但市场成交低迷,新房库存一度突破2.4万套。
2016年南京出台新政,土拍达到最高限价90%必须现房销售,致使2018年新房供应将进一步紧缺,市场不容乐观。
 
 
5、年度销售整体表现不错,行业集中度进一步提高
 
在《房企销售权益》榜单中,保利、万科占据前2名,这与2大房企在南京的在售项目比较多离不开。从榜单来看,房企10强占据了主力,这从2017年拿地房地集中度提高也能看出,以后非前20强都很难拿到地了。上榜的TOP20房企主要属于品牌房企,尤其TOP10基本被外来房企占据,这对南京本地房企造成不小的压力。
 
2017年南京楼市房企销售权益排行榜TOP20
数据来源:南京克而瑞机构&孟祥远工作室
 
6、小结
 
随着我国主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾,房地产的主要矛盾,也从住房短缺转变为资源错配导致的不平衡不充分发展的问题,表现为:一二线城市人口集聚能力强,但土地供应严重不足;三四线城市人口吸纳有限,但土地供应量大。聚焦到南京,新房量缩价涨,供需矛盾日益突出。
 
三、政策篇
 
据中原地产研究中心统计,2017年全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策,对于南京房地产市场而言,同样是浓墨重彩的一年。
 
3月15日,南京市人民政府办公厅,《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》(宁政办发〔2017〕56号)。南京主城区新房、二手房全面实施限购,本地家庭全面限购第三套;将六合、溧水、高淳纳入限购范围,外地人限购第二套,本地户籍不限购;外地人在南京买房时,社保和个税证明升级为3年内连续两年以上。
 
3月30日,中国人民银行南京分行、江苏银监局,《关于进一步明确差别化住房信贷政策要求的通知》。首次购房和首套房的商业性个人住房贷款,首付款比例30%;二套房的商业性个人住房贷款,首付款比例40%。
 
4月1日,句容市住房和城乡建设局、句容市国土资源局、句容市人力资源和社会保障局、句容市物价局、镇江市句容地方税务局,《句容市房地产市场调控实施细则》。自4月2日起,在句容市区(含开发区)、宝华镇,非本市户籍居民家庭购买新建商品住房,需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证。南京都市圈自此进入限购时代。
 
5月13日,南京市人民政府办公厅,《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(宁政办发〔2017〕103号)。新购住房在取得不动产权证后3年内不得转让,开盘要公证机构摇号进行。土地出让时,地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为竞争保障性住房面积,面积最多者竞得,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。
 
5月23日,南京市人民政府,《市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知》(宁政规字〔2017〕7号)。限定公寓层高不得超过3.6米,近期受到热捧的4.8米挑高公寓自此成绝唱。
 
5月24日,南京市司法局、南京市住房保障和房产局,《关于做好公证机构主持摇号方式公开销售商品住房工作的通知》,对公证机构主持摇号方式公开销售商品住房工作提出要求。
 
8月19日,南京市国土资源局,《南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2017年宁网挂第06号)》,地块竞价达到最高限价时仍有两个以上竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为现场竞报住宅“自持”面积,即“竞自持”规定,南京土拍再升级。
 
11月24日,南京市国土资源局,《南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2017年宁网挂第10号)》,NO.2017G69中B地块可设置酒店式公寓,需全部建设自持型租赁公寓并纳入南京市人才安居计划。南京首幅纯租赁地块挂出,租赁住房市场进一步发展。
 
四、总结篇
 
土地市场方面,2017年南京土地供应量稳中有升,创近年土地供应新高,涉宅用地比例有所提高,超额完成年度土地供应计划。通过对热点区域涉宅用地设定最高限价,有效调控了过热的土地市场,到下半年,房企拿地已经趋于理性,市区涉宅地块溢价率逐渐下降。从区域分布来看,南京有计划的在远郊刚需板块供地,平衡之前高价地块对应的改善型需求,稳定刚需需求。
 
房地产市场方面,2017年是南京史上调控政策最密集的一年,首先是限购令的扩容与深入,将溧水、高淳等地纷纷拉入进来,限贷限购升级;其次是限售令的推出,新购房三年内不得交易;再然后,将二手房也拉入限购范畴,堵住所有能“钻漏洞”的口子,限购、限贷、限价、限售、限商,楼市开启“五限”时代。全市着力“去杠杆”,狙击投机投资,保障刚需买房需求,房地产市场买卖双方逐渐理性应对楼市变化。全年新房成交量较去年下降一半,可以看出近两年来过热的市场步入明显降温通道。
 
从房企来看,强者恒强,品牌房企集中度进一步提高,土地加速向金茂、绿地、中海等大型品牌开发商集中,中小型房企渐渐退出土地市场,即使是深耕南京多年的本土房企也趋于边缘化。
 
如果将2002年到2016年房地产市场化改革归纳为全面市场化、土地招拍挂、推进金融化、房产投资化,那么2017年以后应该是房住不炒、租购并举、多主体供给、多渠道保障。2018年,调控政策难松动,土地价格整体趋于稳定,而楼市整体市场温度随供应而波动。