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苏州6号土拍首日吸金超86亿,苏州太湖度假区成最大亮点,龙湖一手拿下“双胞胎地块”

来源:

土拍网

作者:

潘丽 2018-02-01

摘要 吴中太湖度假区“双胞胎”地块,分别以成交楼面单价11183元/㎡、11111元/㎡被龙湖“一箭双雕”,两宗地块总价40亿元,这是今天开拍的苏州土拍6号公告最大的亮点,太湖度假区这边风景甚好。事实上,在此前的自由报价阶段,两宗地块即分别有4轮和5轮报价,并达到现房销售价格,开拍后如期进入一次报价。“双胞胎”地块为何如此受开发商青睐?各位看官先别急,且往下看。

吴中太湖度假区“双胞胎”地块,分别以成交楼面单价11183元/㎡、11111元/㎡被龙湖“一箭双雕”,两宗地块总价40亿元,这是今天开拍的苏州土拍6号公告最大的亮点,太湖度假区这边风景甚好。事实上,在此前的自由报价阶段,两宗地块即分别有4轮和5轮报价,并达到现房销售价格,开拍后如期进入一次报价。“双胞胎”地块为何如此受开发商青睐?各位看官先别急,且往下看。
7宗地吸金超86.8亿
2018年1月苏州新年首场土拍迎来“开门红”,20宗地块全部成功拍出,总出让面积70万平方米,共揽金166亿元。今日,随着上午10点整苏地2017-WG-6号的准时开拍,苏州市区土地市场再度端出“土拍盛宴“。
相比1月初的那场,市场显然冷静理性不少。资源吃香的地块依然抢手,高难度地块也绝不轻易动心。土拍网统计,今日,第一天,苏地网挂6号公告开拍9宗地块,的其中7宗地块均顺利成交,2宗地块流拍。成交地块总面积为323765㎡,总出让金额为86.8亿元。详情见下表:
【1.30土拍镜头回放】
划重点:姑苏区:这个“面粉价”相当理性
本次土拍中,姑苏区3宗地有1宗底价成交,2宗低溢价率成交。
66号地块和68号为连体地块,位于缘园路。
永威置业以2.79亿元底价获得玻纤路两侧、缘园路西66号地块,楼面价21000元/㎡,成功进驻苏州古城区;郑州市永威置业有限公司成立于2005年,国家一级房地产开发资质,注册资金1亿元,专注于高端项目开发,已成功开发永威·翰林居、永威·东棠、永威·翡翠城、永威·金域蓝湾、永威·五月花城等项目,截至2017年房地产板块已建及在售面积近千万平方米,已初步形成了以京津冀、长三角、珠三角为核心的战略部署,目前已在北京、张家口、武汉、广州、海口启动项目开发工作。此次首入苏州,布局长三角。
重庆华宇以2.35亿经过2轮竞价后拿下68号地块,楼面价21271元/㎡,溢价1.29%,全面布局苏州。华宇上次在苏州拿地要追溯到2015年6月3日,重庆华宇集团旗下苏州业如以3.25亿元、4.2亿元分别竞得位于新区白马涧(华宇林泉雅舍)、相城区黄埭(华宇锦绣花城)2宗地块,总价为7.45亿元。当时楼面价4241元/㎡和2435元/㎡。
朗诗以1.67亿竞得玻纤路北、虎丘路西67号地块,楼面价21254元/㎡,溢价1.21%。此前,绿色科技住宅代表的朗诗在苏州已成功开发了多个项目,朗诗国际街区、未来街区、朗诗绿洲、朗诗人民路8号等等,此次落子古城区,体现出朗诗在苏州深耕的意图。
土拍点评
此次出让的姑苏区三宗地块相邻,体量小。从规划指标上来看,容积率均在1.3以下,且三宗地块相邻,其中66号姑苏区玻纤路两侧地块容积率为1.3,其余两宗容积率均在1.0-1.1之间,未来以多层产品为主。
苏州古城土地资源稀缺,想必是大家有目共睹的,1月初中铁建以43167元/㎡的楼面价拿下姑苏区47拙政园旁地块,当然该地块容积率仅0.6。这一点也足以说明了对这个片区的认可度。产品可以复制,地段不可复制,手握古城资源的姑苏区已成为“寸土寸金”的板块。从2016、2017年以及2018年初的已出让的姑苏区地块成交结果看,10宗地块的成交楼面价全面超过2.5万元/㎡,其中3宗地块成交楼面价超过3万元/㎡。而这些地块未来至少一半将造别墅产品。
此次出让的三宗地块周边新盘项目“泰禾华发姑苏院子”,2016年4月7日泰禾以楼面价26028元/㎡拿下苏州西园寺地块,后与华发共同开发。该项目为低密度改善型产品,目前价格约为35000-38000元/㎡。此次21000元/㎡的楼面价对于该区域的房价来说相当正常。
划重点:度假区、石湖等板块风光甚好
 
平安、龙湖、金茂进驻
平安以27.2亿竞得东吴南路西侧、石湖西路北侧70号惠苏码头地块,楼面价10463元/㎡,溢价23.92%,需现房销售。
70号地块限制条件可以说较为严苛,首先竞买人须为2017年度世界500强企业,这就已经将门槛调到了一定的高度,其次地块中商业占比约高达57%,地块内须设置商业计容建面不少于15万方,其中须设置建面大于3.5万方的五星级酒店一座。
如此高门槛之下,有拿地资格的房企已寥寥无几。尽管如此,正式竞价开始后,房企加价非常积极,12轮加价便已超过市场指导价,最终由平安拿下。
平安早在2015年9月7日,就以总价40.4亿元,楼面价13712元/㎡,溢价率64.96%的价格竞得苏州姑苏区劳动路南、胥泰路东侧地块,总占地面积为123313.3平米。后由仁恒操盘,即为现在的仁恒公园世纪,目前售价35000元/m2起。
龙湖分别以16.5亿和竞得吴中度假区71、72号地块,楼面价分别为11182元/㎡和11111元/㎡,溢价率39%,均需现房销售。
吴中太湖度假区的71和72号“双胞胎”地块一经挂出备受关注。两宗地块紧邻,面积较大,地块平整,周边交通便捷,在建中的地铁5号线集散中心站,且地块周边配套齐全,有香山中学、集散中心等。近两年吴中太湖度假区在土地市场的表现也是格外亮眼,土地价值进一步凸显。2016年北辰置业先后拿下该板块的3宗商住地块,最高楼面价达到13946元/㎡,此前区域内最高楼面价为3100元/㎡。而今年路劲在9月土拍也摘得“巨无霸”23号地块,成交楼面价接近10000元/㎡。
两宗地块在自由报价阶段即分别有4次和5次出价,如期进入一次报价。最终由龙湖收入囊中。龙湖是苏州土拍中的“老面孔”了,几乎每场土拍均有其身影。此举表明,龙湖持续深耕苏州市场,长三角区域布局进一步深化。
由此来看,71、72号地块想必由于其存在起拍楼面价不高,地块面积大、易开发、区域发展潜力较大等特点,从而比较“抢手”。
71号地块进入一次报价房企
金茂以12亿竞得木渎金枫南路73号地块,楼面价16269元/㎡,溢价1.69%。金茂在苏州已开发了多个项目,代表作品有姑苏金茂府,2017年2月15日金茂大手笔68.69亿拿下科技城“巨无霸”地块,同一天拿下通安81号地块,楼面价16828元/㎡,全面布局苏州。
73号木渎地块位于木渎镇金枫路创意街区南部,紧邻中环西线,可快速到达新区枫桥、狮山等片区,也可上苏福快速路,直达吴中核心区及园区,交通便利。周边有蓝光和雍景园等住宅项目及大运城等商业项目。
值得一提的是,1月8日由苏州惠润置业有限公司拍得的苏地2017-WG-53号地块与姑竹地块仅一河之隔。不过该地块为商服用地,用于批发零售、住宿餐饮,将丰富该地块周边配套。
土拍点评:
作为苏州的“供地大户”,2017年共计出让20宗地块,包括6宗住宅用地、4宗商住用地和10宗商服用地。土地出让总面积约819289.7平方米(约合1229亩),土地出让总金额约181亿元。2017年吴中区8个片区均有地块出让,其中木渎、太湖新城、临湖、甪直涉宅类地块争抢依然比较激烈。太湖新城拿下了经营性建设用地总出让面和总的成交金额两项第一,分别占据吴中区全年的29%和35%。排在第二位的是太湖度假区,总出让面和总的成交金额分别占据吴中区全年的26%和19%。太湖度假区目前正快速发展:轨道交通5号线正在紧锣密鼓地建设中,通车后板块交通配套将进一步升级;而板块本身就具备得天独厚的自然景观,配套也逐步完善。
此次土拍吴中区共有7宗地块出让,今日出让的6宗地块中71、72号地块表现突出,70、73号地块溢价成交,69、74号地块由于地块自身以及限制条件较多,流拍。明日上午9:00临湖一宗住宅用地将拍。
69号文溪路北侧、友新路西侧地块流拍。该片区已将近3年未供地,在区域目前在售项目较少,周边楼盘和昌熙溪里项目,2015年拿地楼面价为7453元/㎡,目前售价21000元/㎡左右。区域项目以高层为主,兼容多层、叠墅,高层在售均价为19500元/㎡-22000元/㎡左右。该宗地块起拍楼面价已达到15000元/㎡,目前房企普遍面临资金紧张、融资困难的现状,在获取地块时势必慎之又慎。加上该地块需设置一所幼儿园,幼儿园用地面积不低于4050平,规模不低于3轨9班,方案报审时需提供教育部门意见,建成后须无偿移交属地政府,不动产权归属地政府所有。
而位于吴中区甪直的74号地块由于出让要求更为苛刻,根据挂牌文件,竞买人或其实际控制人须为境内或境外上市公司;竞买人报名时须提供建筑面积(不含酒店、办公面积)不小于7万平方米的单个商业项目不动产权证(或土地证、房产证),权证使用权人为竞买人或竞买人的实际控制人所控制的公司;本地块的商业、住宅需同步开发建设。最终没有房企报名,从而流拍。
【土拍观察】:
整体表现趋理性9宗限价地块2宗进入一次报价
本次网拍地块中9宗涉宅类地块全部限价,开拍前度假区已有2宗地块超过市场指导价,2宗地块流拍。最终结果显示,成交的7宗地块中除吴中区太湖度假区的苏地2017-WG-71号、72号地块进入一次报价外,1宗底价成交,4宗溢价成交。
其中70号惠苏码头地块,对房企业要求较高,需要2017年度世界500强企业虽超出市场指导价的11%,但未进入一次报价。该地块十分考量房企的实力,最终由平安竞得。
总体来看,在一系列政策调控以及国家对于房企拿地资金管理趋于严格的大环境下,房企竞拍出价更加谨慎,整体溢价明显降低。
新面孔积极加入实力房企继续“深耕”
从今日的土拍结果中可以看出,成交的地块中有1宗为“新面孔”,拿下了姑苏区地块的永威置业。其余地块几乎均为入驻苏州的“老面孔”收入囊中。朗诗、华宇、平安、龙湖等全国拿地房企回归苏州,积极补仓、布局深耕,也意味着对苏州未来房地产前景的看好。
潜力板块、优质地块仍然受关注度较高,这点从吴中度假区两宗住宅地块迅速达到网上中止价格,进入一次报价中可以看出,竞争激烈不可避免,品牌房企看好苏州及吴中区未来的发展,长三角仍是实力房企重点布局区域。
最近大家都在问,房地产市场冷了吗?土地市场冷了吗?目前看,似乎还没有,或者用“分化”、“理性”这样的词来形容更恰当。每次土拍,都出现了“遇冷”或者“热度不减”等字眼,其实每块地本身的出让要求、周边的情况都不同,开发商也有自己的考量。
今日土拍成绩单已出,明日继续。
明日,苏地网挂6号公告还有另外11宗地块待拍,其中8宗城镇住宅用地、3宗商住用地。包括吴中临湖1宗,相城6宗和高新区4宗。11宗地块总面积共计68.5万平方米,起拍总额174亿元,究竟明日竞价情况如何,敬请继续关注土拍直播!