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土拍直播间 · 苏州:路劲、荣盛、中南“前一手”拿地 最高溢价率67.8%

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土拍网 2019-05-09

摘要 5月8日,苏州市自然资源和规划局对苏地网挂[2019]2号公告中的3宗地块进行网上竞拍。土拍统计,3宗地块全部成交,总成交面积为120000.4㎡(约180亩),成交总价为406541万元(约40.65亿元)。

土拍讯三宗地平均溢价率50.05%,最高溢价率67.8%,甪直地块楼面价创下板块新高,浒墅关地块竞价85轮、耗时1小时51分钟……5月8日的土拍,从前两宗地块现房销售前一手直接成交,到浒墅关地块漫长“拉锯战”后,“定格”在封顶销售前一手。土拍“前一手”拿地,似乎成了一种“通用模式”?

 

5月8日,苏州市自然资源和规划局对苏地网挂[2019]2号公告中的3宗地块进行网上竞拍。土拍统计,3宗地块全部成交,总成交面积为120000.4㎡(约180亩),成交总价为406541万元(约40.65亿元)。

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(今日成交详情一览表)

 

网拍直击

 

路劲、荣盛顺利拿地“定格”现房前一手

 

上午10点,苏地2019-WG-8号地块进入限时竞价。继4月26日的6轮报价后,无新的报价出现。4分钟后,“买主”揭晓,苏州隽翔房地产开发有限公司(路劲地产)竞得地块。总价“定格”在134294万元,楼面价17152.18元/㎡,溢价率46.3%。地块没有突破现房销售的临界点,须封顶销售。

 

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无独有偶,上午11点,苏地2019-WG-9号地块进入限时竞价。地块在开始后,同样无新的报价出现,4分钟后,直接成交。由常州荣盛上元房地产开发有限公司(荣盛房地产)竞得,总价88355万元,楼面价14263.08元/㎡,溢价率67.8%。地块同样未突破现房销售的临界点,须封顶销售。

 

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另外,该成交楼面价成功刷新板块内之前由弘阳地块(姑苏正弘府/弘阳甪源)保持的14191元/㎡的成交纪录。

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(2019年须封顶销售地块数据统计)

 

据土拍大数据统计,进入2019年后,苏州市区已有5宗地块出让价格超出市场指导价,须封顶销售,分别为园区首金新创地块、姑苏区融信地块、相城区恒信地块、高新区大华地块及4月24日拍出的吴中区尹山湖碧桂园地块。加上今天拍出的两宗封顶销售地块,已有7宗地块须封顶销售。

 

这一方面证明了,相对于去年下半年房企资金的“紧张”,今年融资环境有所改善,房企资金明显充裕了很多。另一方面也证明了,市场回暖的情况下,房企对于苏州房地产市场的预期有所提升。

 

再回到两宗地块的周边历史成交地块来看,与木渎路劲地块相邻的金猫路西地块于2019年1月11日成交,楼面价14194.03元/㎡。对比之下,此次成交价格高出了2958.15元/㎡。而甪直地块则直接创下板块楼面价新高。对比年初拿地心态,目前不少房企对于市场的预判又高了不少,为了能够成功拿地,参拍地块的报价方式都“简单直接”了许多。

 

1小时51分钟 “跳价”至封顶前一手中南竞得浒墅关地块

 

下午1点,苏地2019-WG-10号地块进入限时竞价。相对于自由竞价阶段的“低调”,进入限时竞价后,参拍房企纷纷出价。报价战线拉得比较长,节奏缓慢。经过1小时40多分钟的“拉锯战”,尚无定论。在第83轮报价时,跳价2800万元;第85轮报价,跳价3500万元,直接达到了封顶销售前一手。最终,报价在此处“定格”,经过1小时51分钟确定“买主”。由苏州裕全置地有限公司(中南)竞得,总价183892万元,楼面价15991.66元/㎡,溢价率45.38%!

 

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对比地块周边的历史成交情况,该地块的成交楼面价处于一个中等水平。地块北侧的首开金茂煕悦,成交楼面价为16828元/㎡。目前正在新房销售,89-105㎡户型,均价23955元/㎡。地块东北侧的苏悦湾,成交楼面13300元/㎡。目前新房在售,76-121㎡户型,均价22000元/㎡起。

 

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而从整个板块来看,区域内在售新房项目多,房源库存量大,地块入市后,面临着激烈竞争的市场环境。这也是房企不敢博“封顶销售”这一关卡的一个因素。

 

另外,从地块的规划条件来看,未来将建设15-26层之间的精装修高层、小高层房源。如何做到新房产品与其他项目的差异化,找到其竞争优势,是中南房企在产品规划时需要进行深入研究的。

 

土拍研究院观察 

 

3宗地块平均溢价率达50.05%

 

今日成交的3宗地块,平均楼面价15928.13元/㎡,平均溢价率达50.05%。溢价率超过了50%这个数值,足见今日出让地块的成交价格水平。其中最高的溢价率为甪直地块,达到了67.8%。

 

土拍大数据统计,2019年1月1日至今,苏州市区(不含吴江)成交的34宗地块,平均楼面价为15439.43元/㎡,平均溢价率为25.84%。此次成交地块的溢价率明显拉高了平均水平。

 

房企拿地意向强烈

 

此次拿地的3家企业,路劲、荣盛及中南均表现出强烈的拿地意向。路劲和荣盛为防止地块旁落,直接在自由竞价阶段将地价报价至现房销售前一手。而荣盛在限时竞价的最后一轮,直接跳价了“3500万元”,报价至封顶销售前一手。这几波报价“操作”,意图明显,均直接体现出了房企强烈的拿地意向。

 

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(荣盛4月份在长三角城市群拿地一览)

 

其中,值得指出的是,荣盛在进入4月份后,已先后在南通(2宗)、合肥(1宗)、南京(3宗)拿下6宗地块。加上今天成交的地块,4月份荣盛已“斩获”7宗涉宅类地块,最低溢价率为38.64%,总面积达343681㎡,总出资682651.7万元(合约68.27亿元)。从其“大手笔”拿地,一方面可以看出,其资金实力雄厚,拿地积极,收获颇丰。另一方面可以看出,其将长三角城市群视作重点投资区域,积极布局长三角区域内城市,对于长三角一体化发展信心十足。

 

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