当前位置:首页  > 土拍视点--[研究员]  > 正文

聚力工业转型、打造水乡特色——新机遇下无锡惠山玉祁即将“破茧蝶飞”

来源:

土拍网

作者:

- 2019-11-04

摘要 悠悠历史长河,浩渺芙蓉湖中地,诞生了一座承载了6000余年历史文化的小镇——玉祁。

悠悠历史长河,浩渺芙蓉湖中地,诞生了一座承载了6000余年历史文化的小镇——玉祁。

 

“十亿元镇”历史沿革下经济保持活跃

 

玉祁经济起步较早,发展较快,1983年就成为全国首批“亿元乡”。进入九十年代后,两次入列“江苏省农村综合经济实力百强乡镇”。1998年完成国民生产总值10亿元,完成工业总产值29.3亿元,工业销售收入23.7亿元,完成外贸供货额6.54亿元;第三产业3.4亿元,上交国家财政7000万元。

 

近年来,玉祁街道始终坚持产业强镇战略不动摇,大力推动实体经济高质量发展。目前,辖区共有工业企业1370余家,其中,规上工业企业104家,亿元以上企业产值37家,上市企业7家。2018年,玉祁街道实现生产总值125.9亿元,财政总收入10.21亿元,其中一般公共预算收入5.76亿元。全社会固定资产投入51.58亿元,其中工业投入25.88亿元、服务业投入25.7亿元。2018年完成工业总产值251.7亿元,规模以上工业产值214亿元,工业销售收入254.6亿元;规模以上工业销售收入216.4亿元;进出口总额65800万美元。

 

“工业转型、水乡特色”全新定位助力产业升级

 

2018年8月,无锡市政府正式发布《无锡市惠山区玉祁街道控制性详细规划》,玉祁将以现代水乡特色镇,工业转型示范镇为总体定位,规划形成“双核联动、点轴串联、五片聚力、水绿抱城”的空间结构。

 

5a21b04cbfb2cd143ef9faced860c099.jpg

 

“双核联动”:分别为玉祁老镇及平湖新城的两大核心区,未来形成双核联动带动新老镇一起共同发展。

 

“点轴串联”:打造振祁(湖西)路经济发展轴,北接老镇核心区,南联新城核心区,通过点轴串联促进新老镇区一体协同发展。

 

“五片聚力”:魅力老镇区、平湖新城区、产业提升区、高新产业区以及道口经济区,五大功能片区集聚发展。

 

“水绿抱城”:充分利用玉祁水网密布,水系发达特点,结合外围生态农业打造水绿交融的灵动江南小镇。

 

“快速路网”新布局强势唤醒区域活力

 

玉祁位于无锡、常州、江阴三地中心枢纽,并拥有高速道口,交通十分便利。《无锡市惠山区玉祁街道控制性详细规划》对玉祁街道综合交通体系进行规划梳理,分别从城市道路网络、公共交通、慢行交通及静态交通等方面进行综合考虑,形成功能布局完善、服务水平优良、技术水平领先、规模适当的综合交通网络。

 

c312986f2b757ccd263dfbbc0b1b2d6a.jpg

 

此外,在新一轮无锡城市总体规划中,针对快速路网构建了面向区域开放的“两环十射四联”的架构。其中“两环”由内环快速路和外环快速路构成。内环快速路由金城路、江海东路、凤翔路-青祁路-蠡湖大道构成,为现状快速路,形成无锡市核心区的快速交通保护壳,减少过境交通对老城区路网的冲击影响。外环快速路主要由西环路、高浪路、新锡路和北环路构成,为新增快速路,串联太湖新城、新区、锡东新城、惠山新城以及洛社、玉祁-前洲组团,形成外围快速交通走廊。

 

玉祁稀缺宅地平湖城1号地块推介

 

地块位于曙光路与玉洁路交叉口东北侧,土地面积56743.4㎡,约合85亩,用地性质为以居住用地为主的商住混合用地。地块占据玉祁平湖新城和老镇区中心交接位置,依托平湖新城的不断完善的发展载体,地块交通便捷,配套齐全,市场前景看好,具有较大的投资潜力。

 699bebb3b3cd6c90be8cc742647a99af.jpg

0a214e1df616b4ebe20d4a5494e0efea.jpg

(地块红线图)

 

地块规划要求

 

1. 地块规划为以居住用地为主的商住混合用地(其中商业、办公建筑面积占总核定建筑面积比例不小于5%,不大于7%)。

 

2.地块内建筑高度≤80m (住宅高度不低于11层)。

 

3.需配建物业管理用房1处,建筑面积不小于物业管理区域总建筑面积的4‰。

 

4.健身点用地面积不小于600㎡,可结合绿地设置,室内文体用房不小于250㎡。

 

5.需配建公共厕所1座,达到二类标准,建筑面积不得小于60㎡。

db33b64f5179e5b3344ca64b06dddaae.jpg 

(地块卫星图)

0e0507b1a370d44cfc951453e67ecd09.jpg

(地块航拍图)

 

周边配套分析

 

交通配套:北邻沪宁高速玉祁道口、南面紧临沪宁高速玉祁道口,交通主干道堰玉路,5分钟车程直通高铁惠山站;北面为玉祁客运站,拥有锡、澄、常三市的人流基础。

 

商业配套:美特购物广场等。

 

休闲配套:文昌公园、唐平湖湿地公园等。

 

医疗配套:惠山区第三人民医院等。

 

教育配套:玉祁中心幼儿园、玉祁中心小学、玉祁高级中学等。

 

地块价值分析

 

01

企业落地、配套发展催生片区居住需求

 

近年来,惠山工业转型集聚区的加速开发,重点打造以汽车整车及零部件制造业、高端装备制造业、高端复合新材料和节能环保等新兴产业为主导的先进制造业发展基地。7月17日,中国电建集团上海能源装备有限公司与玉祁街道携手合作,共同建设新能源装备项目。该项目是致力于打造新能源装备研究成果转化、产业制造、平台培育一体化的综合性项目,总投资超15亿元。

 

产业集聚作为人口吸附的重要载因,近年来,玉祁街道及惠山工业转型集聚区招商成绩显著,引进企业约80家,经济增长更具活力,对人口的吸纳力更强,未来将吸引5万人口聚集。人口的聚集最终必将反作用于区域的各项产业,尤其是对房地产需求不可遏制的增长。此外,目前街道辖区总面积36.37k㎡,下辖15个村(社区)居民委员会,常住人口近10万。这样一个较为庞大的人口群体在日益增长的经济发展效益的影响下,对住宅的追求将提升到“质”的层面,未来,品质住宅需求十分强劲。

 

02

6年未供地,片区楼市活力亟待点燃

 

10月30日上午,江苏华广置业有限公司以底价1.598亿元拿下洛社新城14号地块(XDG-2019-56号),成交楼面价8014.11元/㎡。纵向来看,从2016年锡西中心洛社板块楼面价的1600元/㎡,到去年4月国瑞以7159.97元/㎡的楼面价竞得洛社15号地块,再到如今洛社新城14号地块“8”字头楼面单价,短短3年时间,翻了近四倍的土地价格都在阐释着区域价值的不断飞跃以及片区巨大的人居需求。

 

值得关注的是,作为毗邻板块,玉祁的土地市场供应距今已有6年的“空窗期”,此前开发的项目基本售罄,在没有新项目及时供应的情况下,区域新房市场或将直接断链。目前,地块周边主要以汇秀苑、香颂湾、宝龙湖畔花城等成熟社区为主,3km内暂无在售新盘,片区新房市场“房荒”已久。放眼整个平湖新城,只有玉麒会、宝龙香槟湖和龙泽半岛逸湾等新盘在售,房源多为大户型,可选择性较小。从≤2.2-2.4的容积率来看,地块或将打造高层+小高层产品,地块入市之时,将直接填补片区刚需和刚改置业需求的缺口,市场潜力不言而喻。

  • 1
  • 2