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年终盘点·合肥|政策篇:2019年合肥土拍调控“连续升级” 土地市场回归理性,渐趋稳定

来源:

土拍网

作者:

- 2020-01-13

摘要 土拍讯 回眸2019年的这一年,土拍政策调控趋紧,合肥土地市场表现有所起伏。面对不断变化的市场环境,合肥响应“房住不炒”的号召,“8.28新政”的落地犹如一针“镇静剂”注入合肥土地市场,让土地市场回归理性,更加稳健地发展。

土拍讯 回眸2019年的这一年,土拍政策调控趋紧,合肥土地市场表现有所起伏。面对不断变化的市场环境,合肥响应“房住不炒”的号召,“8.28新政”的落地犹如一针“镇静剂”注入合肥土地市场,让土地市场回归理性,更加稳健地发展。
合肥土拍市场上半年经历了高潮迭起的两次大型土拍之后,催生了“8.28”合肥土拍新政,调整土地最高限价,取消摇号拿地方式,增加竞自持环节,建立房价和地价联动机制。一方面部分区域地价根据周边一二手房价格得以调整,鼓励企业拿地;另一方面竞自持提升企业取地门槛,一改合肥市场竞争格局。
 
合肥土拍5个月连续调控3次
今年以来,合肥土地市场调控不断,从4月份的滨湖地块限价,到5月份的严禁房企围标,再到8月份的土拍新政。5个月时间,连续3次调控升级。
 
4.12合肥滨湖土地限价
4月12日,合肥土地市场网出台了关于调整滨湖新区居住用地区域最高限价执行标准的公告。调整后的滨湖区最高地价为2280万元/亩,最高楼面价地价为17100元/㎡。
 
5.21合肥严禁房企围标
5月21日,合肥土地市场网发布关于进一步明确竞买资格审查的公告!目的是为了维护土地市场的公开公平公正,尽可能避免关联公司报名参加同一宗地的竞买,最大限度地防止围标现场发生。
 
8.28合肥土拍新政
 
 
2019年8月28日晚间,合肥土地市场网发布一则《公告》,宣布两大土拍新规正式落地。为贯彻落实房地产长效管理机制,实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标,促进房地产市场平稳健康发展,合肥土地市场做出了以下调整!
1、调整商品住宅用地定价方式
建立房价和地价联动机制,根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价)。
2、调整商品住宅用地拍卖方式
将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。
竞价达到最高限价时,转竞拍自持用于租赁的商品住房。以最高限价为商品住宅用地成交价,以竞自持用于租赁的商品住房计容建筑面积最大者为宗地竞得人。
3、租赁商品住房实行全装修交付
自持用于租赁的商品住房应相对集中,成幢连片;其不动产权证书统一首次登记至竞得人或其成立的全资子公司名下;与可售商品住房共享小区配套设施。
自持用于租赁商品住房实行全装修交付,不得分割转让、不得改变房屋用途,单次租期不得超过15年。
 
合肥新政前后对比
合肥8.28新政,为合肥房地产市场带来了2个至关重要的信息。一是定价的调整,二是拍卖方式的变化!
1、定价方式调整,增加二手房参考价格
合肥的商品住宅用地定价方式,从参考区域新房销售价格变成参考新房+二手房综合均价。
此前受到限价的影响,合肥许多区域出现了“限价盘”,新房价格与周边二手房均价皆出现了明显的倒挂现象。这些限价盘的价格优势明显,有的楼盘与周边差价最高甚至达到6000元/㎡。
而新政的出台将会减少这种倒挂盘的现象出现。未来纯新盘的定价,既要结合新盘的价格,也要综合区域二手房的价格。这么一来,未来合肥的“限价盘”将会逐渐消失。
2、拍卖方式调整,触顶最高价进入“竞自持租赁”
将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。
以前达到最高限价的房企会统一进行摇号来决定地块的竞得房企,如今地块达到最高限价后,还要进入“竞自持租赁”阶段。租赁的商品住房计容建筑面积最大者为宗地竞得人。
拍卖方式的改变会让房企更加理性的拿地,而对土地价格也会起到一定的控制作用。
 
8.28新政后
合肥土地市场出现的现象
1、新政后首场土拍,4宗地最高限价全降
 
 
9月27日,新政后首次供应涉宅用地,庐阳、高新、新站4宗地块起拍价与最高限价较之前都有所调整。
其中庐阳、高新3宗地块的起拍价上调,新站的起拍价下降。
庐阳N1901地块:起拍价由750万/亩调整为965万/亩,上调幅度为28.67%;
庐阳N1902地块:起拍价由755万/亩调整为965万/亩,上调幅度为27.81%;
新站XZQTD254地块:起拍价由600万/亩,调整为575万/亩,下调幅度为4.17%;
高新区AL-2-1、2号、3号地块:起拍价由900万/亩,调整为1225万/亩,上调幅度为36.11%。
最高限价方面,庐阳、新站、高新4宗地块集体下调,下调幅度最高达到51%。
庐阳N1901地块、庐阳N1902地块:最高限价由2595万/亩调整为1254万/亩,下调幅度为51.68%;
新站XZQTD254地块:最高限价由1243万/亩调整为743万/亩,下调幅度为40.23%;
高新区AL-2-1、2号、3号地块:起拍价由之前的2154万/亩,调整为1591万/亩,下调幅度为26.14%。
 
2、土拍热情退却,地价降温持续
2019年合肥土地供应呈现前高后低的情况,上半年合肥宅地供应量较大,进入下半年后,土地供求热度下降,合肥土拍新政之后土地成交更是接连“遇冷”。9月27日,土拍新政后首拍遇冷,供地11宗,其中涉宅用地4宗,最终3宗流拍,仅1宗在竞自持阶段成交,出让金额仅8.04亿。10月17日,经历三次供应的新站区XZQTD254号居住地块流拍;11月8日,肥东、肥西共2宗居住用地流拍;11月28日高新区、巢湖市共2宗地块流拍。12月13日,包河、肥西、长丰共3宗地块流拍。
与上半年土拍市场火爆情形相比,以往能低溢价成交的宅地,随着市场下滑,这类地块往往只能底价成交。新政后土拍降温显然已蔓延到热点区域,热点区域地块底价成交甚至出现流拍的情形。
 
3、品牌房企投资趋缓,中小房企成拿地主力
进入第4季度之后,安徽省各地供地节奏提升,合肥、芜湖、滁州等地供地速度加快。但与上半年品牌房企扎堆抢地不同的是,品牌房企拿地热情稍有冷却,省内及周边城市中小房企成土拍主力。
2019年4月份开始,金融机构违规放款给房地产市场的事件频出、土地市场上高溢价地块的频现,使房企的融资环境有所紧张。8.28合肥土拍新政之后,融资渠道更是逐渐收紧,品牌房企投资愈发谨慎甚至停止拿地。受房地产行业降杠杆影响,规模较大的品牌房企严重受制于高负债的融资能力。在当前行业融资严控的背景下,品牌房企投资趋缓。
 
4、平均溢价率明显降低
 
 
从各季度平均溢价率来看,在新政出台前第一季度的平均溢价率为105.9%,第二季度为55.4%。8.28新政出台后,溢价率明显下跌,第三季度与第四季度溢价率皆低于20%。
从最高溢价率来看,8.28新政之前,最高溢价率为140%,是由南京金郡拿下的位于包河区历口路以东,龙川路以南的S1902号地块。8.28新政之后,最高溢价率为41%,是由置地拿下的位于包河区合巢路以北、马鞍山路以西的S1914号地块。
从溢价率不难看出,新政之后合肥市区土拍热度得到有效控制,达到了“稳地价”的目的。
 
5、楼面价1万+地块 数量在减少
从楼面价来看,新政后楼面价1万+地块数量得到有效控制。据土拍数据统计,2019年1月至今,合肥市区楼面价1万+地块共计16宗,其中8.28新政前,楼面价1万+地块14宗。滨湖区湖北路以东,扬子江路以南的BH2018-02号地块以17100元/㎡成为最高楼面价地块。而8.28新政后,楼面价1万+地块仅2宗,1宗为包河区S1914号地块,成交楼面价13458.27元/㎡,另1宗为高新区AL-2-1、2号、3号地块,成交楼面价10349.95元/㎡。
 
土拍研究院观察
从8.28新政后合肥的土地市场表现来看,整体相对理性平稳,已达到了调控的主要目的。新规则的亮相,已防止出现土地市场过热的现象。一是调整商品住宅用地定价方式,降低溢价率,稳定预期;二是新政将新房售价与二手房价格纳入最高限价的参考指标体系中,使地价与房价密切挂钩,能有效防止地价与房价严重脱节,一定程度上抑制地价;三是增加租赁住房供应量,促进租赁市场发展,将保障性住房与商品房开发绑定,满足居住需求。
2020年,合肥土地市场或将延续2019年下半年“平稳”的主旋律,理性、谨慎将是房企拿地的态度,低溢价成交或是常态化。
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