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土地市场成交金额创近五年新高 楼市最新均价19321元/㎡ 环比小幅下跌

来源:

土拍网

作者:

马晓钰 2021-10-14

摘要 2021年1-9月份,南通市区(不含通州区、海门区、通州湾示范区,下同)共成交33宗经营性建设用地,总成交金额超347亿元,创近五年新高,同比涨幅明显。

土拍讯  2021年1-9月份,南通市区(不含通州区、海门区、通州湾示范区,下同)共成交33宗经营性建设用地,总成交金额超347亿元,创近五年新高,同比涨幅明显。楼市板块市场整体表现分化,一季度市场延续了2020年年末的热度,因此整体成交量好于预期,但从二季度开始,随着新政的发布,市场表现开始降温,购房者观望情绪加重,楼市销售情况一般。整体来看,2021年1-9月份南通市区房地产市场表现平稳。

 

土地市场整体表现:

据土拍大数据统计,2021年1-9月份,南通市区共成交33宗经营性建设用地,总成交面积186.1万㎡,同比上涨23.56%;总成交金额347.69亿元,同比上涨37.39%。

 

2021年,为有效遏制土地市场过热的现象,南通市区积极主动改变推地模式,在市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)范围内采取集中挂地、集中出让的形式。2021年6月份南通首批次集中供地挂出,并于7月份顺利落幕,因此2021年1-9月份成交数据主要体现在7月份,总成交面积144.91万㎡,总成交金额306.45亿元。

 

2021年1-9月份,南通市区共成交16宗住宅用地,总成交面积141.53万㎡,总成交金额336.08亿元,其中5宗地块由品牌房企竞得,北京首开、龙光&越秀、福建华创作为新晋房企率先落子南通,幸运中凸显实力其余均由本土房企竞得。

 

展望第四季度,南通二批次地块已挂牌

二批次地块11月初出让   供地新规下市场热度几何?

 

7月22日,住建部表示要加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,着力建立房地联动机制,推广北京市集中供地做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

 

国庆假期第一天,南通迎来第二批次地块的集中挂牌,共推出24宗经营性用地,总占地136.73万㎡,总起价180.92亿元,涉及南通市崇川区、创新区、开发区、苏锡通园区、通州区以及海门区,重点涉宅地块共计16宗,其余均为保障性限价房用地、乡镇地块及商服用地。 

 

相较于首批次集中挂地,二批次挂地对资金来源审查更为严格。要求竞买人在参与土地竞拍过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。在竞买报名阶段,竞买人须申报保证金的资金来源,并对上述要求进行承诺,提供竞买保证金来源情况申报表和承诺书。

 

值得注意的是,16宗重点涉宅地块采用“限地价摇号”或“地价房价双控+摇号”的竞买规则,未来房屋最高备案均价为30000元/㎡。该批地块将于11月1日、2日、3日、4日集中出让。

 

多地加大保障性租赁住房供给力度   南通二批次集中挂地推出7宗安置房地块

 

近期,多地公布“十四五”时期住房发展规划,且都提出大力发展保障性租赁住房,其中江苏提出“十四五”期间将新增保障性租赁住房20万套(间)。南通二批次集中挂地共推出24宗经营性用地,包含17宗涉宅地块与7宗安置房地块,相较于首批次集中挂地,安置房地块数量明显增多。本次推出的24宗经营性用地分布如下:

 

崇川区推出4宗地块,包含3宗安置房用地和1宗商住用地,商住地块江海大道南、通生路西、运河北岸路东北侧,占地面积30.65万㎡,起始金额51.46亿元,起拍楼面价7632元/㎡,体量较大,且不接受联合竞买,或将建设此前签约的星河科创CBD项目。

 

创新区仅推出1宗商住用地,地块位于静海大道西、崇川路南、十八湾横河北、规划道路东侧,占地面积3.88万㎡,起始金额12.17亿元,起拍楼面价15015元/㎡。

 

开发区推出2宗住宅用地,地块位置相邻,均位于东方大道西、振兴小学东侧路东,总占地面积11.89万㎡,总起始金额17.19亿元,起拍楼面价最高10400元/㎡。

 

苏锡通园区仅推出1宗住宅用地,地块位于江港路北、金英西路西侧,占地面积11.04万㎡,起始金额7.59亿元,起拍楼面价3843元/㎡。

 

通州区共推出7宗地块,包含1宗商住用地和6宗住宅用地,总占地面积32.05万㎡,总起始金额45.9亿元,起拍楼面价最高10785元/㎡。

 

海门区共推出9宗地块,包含5宗商住用地和4宗安置房用地,其中5宗商住用地总占地面积20.88万㎡,总起始金额27.69亿元,起拍楼面价最高11510元/㎡。

 

楼市板块整体表现:

“双限”政策影响  新房均价小幅下跌

据统计,2021年1-9月份南通市区商品住房总供应量为189.71万㎡,总成交量为143.37万㎡,两大数据相较于2020年同期相差不大。

 

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以上数据来自克而瑞

 

整体来看,2021年1-9月份商品住房供应量与成交量均主要集中在第二季度,其中6月份供应量为36.56万㎡,是前三季度中供应量最高的月份;5月份成交量为28.61万㎡,是前三季度中成交量最高的月份。

 

从上图明显可以看出,第三季度整体表现欠佳,供应量与成交量相较于前两季度均有明显下跌,成交均价在上半年基础上有小幅下降,可见受多项政策影响,市场热度有所降温。

 

市场供应量加大   存量和去化周期齐增

从月度存量和去化周期来看,2021年1-9月份南通市区商品住房存量整体呈现上涨趋势,尤其是从6月份开始,商品住房存量已经突破100万㎡,其中9月份商品住房存量更是达到111.9万㎡,为前三季度最高水平。

 

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以上数据来自克而瑞

 

从上图可以看出,去化周期自6月份开始,涨幅较为明显,前五月去化周期维持在4个月以下,6月份去化周期延长至5个月,9月份更是达到6.4个月,这与下半年市场供应量大幅上涨有关。整体来看,去化周期保持在相对合理的区间范围内,市场表现稳定。

 

展望第四季度,调控从严,市场表现趋稳

 

多宗地块规划出炉   多个新盘亟待入市  

2021年7月份,南通首批集中出让地块成交,26宗普通商品房用地总成交面积206.47万㎡,总成交金额410.41亿元,目前已有多宗地块公示规划。

 

其中市区已公示规划的地块有R21012、R21018、R21019和R21020;通州区已公示规划的地块有R2021-007、R2021-008、R2021-010、R2021-020和R2021-021;海门区公示规划的地块有CR21027、CR21028、CR21029和CR21030。

 

市区已公示规划地块中,包含中创区两宗、滨江板块一宗和市北高新区一宗,分别由招商、龙光&越秀、南通城建和福建华创竞得,其中福建华创地块由旭辉操盘。根据规划公示,四大项目多以小高层、高层为主,共计约4536户。

 

通州区已公示规划地块中,包含川姜镇一宗、金沙湾新区一宗、银河新区一宗以及高新区两宗,分别由碧桂园、万科、龙湖和圆融竞得,其中万科竞得金沙湾新区以及高新区各一宗地块。根据规划公示,五大项目涵盖洋房、多层、小高层、高层等业态产品,共计约5081户。

 

海门区已公示规划地块中,包含三星镇两宗、北部新城两宗,分别由新城、狮山置业和上骏商业竞得。根据规划公示,四大项目涵盖洋房、多层、高层等业态产品,共计约2342户。

 

待上述项目开盘入市后,房源供应总量超万套,届时将为新房市场注入新的活力。

 

各地政策陆续出台   房地产调控从严

 

2021年各地楼市调控政策密集出台,不但力度大,指向也更为精准据中原地产研究中心统计数据显示,2021年累计房地产调控已经突破420次,月均达50余次,且在8月份,仅单月房地产调控就超过68次

 

就南通而言,2021年4月份,中共南通市委办公室发布通知,要求实行覆盖全市域的地价房价精准化“双控”制度,实行相对集中公告和出让,“控房价、控地价”方式供应,严格控制土地溢价率。

 

此外,还推出了关于住房公积金贷款等相关政策,此次政策明确,为进一步发挥住房公积金的政策引导作用,按照“保一限二禁三”的原则对现有贷款额度进行调整,引导合理住房消费,抑制投资投机购房,并结合住房公积金运行情况,对购买第二套住房公积金贷款额度进行调整,按照原标准的50%执行,最高贷款额度为20万元/人。

 

接着在8月12日,南通市住房和城乡建设局官网发布《关于全面推行住宅工程质量信息公示制度的实施方案》的通知,决定自2021年9月1日起在我市全面推行住宅工程质量信息公示制度,大力提升住宅工程品质。

 

土拍研究院点评

维持“三稳”调控力度不变  土地市场成交情况好于预期

 

今年,南通积极响应国家“房住不炒”政策,坚持“稳地价、稳房价、稳预期”,主动实行“双限”竞拍规则,在市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)范围内采取集中挂地、集中出让的形式目前首批次集中挂地已于7月份顺利落幕。就最终成交情况而言,26宗普通商品房用地吸引超百家房企参拍,尽管过半地块以底价或者低溢价率成交,但热门板块的地块热度依旧较高。通州区出让的6宗地块中,有5宗地块触顶最高限价进入现场摇号阶段,最终均以第一顺位成交。

 

目前南通第二批次地块已经挂牌,通州区依旧是推地“主力军”,7宗地块总出让面积32.05万㎡,总起始金额45.9亿元。相较于首批次集中挂地,此次对部分条件作了调整,例如下调最高溢价率至15%;公示期统一为5个工作日;资金来源审查更加严格等。究竟二批次地块能否再创佳绩?值得期待!

 

楼市金九成色不足,“银十”能否扭转形势?

 

在目前房地产市场政策持续收紧的背景下,全国楼市普遍降温,“金九明显成色不足,十一“黄金周”也有明显失色。据克而瑞研究中心数据表明,十一假期(2021年10月1日-10月7日)60个重点监测城市新房累计成交187万㎡,同比下降43%,与2019年同期相比,降幅达到33%。

 

就南通而言,南通市区9月份商品住房成交面积仅5.86万㎡,环比下跌45.34%,各大新盘去化效果也并不理想,整体受楼市下行的影响较大。但10月份南通将迎来多个新盘入市,据资料显示,南通10月份预计有26盘入市,其中9个纯新盘首开,预计新房源供应量超4910套。

 

此外,9月份南通市区、通州区、海门区等地公布了多个新盘规划,涵盖洋房、多层、小高层、高层等业态产品,房源供应总量超万套,预计将于第四季度陆续开盘入市,届时也将有效缓解楼市成交量下跌的情况。

 

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