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均价21575元/㎡!成交1393亿元!2021年市区商品住宅供应强劲、需求扩容

来源:

土拍网

作者:

- 2022-01-14

摘要 2021年倏忽而过,这一年,对无锡来说意义重大。

2021年倏忽而过,这一年,对无锡来说意义重大。上半年新房供销两旺,土地市场热闹异常;下半年市场出奇冷静,特价房频出;时至年末,央行降准降息,政策放宽,楼市回暖信号强烈…

 

管中窥豹,固然难以知其全貌,但结合楼市数据,梳理内在逻辑,必然有助于我们以更宏观的角度来洞察房地产,预测其走向。

 

2021年1-12月,无锡商品住宅供应659.48万㎡,供应套数55992套,成交645.8万㎡,成交总套数54487套,成交均价21575元/㎡,成交总价1393.3亿元。

 

2021年供求强劲均价5连涨

 

自2016年实施调控政策以来,调控效果明显,供求基本持平,2018年达到峰值后开始回落,楼市逐步回归理性。2021年商品住宅供求比1.02,供销两侧表现明显优于2020年。具体来看,供应面积659.48万㎡,同比上升99.16万㎡,涨幅17.7%;成交面积645.8万㎡,同比上升49.66万㎡,涨幅8.3%。

 

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受多个高价盘入市带动以及土地价格走高等因素的影响,成交均价稳步上涨再创年度新高。2021年,商品住宅成交均价达21575元/㎡,同比上涨1732元/㎡,涨幅8.7%;成交金额也接近1400亿元。

 

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新吴区为供应成交大户

 

从各区成交表现来看,新吴区以成交总面积139.6万㎡、成交总套数12862套、成交总金额278.5亿元位列各区第一。供应方面,新吴区160.4万㎡的供应面积及1477套的供应套数也为各区之最。2021年新吴区新盘面市量较多,梅村、商贸区、鸿山等板块,都不缺“新面孔”的推出,成交十分活跃。

 

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成交均价方面,位列第一的经开区已突破“3”字头,达30906元/㎡。惠山区以18260元/㎡的均价位列最后,依然保持着“最实惠”的地位。

 

6月为全年分水岭

 

从单月数据来看,各月成交供应数据虽有波动,但总体保持均衡。上半年,尤其是二季度,无锡商品住宅签约量一路攀升,楼市热度也日趋升温,尤其是6月份,成交位居全年高位。前六个月成交面积达371.56万㎡,占全年成交量的58%;成交金额787.9亿元,占全年的57%。

 

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但下半年市场转冷,一方面调控加码,购房者观望情绪浓厚;另一方面,部分区域在供应放大的情况下,楼盘销售和去化的节奏确实有所放缓,综合影响下,三、四季度楼市呈现出相对较低的水平,传统的金九银十“爽约”,交易量下跌导致成交金额也出现下降趋势。

 

不过成交均价整体保持上涨态势,单月最高成交价达到23175元/㎡。

 

全市去化周期不足10月

 

截止到2021年12月底,无锡市区库存面积合计约530.8万㎡,库存套数40395套,去化周期约9.8个月,总体保持在合理区间。

 

具体到各区库存来看,滨湖区现阶段库存面积最多,去化周期达15个月,在六大区中高居榜首。据不完全统计,滨湖区目前在售、待售楼盘总数达30余个,其中又以山水城、渔港和河埒口板块库存居多,山水城板块更是多达10盘。滨湖区实力显著,越来越多的房企拿地入驻,新房数量越来越多,也是滨湖新房库存量一直高企的具体表现之一。

 

新吴区虽库存套数较高,不过成交活跃,因此去化周期保持在9.8个月左右。

 

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首置户型受欢迎

 

2021年,无锡市区商品住宅成交总套数为54487套。其中,90-120㎡共成交24952套,占比为46%;120-140㎡共成交13890套,占比为25.5%。不难看出,首置和首改需求旺盛。

 

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经开区占据前三甲

 

从金额榜来看,高端改善盘占据主力,华侨城、万科、建发、绿城等头部房企打造的项目成交表现不俗。

 

单个项目来看,榜单前三甲均来源于经开区,和玺表现出色,以42.51亿元霸占项目金额榜冠军,万科翡翠东方和愉樾天成分别以35.64亿元、31.53亿元位居项目金额榜第二位、第三位。作为全市重点打造的城市“新核”,经开区一直以来都是无锡人改善置业的首选,成交均价也在3字头徘徊。

 

除此以外,金辉天奕铭著、华发首府、宸风云庐等楼盘也跻身年度金额榜前列。

 

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土拍观察

 

多重因素影响无锡楼市稳中有升是主基调

 

2021年,基于市场需求透支、政策用力过猛等多方内外因素叠加,全国楼市遇冷;同时,年内房企频频暴雷,更是不断在加重购房者、地方政府和资本市场的观望情绪,直接导致2021年各大中小市场降温明显。

 

整体来看,无锡房地产市场还是呈现量价齐涨的态势。虽然滨湖、新吴等区局部库存压力提升,但高需求支撑下,整体库存周期健康。受大环境影响,无锡住宅成交在2021年呈现整体“高开低走”的态势,上半年成交显著放量,成交面积达到371.57万㎡,较2020年同期上涨46%;下半年楼市销售增速放缓,单月销量增速自7月开始阶梯式下跌且降幅不断扩大,10-12月短期下行震荡,全年成交面积645.8万㎡,同比涨幅8%,对比半年度涨幅明显回落。

 

回暖信号强烈2022年楼市前景可期

 

时至年末,楼市回暖信号强烈,在“降准+降息”组合拳下,市场振奋,基于目前的市场环境,2022年无锡楼市整体成交规模稳中有升是大概率事件。

 

一方面,根据无锡第七次人口普查数据,人口在提升,同时大批量复合型人才的导入及大体量商业体的入驻,无一不彰显着人口活力带来的利好,雄厚的购买力基础足以为后市成交增长提供有力支撑;另一方面,当前无锡市库存去化周期仅余9.8个月,2021年成交的宅地将先后入市,市场选择面更加宽泛,成交将得到扩大。

 

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在整体销量承压的背景下,为促进销售去化及现金回笼,预计2022年,无锡市各项目必然会继续积极营销,伴随高地价项目的入市,成交均价或较往年稳中有涨。同时,根据2021年无锡土地成交来看,锡山、惠山、滨湖等区域土地成交量较高,预计在近2年内这些板块将会迎来新一批的住宅供应。

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