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张力威:房地产产业链必须重新审视产品价值

来源:

新浪地产

作者:

- 2017-11-06

摘要 党的十九大刚落下帷幕,“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位再度被予以重申,显示本轮房地产调控的主基调仍在延续。

党的十九大刚落下帷幕,“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位再度被予以重申,显示本轮房地产调控的主基调仍在延续。
 
今年以来,全国百城内发布的有关房地产调控政策已超过200次。一方面,受困于高库存风险,部分三四线城市仍是当下房地产去库存的难点所在,要因城施策去库存,重点支持进城人员、城市低收入群体购房需求,以便更好、更快地库存去化;另一方面,着力打击投资、投机性炒作需求。鉴于热点一二线城市市民购房需求异常旺盛,房价依旧面临着一定的上涨压力,现有调控城市可能会进一步扩容。
 
长三角城市圈是我国最为发达的城市圈之一,区域经济持续向好发展也为房地产市场奠定了坚实的市场基础。在上海、南京、杭州等热点城市从严调控组合拳打压下,部分置业需求外溢,华东地区三、四线城市楼市热度显著提升,例如嘉兴、镇江、马鞍山量价齐升。就在上个月,绍兴也出台了“限售”政策,新购买的住房须取得不动产权证书满2年后方可转让。
 
但调控干预之下,市场不确定因素也进一步增多。房企分化表现明显,目前销售金额top10的门槛已经超过1000亿元,占市场整个销售额的近25%,而top100的房企全部销售额占市场总额超过58%。城市分化也在加剧,连一线城市成交量也未见“金九银十”。
 
那么,供应链业务的推动也很可能出现冰火两重天的局面。选择进入什么城市,谁值得合作,成为一种战略抉择。当企业又站在了新一轮的起跑线上,想赢得更多份额,必须重新审视“产品价值”以及“服务价值”,有四个方面需要引起各位的重视——
 
首先,装配式建筑的大力发展。
 
根据《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》,住建部已经出台《“十三五”装配式建筑行动方案》和相应的标准。到2020年,全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上,其中重点推进地区达到20%以上,并计划培育50个以上装配式建筑示范城市,200个以上装配式建筑产业基地,500个以上装配式建筑示范工程,建设30个以上装配式建筑科技创新基地。这对施工企业和配套产业的营造、生产方式转变提出了更高要求。
 
第二,全装修住宅将遍地开花。
 
去年下半年至今,已经有8个省市出台全装修政策的指导意见和相关规定,但更为有效的是来自房地产企业“产品升级”的自我驱动力,优采平台的合作伙伴中,旭辉地产、招商地产、中南置地、和昌地产等品牌房企纷纷表示将大幅度提高精装住宅的交付率,这给配套企业尤其是内装部品带来更大的成长空间。
 
第三,健康与智能化应用的普及。
 
从卖方市场逐渐转向买方市场,消费者对住宅产品的功能需求愈发显著,尤其是新建住宅对舒适、健康、安全、智能指标的提升十分迫切,智慧社区的打造更能够给有远见的房地产企业带来未来服务增值。建筑无疑成为智能化应用场景的重要突破口,变为一个能源中心、数据中心和服务中心。但目前智能化的标准尚未统一,协议接口尚未打通,这给系统服务商提供了创新机遇。
 
第四,住房租赁市场正在加快培育。
 
继中央发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作,多个城市纷纷跟进出台鼓励租赁住房的相关政策,将利好新政具体落实到执行层面。此外,上海、杭州、广州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地,要求房企自持,且符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品等也得到批复发行。
 
“让全体人民住有所居”,是一个重要的政治承诺。习近平总书记报告中在“坚持在发展中保障和改善民生”的部分,把“住有所居”、“安居乐业”作为了重要目标和任务。两次提及“居”,因此不得不更加关注。住房作为人们的“生活必需品”,不仅要住得起,也要住得有品质。这就需要提高我国建筑品质,建设百年住宅,促进住宅产业传统生产方式转变。
 
自2012年起,经住建部批准,中国房地产业协会联合牵头,启动了“百年住宅战略”。“百年住宅”项目的核心是推动住宅产业的生态化,通过标准化设计、工业化生产、装配化施工等一体化管理,取代现有的传统建造模式,将住宅更精细化,从而满足百年居住的标准。作为四家示范项目开发企业之一,宝业集团经过不断研究,已在绍兴落地百年住宅理念产品,并建立了一套完整的“百年低碳工业化住宅体系”。
 
此外,今年起,绍兴市作为浙江建筑业改革与发展的三大重点推进城市之一,中心城区出让或划拨土地上的新建项目全部实施装配式建造;新建住宅率先推行标准化、集成化、模块化的装配式装修,积极推广应用现代技术和整体集成式设施设备。
 
因此,产业链上下游总结交流、学习推广既有百年住宅项目成果,探索装配式建筑和全装修住宅,促进房企与致力于建筑节能产品的优质供应商进行对接,对绍兴建筑改革发展以及未来建筑产业现代化的发展趋势、发展模式和运行机制尤为重要。
 
2017年的时间接近尾声,这一年楼市步入震荡式降温通道,行业集中度进一步提升,特别是企业年末冲刺业绩的背景下,会有更多竞争和变数。身处不确定中,唯有拥抱变化,才能掌握主动。各位代表,优采是平台,是纽带,近6年来,在各位的支持下,目前注册会员已经超过4万家,在交流、交易等产业链服务体系的建设方面不遗余力,以“百强对接”为主题的系列论坛在全国30多个城市落地,引发了房地产产业链的高度关注,会议如今已经成为行业的品牌和优质资源整合的重要窗口。
 
在经济新常态与供给侧改革的大背景下,优采愿继续与各位审时度势,迎接一个新产业格局的到来!