当前位置:首页  > 土拍视点--[专家]  > 正文

【博鳌峰会 】后规模时代,房企如何寻找更“光明”的蓝海?

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2019-11-28

摘要 2019年,对于房地产行业来说,是极具挑战的一年。调控政策收紧、经济增速放缓、人口红利逐渐消失,地产行业告别高速发展时期,进入下半场。房地产行业大变局正在酝酿之中,未来将呈现怎样的发展趋势?品牌房企应如何调整战略,寻找未来更“光明”的蓝海?

2019年,对于房地产行业来说,是极具挑战的一年。调控政策收紧、经济增速放缓、人口红利逐渐消失,地产行业告别高速发展时期,进入下半场。房地产行业大变局正在酝酿之中,未来将呈现怎样的发展趋势?品牌房企应如何调整战略,寻找未来更“光明”的蓝海?

 

今日(11.27日)上午,30强品牌房企精准招商对接——博鳌高端峰会已经拉开帷幕。上午,品牌房企与参会城市面对面精准对接,洽谈交流,相信双方已然成竹在胸。下午,专业“大咖”观点交锋,更是一场行业思想盛宴,干货满满。

 

5da67daab77f8f253d69ed5124508d04.jpg

■峰会现场

 

徐颖:后规模时代的地产守正与创新

 

在下午的峰会现场,首先,明源地产研究院院长徐颖先生就“房地产行业未来趋势和发展特点”这一主题作演讲。

 

5999b05f0fcad943662208f3dc80bf4b.jpg

■明源地产研究院院长徐颖

 

徐颖表示,调控房价的本质是为了缩小贫富差距、优化经济结构,让房地产行业与经济发展速度相匹配。目前,地产行业面临着宏观视角、严控慢松、精准调控、产业共生、城市共生五个政策新常态。

 

从宏观视角来看,房地产正从地方微观角色转变为中央宏观决策。目前,GDP增速保6%存在压力,地产行业将迎来一些发展机会,有一些小的窗口期,但不会出现报复性的反弹。党的十八大以来,房地产投资占GDP比重逐年下滑,体现出中央高度关注经济结构的意志。

 

严控慢松方面,从调控到放松的周期越来越长,房价横盘时代来临;精准调控方面,他认为,基于大数据的精准调控越来越明显,“限高托底、箱体振动”将是未来调控最主要的表现。而在产业共生方面,徐颖表示,产业+地产是中央、地方、房企三者之间的最大公约数,多产业共同繁荣的决心与日俱增。城市共生方面,城市发展轨道已经从“一枝独秀”变为“协同繁荣”,城市研判应审视单个城市与整个片区的协同发展关系。城市需要更高的规划牵引片区的发展。比如,国家出台粤港澳大湾区规划,全面拉升了珠三角片区的天花板。

 

房地产行业的政策新常态给行业带来了根本性的影响,房企面临着前所未有的挑战,利润空间在逐步变小,囤地发展模式不再可取,精细化运营将成为致胜武器,投资容错率越来越低。

 

805ca13ed8a0bd0c3b000d68bbd1f522.jpg

 

那么,房地产行业该如何去应对这样的新常态呢?基于此,徐院长提出,房企应遵循“适度规模、管理练内功、组织创新、产业转型、抱团取暖、合作开发”这五大应对之策。

 

他指出,适度规模仍是地产的一个选项,但不应唯规模论。房企应理性投资,提升投资卡位标准,不轻易加预期,要算得过账。其次,他认为,房企在不同能级城市的项目定位要发生根本转变,现金流项目保安全,利润型项目保融资。面对局部亏损的状况,房企应适当收缩投资范围,构筑投资壁垒,获取局部市场竞争优势。

 

a4c9e0ba7703bb9aba978b17295f1570.jpg

 

在管理练内功方面,他提出“经营提效、产品服务升级、数字化运营”三大关键举措。外部环境发生巨变,房企需要多维评价经营效果,抢到规模不意味着抢到利润。通过ROE分析模型,房企要找到核心业务发展重心与关键短板,再通过数字化进行具体支撑(ROE=净利润率×总资产周转率×权益乘数)。当然,还需要多维审视“好产品”,提升服务质量,真正提利润、促去化。房企还应狠抓运营效率、全面提升生产效率。

 

面对外部环境的巨变,房企自身的制度也需调整适配。具体来讲,从算小账到算大账、从“单维考核”到“多维考核”、“投拓”与“运营”分离、项目跟投制度打补丁等。

 

会上,他还指出,产业地产是未来。产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑,也将最大限度地聚合和带动产业的发展,促进城市区域价值呈几何式增长,从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。他建议规模房企尽快建立自己的第二曲线。

 

在此,土拍网现场整理了一些“干货”分享:

 

1、产业地产是中央、地方、房企三者之间的最大公约数

 

2、城市深耕:适当收缩投资范围,构筑投资壁垒,获取竞争优势

 

3、赛道趋同,打法趋同,狭路相逢强者胜。

 

4、从“算小账”到“算大账”:“算大账保安全”已成房企关注的核心。

 

陈小平:品牌房企如何寻找更“光明”的蓝海?

 

接下来,中南控股集团董事局副主席、中南锦时置业总裁陈小平先生,针对“品牌房企发展趋势和投资策略”进行详细解说。

 

6f1168483690e3b20c0891f1ae191fa0.jpg

■中南控股集团董事局副主席、中南锦时置业总裁陈小平

 

陈小平表示,房地产行业仍然是幸福的。最新数据显示,房地产行业规模达15万亿,行业保持比GDP更快的增长,房价增速跑赢CPI。但是,行业增速在放缓。具体来看,2019年全国商品房销售额12.4万亿,增速7.3% ,增速自2017年以来逐渐放缓。2019年全国商品房均价9337元/㎡,增速7.2%。

 

“城市化还在走,房地产行业就有机会”,他表示,中国城镇化红利将在中长期持续释放。目前,中国城镇化率接近60%,未来仍有20%左右上升空间。中国城市规模偏小,小城市占比高于世界平均水平,特别是缺少100-1200万人口的中大型城市。大城市及特大城市占比远低于世界平均水平。中国有大约51%-62%的城市规模过小,城市规模存在结构性机会。

 

从时间上来看,房地产行业本身具有周期性。房地产的金融属性强,受调控政策影响大,金融和政府政策本身是具有周期性。他指出,2014年、2017年,地产行业面临过和今天同样的问题。不同的是,本轮周期调控时间将拉长。目前,全国周期仍在下行阶段,但房价同比环比指数还未破0,房价整体仍在上涨,但涨幅在下降,位于合理区,在触底之后便会开始新一轮的上涨趋势。他认为,房价上涨是一个轮动的过程。不同能级的城市房价轮动上涨,每一个阶段都能找到上升的城市。

 

e40291e55367b6902a37f19187dcd691.jpg

 

从空间上来看,并不是距离核心城市越近越好,不近不远的城市最难受。核心城市发展的不同阶段,对周边城市的影响不同。举例来说,长沙城市能级尚处于自身发展壮大阶段,对周边城市的吸附性较强,湘潭距离长沙近,房价反而低,人口被长沙吸附,岳阳依靠其自身的产业优势,房价高于湘潭。上海都市圈目前发展相对成熟,辐射影响范围扩大,周边城市可以在都市圈中找到自己的角色和定位 ,特别是有产业支撑的城市,利好更加明显,昆山距离近,房价高。嘉兴距离远,虽然房价低于昆山,但是依托其自身产业,房价增速高于昆山。长兴和张家港到上海的距离相近,但张家港房价高于长兴,长兴由于自身人口和产业的局限,因此房价上涨困难。

 

从结构化视角下,房地产市场要在变化中寻找机会与可能性。他还提出,商品房成交结构改变、拿地结构也在调整。今年,一线城市商品房成交占比逐渐缩小,三四线城市成交占比逐渐增加。二线城市住宅土地成交占比回升,三四线城市占比在下降。另外,城市的发展变化以及人口流动也给地产行业带来了结构性机会,特别是人口吸附性强的城市存在机会。

 

房地产行业寒冬将至,房企在分化中走向聚集,大鱼存活市场背景下,房企该何去何从?陈小平认为,房企最朴素的核心竞争力还是用心做产品。最后,他与大家分享了中南锦时产品理念,尊重生命的质量,提供有温度、有竞争力并兼具人文主义和理想主义的产品。

 

在此,土拍网现场整理了一些“干货”分享:

 

1、城市群视角下的机会,合群则兴,离群则衰。

 

2、不应担心天会不会下雨?狼是不是在身后?而应考虑如何比同伴跑的更快。

 

3、最朴素的核心竞争力:用心做产品。

 

4、唯有黑暗,方能予人寻找光明的力量。

 

周泓宇:万科深耕海南十年,精琢产品与细节

 

随后,海南万科设计合伙人周泓宇先生也与大家分享了当前海南房地产形势以及万科如何打造精品项目。

 

2e589117187929d4f34cc0531c5afe71.jpg

■海南万科设计合伙人周泓宇

 

海南是国内最大的经济特区和自由贸易试验区,是唯一以建设自由贸易港为目标的自贸区,是国家“一带一路”的战略支点,也是“海上丝绸之路”的重要枢纽。区别于国内大多数城市,海南房地产市场比较明显的特色是“候鸟人群”存在。据统计,过去三年,海南“候鸟人口”持续增长。2017年10月1日至2018年4月30日,在琼“候鸟”人数约164.8万人,约占海南常住人口近18%。

 

庞大的“候鸟人群”刺激着交通不断完善。目前,海南“海陆空立体化交通系统”的一体化已初见雏形。航空方面,已建成海口美兰、三亚凤凰、博鳌机场,儋州机场处于规划选址阶段。海口美兰机场扩建工程、三亚新机场正在推进,“南北东西、两干两支”布局逐渐形成。港口方面,“四方五港”布局已完成,海口港、洋浦港加快扩建工程。铁路、公路方面,环岛高铁已建成;“田字型”高速公路已完成2/3,其余部分正在建设,“三纵四横”国省道为主干线已初见雏形,环岛滨海旅游公路规划总里程1009公里。

 

随着海南各项配套的全面升级,大量品牌房企不断入驻。万科作为深耕海南十年的老牌房企,精琢产品与细节,专注于多样性层次产品规划、全生活场景设计。目前,万科已在多个项目中做了尝试。如,万科森林度假公园、万科湖畔度假公园、万科大都会等项目。

 

最后,他欢迎大家11月29日前往三亚海上大都会·左岸项目进行实地考察。

  • 1
  • 2