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丁祖昱:TOP10房企总土储对比分析,投资策略发生改变

来源:

丁祖昱评楼市

作者:

-- 2020-05-15

摘要 过去一年,销售百强房企总货值规模已经达到42万亿,其中10强房企的总土储货值高达18万亿,占百强总货值的4成以上,规模房企的土储断层优势越来越明显。

过去一年,销售百强房企总货值规模已经达到42万亿,其中10强房企的总土储货值高达18万亿,占百强总货值的4成以上,规模房企的土储断层优势越来越明显。

但同时,在市场波段调整时期,龙头企业的投资策略也发生了微妙的变化。

战略上仍旧以深耕聚焦、谨慎投资为主,收并购成为获取资源的重要途径,战术上不再一味“囤粮”,更注重运营的节奏。

 

01、提质增效兼顾规模优势

如果横向对比克而瑞各榜单,会发现一个有意思的行业现象。

2019年销售榜与总土储货值榜中, TOP10房企排名高度重叠,这意味着规模房企依旧强者恒强。

土储货值 TOP10房企中,销售 TOP10房企就占了 8席。纵向来看,这些房企历年总土储货值排名变化不大,均保持在较为稳定的水平,体量庞大的土地储备是房企业绩持续增长的基石。

规模优势下,为了提质增效,头部房企投资逻辑正悄然改变。一个明显的变化是,龙头房企增储之路开始分化。

首先,融创、世茂仍继续积极收并购,谋求规模化发展。过去一年,通过收并购,两家企业总土储货值较 2018年分别增长 33.8%和 20.5%。融创以 25140亿元总土储货值排在碧桂园之后位列第二位,其中, 6成土储来自于收并购;世茂在去年明显发力,收购新城控股部分项目后,在 2020年初还完成了对福晟的大笔收购,被冠以“新晋并购王”的称号。

第二, TOP3房企开始控制土储规模。在 2019年业绩发布会上,恒大集团董事局主席许家印明确,恒大从 2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。实际上,从 2019年开始,恒大便开始着手“控规模”,年末总土储货值从 2018年的第 1名降至第 4位,实现了土储的“负增长”,销售维持高位下体现了恒大“提质增效”战略的效果。

第三,调结构、调节奏、调布局,积极拓宽拿地渠道稳健增储,典型如绿地、华润。华润置地总土储货值一路飙升,从 2017年底 20位迅速升至 2019年 12位,两年间土储货值几乎翻倍。绿地则坚定高铁新城战略,优质布局核心三四线,土储货值同比涨幅超 50%。

 

 

此外, TOP10房企拿地趋于理性,从拿地金额来看, 2017年 -2019年末,全国地价最高的 20宗地块中,十强房企仅占 4席。

 

02、龙头房企土储去化加快

从总土储的去化周期来看,龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈,平均去化周期连续两年下滑,从 2017年末的 4.81年下降至 2019年末 3.98年。

10强中有 6家房企的去化周期降到了 4年内,万科的总土储去化周期更是连续 3年维持在 2.9年左右的,是 10强房企中去化周期最短的企业。相较于 2018年末, 2019年末 10强房企有 5家去化周期下行,分别为恒大、保利、中海、新城和世茂。

而碧桂园、融创、绿地和华润 4家房企土储去化周期不同程度地上升,其中绿地表现显著。 2019年在全国地市下行的背景下,绿地逆市拓展,尤其在二线核心城市占比提高,落子上海董家渡、天津贸易港等大规模项目,总土储去化周期也由 2018年末的 3.45年大幅上升至 5.2年。

 

 

03、土储分布差异化明显

土储分布上, 10强房企的土储分布可分为三种典型类型。

第一类企业土储集中于高能级城市:以中海、融创、万科和华润典型代表,这些企业总土储中有半数以上位于一二线城市。中海、融创一二线土储占比高达 93%和 78%,结合 2019年的新增土储来看,此类企业仍在持续重仓一二线城市。此外,中海在经济发展较好的三四线城市拿地比例有小幅提高。

第二类企业土储分布相对均衡,如保利、绿地和新城控股。一二线和三四线比例比例相近,三家房企 2019年新增拿地中普通三四线占比较高,且布局的三四线城市多以 GDP在 5000亿元以上的城市为主。在一二线土储竞争激烈的背景下,房企正在转向强三线城市的布局。

第三类企业则以碧桂园、恒大为代表,持续重仓三四线城市。截止 2019年末碧桂园仍有 7成以上土储位于三四线城市,由于长期下沉式布局,两家龙头房企的优势在于土地成本较低,且高度占据三四线城市市场份额,其他房企的进驻壁垒比较高。

 

 

具体到 TOP10房企 2019年新增土储情况来看,中海地产一线城市新增土储最多,占比达到 21%,此外,中海在经济发展较好的三四线城市拿地比例有小幅提高。融创在二线城市新增土储最多,占比达到 77%,一二线城市占比均有所提升。保利发展、绿地等过去一年在三四线城市新增较多土储,华润置地主要围绕在强三线城市。

 

 

04、头部房企聚焦城市深耕

前十强房企对于新城市的投资越来越谨慎,“聚焦”、“深耕”被频繁重提,经济基本面良好、都市圈大环境优质、人口基数较大的城市会更加受到企业青睐,城市之间的分化预计将加剧。

从进驻的城市来看,十强房企显然代表了行业内最高水平的全国化布局。碧桂园、恒大均数量上领先,布局了超过 200个城市,且碧桂园布局城市数量达到 282个,布局城市数量最多;持续聚焦一二线的融创则是 10强中布局城市数量最少的企业, 2019年末销售或土储的城市只有 50个左右。

整体而言,碧桂园、恒大布局多点开花,融创、中海等全国化进程主要以区域深耕为主。

过去一年,房企新进城市在缩减,根据不完全统计, 10强中近半数房企 2019年新增进驻的城市数量在 10个以内,在市场波段调整过程中,投资策略普遍谨慎。

 

 

 

 

2020年将是“前低后高、平稳发展”的一年。

但对于部分龙头房企而言,整体谨慎的形式下伺机拿地或通过收并购的方式纳储,是逆市低价拿地的机遇。 10强房企在总土储上仍然拥有巨大的规模优势和布局优势,随着行业集中度的提升,未来龙头房企的优势将更加显著。

从目前总土储的情况来看,主要布局一二线高能级城市的企业在未来短周期内将释放出更强的优势,但需要警惕的是,一二线城市的土地主要存在价格过高的风险,企业在一二线纳储更需要注意控制成本,而三四线城市的风险源于价格和需求空间有限,应当谨慎选择进入城市及进驻时机。

在土地获取渠道愈发重要之下,收并购在 2020年将成为重要的纳储通道之一,建议有需求的企业提早行动,以获取更优质的现金流资源。

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