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重磅!2018苏州新规出台 严控开发商偷面积!

来源:

苏房网

作者:

-- 2018-01-23

摘要 苏房网讯近日,《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》通知出台。本次规定是继《苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2015年版)》首次更新,相较于2015年版,本次出台的规范在计容规则上更为严苛。

苏房网讯近日,《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》通知出台。本次规定是继《苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2015年版)》首次更新,相较于2015年版,本次出台的规范在计容规则上更为严苛。
以下为公告原文:
苏规管[2018]1号
关于执行《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》通知
各有关单位:
为了进一步规范苏州市规划管理审批行为,统一执行标准,苏州规划局根据《江苏省城市规划管理技术规定(2011年版)》,结合相关法律法规,以及近年来执行过程中反馈的意见和建议,组织有关单位和人员对《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2015年版)》(以下简称《2015年版》)进行了修订。
现将修订后的《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》予以公布,自2018年2月22日前经规划部门审定为方案项目,可按原则执行,2018年2月22日前未经规划部门审定方案的项目,按本规则执行。2018年2月22日之后报方案变更的项目,仅局部调整,可按原规则执行,有重大调整的(如涉及户型、布局调整),按本规则执行。
苏州市规划局
2018年1月18日
本次执行的区域为姑苏区、相城区、吴中区,苏州市其他县市可参照执行。
来看本次规范对住宅项目开发定位,其中有几条影响较大:
条款3.4.5
低层建筑中,分割单元内,同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率:1、位于门厅、餐厅或起居厅上空;2、至少有一个边长与上层空间(走廊或起居厅等)连通;3、共享空间高度小于或等于两个自然层;4、每个单元内的共享空间不多余一个;5、开洞水平投影面积不超多下层总水平投影面积(包括共享部分)的20%;6、开洞部分没有网络格梁等构件。超出以上规定的,超出部分按水平投影面积全额计入容积率。
除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间,除符合“3.4.9条”规定外,均按自然层计算容积率。
规划解读:
其中“3.4.9条”的针对的是商业物业类型,而本条中指出除低层住宅建筑,以外,多层、高层建筑中,凡是出现共享空间,均需要全额计算容积率。也就是说挑高空间也要计算容积率,目前市场上的叠墅、复式高层、复式洋房等产品都属于此类,别墅产品将成为唯一一个可以设计挑空空间的物业。。
条款3.2.5
非住宅建筑中,在两个自然层(含两层)或9米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台(包括阳台等)可不计入,否则按阳台规则计算容积率。住宅建筑中,平台(包括阳台等)至平台上盖(包括构架)的垂直空间范围内,按阳台规则逐层计算容积率。
规划解读:
也就是说住宅建筑中,阳台上面只要有上盖或者构架,无论离上盖是9m还是100m,都不能再算露台,都要按照阳台计算面积。而之前部分项目按照2015年的规范,每三层一错层,通过错层阳台实现露台的全赠送则无法再使用。
条款3.4.10
多层、高层、超高层住宅不得采用内天井式平面布局。内天井在9.11条给出了词条释意,是指四周均为封闭建筑空间(包括户之间设置分户墙的空间)围合,且无顶盖的空间。
规划解读:
现在在高层建筑中,经典的两梯四户交通核中常常出现的“内天井”在规范中是指“围合天井”。
也就是说目前高层建筑中的伪通透带大天井的户型拼接和交通核依然可以设置。
条款3.4.4
符合以下条件之一的不封闭阳台,应按其结构外围水平投影面积全额计入容积率:1、主体结构内;2、总进深尺寸大于2.1米;3、最大进深小于1米未封闭的阳台累计水平投影面积超出本层总水平投影面积(包括阳台部分)2%的部分;4、住宅建筑中:(1)阳台水平投影面积之和超出本层总水平投影面积(包括阳台)12%的部分,或每个单元内的阳台数量超出居住空间(卧室和客厅)个数的部分(2)阳台设置单个装饰柱、墙(分户墙及主体墙除外)宽大于0.6米的。
规划解读:
与2015年版规范相比,差比主要在2点,第一,阳台设置的单个装饰柱、墙宽度进一步限制,这一点对常规项目影响微弱。第二、阳台水平投影面积降至本层投影面积的12%,而2015年版为15%,下降3%,以100㎡户型计算,最大可设阳台面积减少3㎡。常规附赠空间进一步缩减。未来户型设计如果既要南向宽阳台,又要家政阳台,将越来越难满足。
条款3.4.9.1
住宅建筑、服务性公寓(公寓式酒店),层高大于3.9米、不大于5.4米的部分,按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率,以此为基准,建筑层高每增加1.5米,增加1.0系数计容。
1.0倍:层高≤3.9米2.0倍:3.9米<层高≤5.4米3.0倍:5.4米<层高≤6.9米
规划解读:
酒店式公寓的计容方式进一步改变,从原来1.0倍容积率最高可到4.5米,到现在最高3.9米。4.5米双层挑高的酒店式公寓已无法规划。
另外,值得关注的是,本次规划的发布到执行时间极短,从2018年1月18日发布,2018年2月22日即执行,关门时间仅约35天,同时还跨越了传统的春节大长假,基本上没有给开发企业太多更改准备空间。而在《2015年版》,发布时间为2014年9月23日,执行时间为2015年1月1日,关门时间接近100天。
从本次规范来看,各类型物业均受不同程度波及,整体的严格度也不断在向上海、北京、深圳、杭州等高能级城市看齐。其中复式类产品受影响最大,留给户型从纵向层面的创新已基本封锁。随着规范不断的收紧,未来产品的创新和比拼将会彻底从“面积附加值”战场转移到比拼“布局方式、合理尺度、空间流线”上。
苏房网首席数据分析师夏玮芬表示:“本次规则的发布主要对舒适型住宅影响比较大,对市面上‘偷空间’做产品附加值的做法更加严格限制,对宣传露台赠送或者自认为的叠墅产品都将受到影响;另外,对投资性产品的挑高限制,将促进市场上现有的产品的宣传热度。”