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南昌县2018年度国有建设用地供应计划

来源:

南昌县国土资源局

作者:

-- 2018-04-09

摘要 为有效实施土地利用总体规划和土地利用年度计划,科学安排国有建设用地供应,积极发挥计划引导作用,切实加强国有建设用地供应管理,保障房地产市场平稳健康发展,依据国土资源部《关于印发国有建设用地供应计划编制规范(试行)的通知》(国土资发[2010]117号),结合《南昌县土地利用总体规划(2006—2020年)》、《南昌县土地利用总体规划(2006—2020年)调整完善方案》和土地利用年度计划,参考上年度供地情况和本年度用地需求,制定《南昌县2018年度国有建设用地供应计划》(以下简称《供应计划》)。

南昌县2018年度国有建设用地

供应计划

 

 

南昌县人民政府

南昌市国土资源勘测规划院有限公司

二O一八年一月

前 言

 

国有建设用地供应计划编制,是落实国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划以及城市功能分区与布局的重要保证,是规范管理国有建设用地重要政策,实施差别化的土地供应政策的重要平台。有利于更加客观、准确掌握中心城区实际用地需求,提高供地的科学性、针对性和合理性,科学安排国有建设用地供应,是保证土地利用总体规划和年度计划的有效实施,促进土地供应的规范化、制度化、科学化,引导城市精明增长,推动房地产去库存和分类调控的重要保障,对提高土地参与国家宏观调控具有积极的作用。

为有效实施土地利用总体规划和土地利用年度计划,科学安排国有建设用地供应,积极发挥计划引导作用,切实加强国有建设用地供应管理,保障房地产市场平稳健康发展,依据国土资源部《关于印发国有建设用地供应计划编制规范(试行)的通知》(国土资发[2010]117号),结合《南昌县土地利用总体规划(2006—2020年)》、《南昌县土地利用总体规划(2006—2020年)调整完善方案》和土地利用年度计划,参考上年度供地情况和本年度用地需求,制定《南昌县2018年度国有建设用地供应计划》(以下简称《供应计划》)。《供应计划》主要阐明计划期内国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式,明确区域国有建设用地供应政策导向,制定国有建设用地供应计划实施的保障措施。

目 录

一、计划的目的、意义和编制依据. 1

(一)计划目的和意义. 1

(二)编制依据. 3

二、计划编制的指导思想和基本原则. 6

(一)指导思想. 6

(二)基本原则. 7

三、计划范围和期限. 8

(一)计划范围. 8

(二)计划期限. 8

四、国有建设用地供应方案. 8

(一)国有建设用地供应总量. 8

(二)国有建设用地供应结构. 9

(三)国有建设用地供应布局. 9

(四)国有建设用地供应时序. 10

(五)国有建设用地供应方式. 10

五、计划编制的政策导向. 11

(一)优化空间布局. 11

(二)优化土地供应结构. 12

(三)促进土地集约节约利用. 12

(四)发挥市场配置资源基础性作用. 13

(五)优化经营性用地结构,落实宏观调控政策. 13

六、计划实施的保障措施. 14

(一)加强协调配合,确保编制环节公开、有序、高效. 14

(二)加大政府在土地储备开发和土地供应中的主导性作用. 15

(三)强化土地批后监管. 15

(四)调整住宅用地供应节奏. 15

(五)强化年度计划执行过程中的沟通、协调和反馈调整机制. 16

附表1 南昌县2018年度国有建设用地供应计划表. 17

一、计划的目的、意义和编制依据

(一)计划目的和意义

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的十九大、中央经济工作会、省委十四届五次全会和市委十一届四次全会精神,紧紧围绕建设“六区”要求,坚持以高质量发展为目标引领,坚持稳中求进工作总基调,坚持既定战略目标、总体布局、工作举措不动摇,着力抓重点、补短板、强弱项,深入推进强产业、兴城市、促改革、优生态、惠民生、重党建等各项工作,保持定力,精准发力,持续加力,不断开创打造富裕美丽幸福现代化江西“南昌样板”新局面。为此,按照《国有建设用地供应计划编制规范》(试行)(国土资发〔2010〕117号)以及南昌市国土资源局《关于编制2018年度国有建设用地供应计划的通知》(洪国土资办字〔2017〕224号),结合《南昌县土地利用总体规划(2006-2020年)》、《南昌县土地利用总体规划(2006-2020年)调整完善方案》、土地利用年度计划、城市总体规划和南昌大都市区规划及近年土地市场供需情况,采用科学的技术方法编制南昌县国有建设用地计划,确保各项民生事业、重点项目和重点区域发展用地需求、提高土地供应的合理性、科学性和前膽性,增强土地参与宏观调控的效果,促进节约集约利用土地、提高土地利用效益、优化国有建设用地供应结构和空间布局、实现土地资源全面、协调及可持续利用。

其重要意义在于:

1、增强土地供应弹性,调节城市经济布局和市场预期

土地作为一种有限的资源,其供给从长期来看是刚性的,但在一定时期内,政府可以通过科学制订和严格执行土地供应计划,使土地供给保持一定的弹性,使土地价格不只取决于需求而直接受到供给的影响,通过供给去引导和调控需求方向和结构,通过把握建设用地投放市场的方向、时机和空间布局,对城市经济布局和市场预期施加有效调节。

2、供应计划是增强政府调控能力的重要手段

一方面可以实现土地供应总量的控制,有利于实施以供给决定需求的土地供应政策,根据房地产市场运行状况差别化调控各类经营性用地供给规模,增强政府运用土地政策调控经济运行的主动性,优化土地利用结构,促进土地集约利用。另一方面,使投资者可以通过土地供应计划信息对市场前景进行正确的分析,形成正确的心理预期,从而达到调控自身投资行为的目的,保证土地市场和房地产市场公开、安全、平稳运行。

3、供应计划是实施土地利用总体规划和城市总体规划的重要措施

一是年度土地供应计划的出让土地的用地性质是依据土地利用总体规划、城市总体规划、分区规划和法定图则来确定的,由于其是土地供应的执行计划,可操作性较强,它的实施直接保证了土地利用总体规划和城市规划的实施。二是通过土地开发供应计划保证重点发展区域的开发、政府通过土地供应计划来合理分配资金投向,并按照规划的要求组织土地出让,确保小蓝开发区等重点发展区域的发展建设,促进城市开发沿重点方向精明增长。

4、供应计划是解决目前土地供应中存在问题的重要手段

土地市场的发展还处在初级阶段,土地资源市场配置机制尚不健全,主要表现在:在供应总量上,协调好保障发展建设与资源保障、经济社会发展总体需求的关系,控制并减少优质耕地的流失,加强对存量土地的开发利用;在供应结构上,优先保障民生事业、产业发展、公共服务与公共管理、基础设施建设用地需求,坚持房地产去库存以及调控手段并举合理确定经营性用地的规模、比例、结构;在供给空间布局上,保障城市土地利用与城市的用地发展方向的用地,引导城镇走串联式、组团式、卫星城式发展,构建生态文明;在供应时间上,明确土地投放时序、布局,巩固市场预期增强房地产开发企业的理性拿地意识。

(二)编制依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》;

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

(3)《中华人民共和国城乡规划法》;

(4)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号);

(5)《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号);

(6)《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号);

(7)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号);

(8)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号);

(9)《划拨用地目录》(国土资源部令第9号);

(10)《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》(国土资发〔2012〕98号);

(11)《国有建设用地供应计划编制规范》(试行)的通知(国土资发〔2010〕117号);

(12)《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发〔2007〕236号);

(13)《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发〔2009〕101号);

(14)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号);

(15)《国土资源部住宅和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010〕151号);

(16)《国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于印发<土地储备管理办法>的通知》(国土资规〔2017〕17号);

(17)南昌市人民政府《关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》(洪府发〔2016〕6号);

(18)南昌市人民政府办公厅《关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》(洪府厅发〔2016〕108号);

(19)南昌市人民政府办公厅《关于进一步加大土地供应力度促进房地产市场平稳健康发展的通知》(洪府厅字〔2016〕465号);

(20)南昌市人民政府办公厅《关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展有关工作的通知》(洪府厅字〔2016〕483号);

(21)江西省人民政府办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》(赣府厅发〔2017〕27号);

(22)省住建厅联合省发改委等10部门印发《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》;

(23)南昌市人民政府办公厅《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》(洪府厅发〔2017〕22号);

(24)南昌市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》(洪府厅发〔2017〕119号);

(25)南昌县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要;

(26)《南昌县土地利用总体规划(2006—2020年)》;

(27)《南昌县土地利用总体规划(2006—2020年)调整完善方案》;

(28)《南昌市城市总体规划(2011—2030年)》;

(29)南昌县土地利用年度计划、年度土地储备计划、住房建设规划与计划、建设用地使用标准等相关文件。

二、计划编制的指导思想和基本原则

(一)指导思想

为深入贯彻落实党的十九大精神、中央经济和城市工作会议省委“十六字”方针、市委“二十字”总体任务,以全面打造核心增长极为主线,牢固树立和贯彻落实供给侧改革理念,围绕“跻身全国五十强县市、建设现代化综合新城”的战略目标,结合我县国民经济和社会发展“十三五”规划发展目标和2018年城乡统筹发展思路和实施重点,统筹协调各乡镇、各业、各类用地供应规模,优先保障各类民生工程建设、产业发展和基础设施建设,适度加大住宅房地产用地供应规模,结合房地产去库存周期合理调控商业用地供应数量及时序,通过规范土地供应管理方式优化土地供应的空间布局,稳定房地产市场的总体环境及预期。同时,南昌实行“限房价、竞地价”政策,同时,实行住宅限售政策。所有新交易的住宅,需取得不动产权证满2年后方可转让,以确保我县房地产市场健康发展。促进节约集约用地的长效机制的形成和城市重点发展方向的精明增长,实现南昌县国民经济和社会全面协调可持续发展。优化土地供应结构和空间布局,坚持总量适中、内部均衡、统筹兼顾、重点保障的原则方法,合理调配各类用地供应指标,指导性与指令性相结合,大力推进土地节约集约利用,严格控制新增建设用地量,优先利用存量土地,提高土地利用效益和水平,在保证重点项目和重点发展区域土地供应的基础上,合理安排各行各业用地需求。大力推进民生工程建设,全力保障年度建设项目用地需求,稳定房地产市场预期,确定南昌县国民经济和社会全面协调可持续发展。

(二)基本原则

1、坚持符合土地利用总体规划、城市总体规划原则

供应土地应符合城市总体规划、土地利用规划,严格土地供应,保证城市总体规划、土地利用规划的实施。使上述计划、规划的制定实施能相互协调、相互制约,共同促进城市的可持续发展。

2、坚持与城市产业结构和空间结构的调整相协调的原则

限制不符合城市产业结构调整的建设用地项目,严禁供应违背城市空间结构调整的建设用地。

3、坚持严格控制土地供应总量,以供给引导需求的原则

从源头上控制国有建设用地的供应总量,转变土地供给政策,以供给引导需求,适度扩大总需求。从严控制非农业用地的供给,抑制房地产和城市建设过度扩张。

4、坚持优先保证重点建设项目用地的原则

优先确保各机关单位及其配套设施、民生工程、交通水利、公共基础设施等重大设施项目用地以及产业发展用地。

5、坚持鼓励盘活存量,严格限制增量原则

合理安排供给土地在旧城改造与城区开发中的空间分布,挖掘城市存量土地利用潜力,控制城市建设外延扩张,控制出让土地中新增地,实现土地可持续利用与集约利用。

6、坚持有保有压、分类指导的原则

鼓励发展高新技术产业和现代制造业等对区域经济发展具有带动作用、能够增强城市发展后劲的项目建设用地;支持新兴产业、养老产业、体育产业、文化产业、旅游产业以及现代服务业用地;支持城市基础设施、公用事业和社会事业用地;适度扩大住宅用地供给总量,严格控制商服用地总量和时序。

三、计划范围和期限

(一)计划范围

本国有建设用地供应计划范围包括南昌县行政辖区内计划期内供应的全部国有建设用地。

(二)计划期限

本国有建设用地供应计划期限为2018年1月1日至2018年12月31日。

四、国有建设用地供应方案

(一)国有建设用地供应总量

2018年度南昌县国有建设用地供应总量控制在338.62公顷以内。

(二)国有建设用地供应结构

2018年度南昌县国有建设用地供应总量中,商服用地15.33公顷,占总供应量比重4.53%;工矿仓储用地107.47公顷,占总供应量比重31.73%;住宅用地105.76公顷,占总供应量比重31.23%;公共管理与公共服务用地50公顷,占总供应量比重14.77%;交通运输用地60公顷,占总供应量比重17.72%;特殊用地0.06公顷,占总供应量比重0.02%。

南昌县2018年度国有建设用地供应结构图

(三)国有建设用地供应布局

2018年南昌县国有建设用地供应主要分布在以县城为中心的城市功能核心区、小蓝经济技术开发区、向塘物流园和武阳中小企业创业园,并重点保障汽车城、滨江片区的土地供应。其中商服用地、住宅用地集中向南昌县城乡结合部布局(如蒋巷镇、东新乡),着力构建集商务和居住等多功能为一体的现代化新型城市副中心区;工矿仓储用地主要布局在小蓝经济技术开发区、向塘镇内,优先保障战略性新兴产业用地需求,提升产业集聚与辐射水平;公共管理与公共服务用地以推进各乡镇学校、医院、变电站及机关办公建设等公共配套为主体,主要布局在县城周边区域以及小蓝经济技术开发区,着力优化区域公共服务以及公共设施布局;交通运输用地重点分布在境内农村道路及原有道路沿伸等项目,主要布局在银三角及小蓝经济技术开发区,不断改善城镇以及产业集中区的交通设施状况。

(四)国有建设用地供应时序

全县国有建设用地供应时序严格遵循分批、分季度有序供应,在优化区域空间布局、促进土地集约节约利用的原则下,充分发挥市场配置资源基础性作用,合理、科学保障国有建设用地有序供应。2018年度南昌县第一季度国有建设用地供应量控制在77.18公顷以内,占供应总量的22.79%;第二季度控制在144.80公顷以内,占供应总量的42.76%;第三季度控制在63.43公顷以内,占供应总量的18.73%;第四季度控制在53.21公顷以内,占供应总量的15.71%。

(五)国有建设用地供应方式

商服用地、住宅用地等经营性土地及工矿仓储用地供应原则上采取以市场导向为动力,采取招拍挂方式出让,公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施等社会公益性项目用地通过划拨方式供应。

五、计划编制的政策导向

(一)优化空间布局

围绕把南昌县建设成为中部有竞争力的现代制造业基地和枢纽型物流基地、承接省会城市人口和功能疏解的城市功能拓展区、全省统筹城乡发展综合配套改革先行区、具有相对独立功能的省会副中心城市的总体发展目标,加强对土地供应区域分类引导,商住用地着重向蒋巷镇、东新乡集聚,推动产城融合;产业发展用地主要集中在小蓝镇以及向塘镇;大力支持小城镇建设有序推进,重点优先保障向塘、八一、武阳、南新、蒋巷、冈上等乡镇。结合重点开发地区土地供应,实施空间均衡发展策略,逐步建立基础设施和公共设施建设先行的土地供应空间模式,强化基础设施和公共设施对产业以及城镇发展的引导作用。力求进一步增强南昌县主城区辐射、带动能力,增加统筹城乡一体化协调发展的能力,优化全县土地供应空间布局,充分发挥产业、人口集聚与辐射效应,促进增长极的形成和发展。

根据城市空间结构,实施土地的空间梯度供应,促进城市功能区和产业功能区协调有序发展。中心城镇产业用地供应重点是高端服务业、高新技术产业和文化创意产业;其他新城产业用地供应可根据区域功能定位,在有利于环境和生态保护的前提下,建设各具特色的园区和产业基地。产业用地供应要按产业类别和技术层次向开发区(园区)集中,通过重大项目布局引导相关产业向重点功能区和专业集聚区集聚;除重大、特殊项目外,严格控制在开发区和规划工业用地区域外单独选址进行建设;鼓励新农村建设过程中的农产品加工、农村旅游等特色产业用地,向符合城市总体规划和土地利用总体规划的开发区或产业基地集中;进一步清理中心城区内的工业项目。

(二)优化土地供应结构

优先保证地道路、公共交通等项目用地供应;优先支持能源和水资源设施项目用地供应,缓解经济社会发展的资源瓶颈制约;重点保障公路、铁路、城镇路网等项目用地供应,构建现代化综合交通体系;支持环卫、城市绿化等项目用地供应,提高城市环境质量;适度超前安排新城水、电、气、热、交通、环卫等基础设施项目用地供应,引导城市总体格局的调整和优化。

大力支持符合城市功能定位的产业用地供应,构建合理、具有比较优势的产业结构。优先确保高新技术产业和高端、高效、高辐射力的现代制造业土地供应;优先支持生产性服务业、文化、旅游、体育等新兴产业的土地供应。

(三)促进土地集约节约利用

严格控制存量建设用地总量和新增用地总量,逐步建立以供应引导需求的新机制;充分盘活存量,有效整合各类型用地;实施保障重点,区别对待不同建设用地,但要做到统筹发展、合理利用;鼓励集约利用,开展南昌县中心城区年度国有建设用地节约集约利用评价,实行国有建设用地供应计划与利用相挂钩,用地指标的安排,与供地率、利用率等利用指标相挂钩。

严格执行建设项目的用地标准和相关控制性指标,建立土地供应用地标准管理机制,促进基础设施、公共服务设施等项目用地的集约利用;产业用地供应与土地利用指标、投资强度、产出效益等指标挂钩,提高开发区建设项目的准入门槛;适度提高轨道交通站点周边政策性住房建筑密度、容积率,提高土地利用效益。

加大闲置土地清理力度,严肃查处违法违规用地行为。通过合理确定各功能区的土地供应量和结构,保障科学发展所需土地供应。加强土地供应后的监督管理,及时清查闲置土地,确保有效供应。不准以经济建设发展、新城建设、新农村建设、提高农民收入等为由,违法违规乱占土地。违反相关法律法规的,一律按照非法用地严肃查处。

(四)发挥市场配置资源基础性作用

深化完善土地市场建设,严格控制建设用地供应总量,严格控制划拨土地的划拨与管理,严格规范协议出让行为。对工业用地、商服用地、住宅用地(除确需划拨外的住宅用地)等经营性用地供应开展招标、拍卖、挂牌方式出让,坚持公开、公平、公正竞争的原则,及时公开土地市场信息,加强地价的动态监测,提高市场配置资源作用。

(五)优化经营性用地结构,落实宏观调控政策

进一步深化土地供给侧改革,结合房地产市场需求、去化速度合理按照经营性用地的比例结构,处理好“防过热”与“去库存”关系。住宅用地供应积极落实国家相关宏观调控政策,对保障房、棚改房、公租房、经济适用房用地和自住性中小套型普通商品房用地加大供地落实力度,继续做好拟供应土地的前期准备工作,确保群众住房建设的土地供应,增强对南昌县社会经济发展和居民生活的资源保障能力。普通商品住宅用地主要结合2017年销售去化周期以及房地产市场需求变化,适度扩大普通商品住宅用地的规模,稳定市场预期。同时,所有新交易的住宅,需取得不动产权证满2年后方可转让,以确保我县房地产市场健康发展。

非住宅用地供应结合非住宅房地产去库存周期和非住宅存量规模,严格控制商服用地的投放总量,结合非住宅房屋去库存规模合理把握投放时机,避免对房地产去库存工作超成过大的冲击。

六、计划实施的保障措施

(一)加强协调配合,确保编制环节公开、有序、高效

在编制计划的过程中,应该加强与各单位部门及群众的协调配合。通过实行公告公示制度,将计划编制的依据、要求、程序、期限等信息公开,接受社会的建议及意见;充分发挥政府的主体作用,切实加强国土、发改、房产、住建等相关部门的沟通、协商,及时听取和采纳各方面的意见,尤其不能忽视群众的建议,以便计划的有效实施。

(二)加大政府在土地储备开发和土地供应中的主导性作用

一是着重完善土地储备开发运作模式,加强政府储备力度以及统筹协调,提高对房地产市场调控能力。加强县政府对土地储备开发的监督、指导力度,适度加大政府投入。二是强化乡镇、园区的属地管理职责,实行任务统筹实施、层级集中调度,形成“一条龙”运作模式;依靠基层组织,加强部门联动做到合力而为,形成“一盘棋”工作格局,对重点项目实行周报制,专题研究调度。

(三)强化土地批后监管

国土资源管理部门应与其它相关部门加强协作强化土地的批后监管,严格审查出让合同约定的建设项目投资强度、开竣工时间、规划条件、上网面积等内容,对因开发商自身原因“囤地”、“捂盘”等行为追究其相应责任。对违约情节严重的,按照合同约定,可与其解除出让合同,依法收回建设用地使用权。积极支持现有存量未开发商服用地转型向养老产业、文化产业、体育产业或住宅用地转型开发。

(四)调整住宅用地供应节奏

一是加大住宅用地有效供应。建立商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度。严格执行土地利用动态巡查制度,督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款,并严格按照合同约定及时开工、竣工,加快商品住房项目建设和上市节奏,尽快形成市场有效供应。二是加大住宅限购限贷力度。严格落实南昌市人民政府办公厅《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》(洪府厅发〔2017〕22号)有关要求及精神。三是建立健全购租并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

(五)强化年度计划执行过程中的沟通、协调和反馈调整机制

一是逐步将年度土地供应计划落实到具体地块,并向社会公布。县有关行业主管部门要按照职责分工,积极主动做好土地供应中期计划实施工作,分阶段定期确定本行政区域和本行业拟安排的土地供应地块,由县国土局汇总,并会同相关部门审查报政府通过后,定期向社会公布。二是加强年度计划执行过程中的沟通、协调和监督。县国土局等部门要切实加大中期计划执行过程中的协调力度,及时总结计划执行情况,定期向县政府报告,共同研究解决计划执行过程中遇到的困难和问题。三是计划实施中,把握全面,突出重点,强化服务,保障供应,对年度重点项目用地、政策性住房用地要采取超前介入,跟踪服务,全程保障,切实满足项目建设用地需求。

 

附表1 南昌县2018年度国有建设用地供应计划表
单位:公顷
用途 商服用地 工矿仓储用地 住宅用地 公共管理与公共服务用地 交通运输用地 水域及水利设施用地 特殊用地 合计
小计 保障性住房用地 商品房用地
中小套型商品房用地 其他普通商品房用地
面积 15.33 107.47 105.76 8.76 0 97 50 60 0 0.06 338.62