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住房去投资化的过程管控

来源:

21世纪经济报道

作者:

- 2017-10-20

摘要 去年9月以来的新一轮房地产调控,以限购限贷限售限价为表征,指向非常明确,那就是,房地产去杠杆。具体应用到商品住房就是,去投资化。

去年9月以来的新一轮房地产调控,以限购限贷限售限价为表征,指向非常明确,那就是,房地产去杠杆。具体应用到商品住房就是,去投资化。
 
毋庸讳言,商品房作为一种商品,既有居住属性,也有投资属性。固然,我们很难准确量化,居住属性与投资属性的合适比例;但有一个共识是,过去10多年,随着房地产市场的快速发展,房价的持续上涨,商品房尤其是商品住房的投资属性被放大了,与此同时,住房投资效应的放大,又对房价形成了巨大的压力。
 
投资效应的催发,有多重因素。譬如,天量供应的货币,很大部分流入了房地产市场,楼市成为蓄水池;又譬如,部分中高收入者对住房的偏好,是一种消费文化的体现;再譬如,住房投资的无风险收益,其社会能量投射到更多群体,形成了虹吸现象。
 
2003年以来的房地产市场化发展史,即使说不上是一部调控史,至少也是一部管控史。回过头看,政府部门利用信贷、税收、财政、行政等多种手段,核心是抑制房价的过快上涨。但至少在2016年9月以前,商品住房的投资比例,整体是呈上升趋势的,有些城市,有的年份投资占比还相当大。
 
前些天,有位朋友跟我说,想去北京周边某城市买房,问起动机,承认不会去住,为的是“货币保值”。是的,即便到今天,调控已是所谓前所未有地严厉,有些朋友谈起买房,还喜欢用两个词,“居住兼投资”、“保值增值”。其实仍然是投资的变相说法。买房的门槛已经如此之高,杠杆已降到多年来的低位,投资仍保持着惯性的吸引力。
 
2017年,是不是一个居住与投资的分水岭?暂难断论。但毫无疑问,“房子是用来住的,不是用来炒的”,从上到下,已达成全面共识。对房地产尤其是对住房的这个定位,将决定着未来相当一段时期房地产的发展。当然,包括房地产政策的厘定、房地产制度的改革。
 
正如住房投资效应的形成与放大,经历了10多年的时间,那么,住房去投资化,也不可冀望一蹴而就。我个人觉得,这个过程需要有两个阶段。
 
第一个阶段是先把投资现象遏制住,把投资比例降下来。2010年5月1日北京率先启用住房限购政策以来,各地的限购政策是有过波动变化的,但一线城市一直保持着。从效果看,限购并不一定能遏制住房投资,2013-2015年,维持限购的热点城市,投资比例未必下降了。
 
新一轮调控,到2017年9月底,已满一年。据我个人观察,结合地产商和经纪机构的监测,不能说投资性购房现象已杜绝,但住房的投资比例绝对值是明显下降的。为什么这一次调控在抑制投资比例方面取得了相对较好的效果?
 
原因也是多样的。主要是,政策和舆论保持了高度警觉,能采用的限制性措施几乎都用上了,而房价涨至高位后的投资门槛也已大幅攀升。举个例子,几年前,1000万在京沪深能买两套普通商品房,现在能买一套就不错了。
 
第二阶段是把投资资本挤出来。当然,要不要挤出住房属性里的投资资本,是有争议的。没有争议的是,即使要挤,也不能硬挤,不能一下子挤出来。因为沉淀在房地产市场的资金相当庞大,如果没有解决这些资本的出路,硬挤出来流入任何一个领域都有巨大的毁坏性。
 
在我看来,住房去投资化的第一阶段尚未完成。理由是,根据过往经验,行政色彩较浓的限购限价以及限售,具有较大的弹性空间,某个时点投资占比下降了,一旦管控放松,另一个时点还有可能升上去。
 
要保住目前的调控成果,将住房投资比例大幅下降这一现象稳住,必须着手进行房地产制度的建设性变革。这正是中央政府部门和各地正在做的:公布住宅供应计划、加大热点城市的住宅用地有效供应;多渠道增加租赁住房用地供应(包括集体建设用地建设公共租赁住房)、扩大租赁住房占比;以及制定实施《住房销售管理条例》、《住房租赁条例》(将《住房租赁和销售管理条例》分拆),研究推进房地产税等。
 
这也是房地产长效机制的主要内容。但我个人更愿意称之为住房制度的完善与变革。这个机制公布之日或这个住房新制度初见雏形之时,就可以说住房去投资化第一阶段已经完成。
 
那何时是住房去投资化的第二阶段?房地产税的实施之日。但应该相信,在那个阶段,挤出住房投资资本的过程,也是温和的、渐进的。亦即,房地产税也将是平和的、可控的。也因此,眺望前路,普遍而言,投资买房获得超级收益的时代已经过去。